Immobilier : vers une pénurie de logements neufs ?

29 628 : c’est le nombre global de ventes de logements neufs enregistré au premier trimestre 2022 par l’observatoire de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) publié ce 25 mai. C’est surtout un plongeon de 20,2 % par rapport à la même période de 2021. Sur le marché des particuliers, 24 123 ventes sont recensées au premier trimestre 2022, en recul de 15,3 %. « Certes, nous sommes confrontés à une inflation généralisée qui pèse sur nos prix et à des conditions de financement moins favorables. Mais si les ventes baissent, c’est avant tout parce que nous avons moins de logements à vendre alors que la demande, elle, reste bien présente » argumente Pascal Boulanger le président de la FPI.

Une offre qui recule. 76 746 logements neufs sont disponibles à la vente à fin mars 2022 contre 86 703 un an auparavant (-11,48 %). Pire : l’offre recule depuis le deuxième trimestre 2018. A l’époque, elle s’établissait à 115 263 maisons et appartements. Une dégringolade de 33,4 % ! L’offre actuelle représente 7,7 mois de fonctionnement du marché. « Pour un promoteur, un délai d’écoulement de douze mois est signe de marché équilibré » explique Christian Terrassoux, le président délégué de la FPI. « En théorie, un délai de sept mois nous conviendrait si nous parvenions à reconstituer notre offre. Mais aujourd’hui, c’est loin d’être le cas. »

© Observatoire immobilier FPI

Une production qui décroche. 17 256 logements neufs ont été mis en vente au premier trimestre 2022. 30,5 % de moins par rapport aux trois premiers mois de 2021 ! « Nous assistons à un décrochage de la production, du jamais vu depuis la création de l’observatoire de la FPI, en 2012 » s’alarme Pascal Boulanger. « Les logements collectifs n’obtiennent toujours pas de permis de construire en nombre suffisant pour répondre aux besoins des ménages » regrette-t-il. De nombreux maires, conformément aux souhaits de leurs électeurs, freinent sur les permis et les délais d’instruction comme les recours ralentissent les mises en vente.

Des pros plus prudents. Les promoteurs sont aussi confrontés à la hausse des coûts de construction, elle-même liée à l’entrée en vigueur de la nouvelle Réglementation environnementale 2020, à l’envolée des prix des matériaux et de l’énergie. « Face à ce renchérissement, certains promoteurs préfèrent reporter leurs lancements de programmes pour ne pas vendre à perte » explique Pascal Boulanger. « Le coût de construction compte pour la moitié du prix de vente. S’il progresse de 10 %, le prix de vente augmente de 5 %, ce que la clientèle ne peut pas toujours absorber. Et si le promoteur ne le répercute pas, il travaille sans marge. »

Des prix qui grimpent. Le mètre carré moyen neuf France entière s’établit à 4 821 € en TVA normale hors parking au premier trimestre 2022, en hausse de 5,4 % par rapport à la même période de 2021. Compte tenu des surcoûts liés à la RE 2020 et à la crise des matériaux, aucune baisse n’est à prévoir. Et si les prix venaient à s’envoler, les promoteurs abandonneraient de nombreux programmes plutôt que les vendre à perte. Une stratégie d’autant plus facile à appliquer que plus de 40 % de leur offre actuelle est composée de logements vendus sur plans, dont les travaux n’ont pas encore commencé. Pas de quoi augmenter l’offre.

© Observatoire immobilier FPI

Des clés pour une relance. « La faiblesse toujours plus criante de l’offre conduit toute une filière vers une crise majeure » alerte Pascal Boulanger. Pour éviter la catastrophe, la FPI propose de faire une pause dans les normes pour digérer les surcoûts de la RE 2020, de flécher une partie de la TVA incluse dans le prix du logement vers les communes pour inciter les maires à bâtir, de libérer des terrains publics, ou encore de baisser la TVA pour relancer le secteur, comme le permet une directive européenne. Reste à savoir si les promoteurs seront entendus par un nouveau gouvernement qui pour l’instant n’a pas nommé de ministre du Logement.