Immobilier : poursuite de la hausse des prix à Paris

Jusqu’où les prix de l’immobilier parisien grimperont-ils ? C’est la question que de nombreux observateurs se posent au regard de la dernière étude publiée fin décembre 2019 par les Notaires du Grand Paris. Selon ce document, les prix des appartements dans la capitale poursuivent leur ascension. Ils atteignent 10 170 €/m 2 sur la période août-octobre 2019, une hausse de 6,6 % sur un an ! Sur les cinq dernières années, le prix des appartements anciens a bondi de près de 25% Intra muros selon les notaires.

Paris abonnée à la hausse. La tendance devrait s’accentuer les prochains mois si l’on se réfère aux avant-contrats signés dans les études notariales. Le prix moyen devrait atteindre 10 380 €/m 2 en février 2020, un bond de 7,3 % sur un an. Cet emballement s’explique notamment par l’afflux d’acquéreurs étrangers quittant Londres en raison du Brexit. Ces clients au pouvoir d’achat élevé font en effet monter les prix dans de nombreux arrondissements de la capitale. De jeunes patrons de start-up entretiennent eux aussi cette inflation : souvent, ils achètent comptant des logements sans discuter les propositions des vendeurs.

© Notaires du Grand Paris

La grande couronne touchée. Si Paris est habituée à voir le prix de ses logements grimper, c’était moins le cas de l’Ile-de-France jusqu’à présent. Mais la donne devrait changer ! Selon les avant-contrats récemment signés, les prix des appartements devraient augmenter en février 2020 de 5,5% par rapport à février 2019 en petite couronne et de 3,4 % en grande couronne. La hausse serait en revanche moins forte pour les maisons avec une progression limitée à 2 %.

Paris : le neuf en panne. Ce n’est pas le marché du neuf dans la capitale qui pourra inverser les tensions inflationnistes. Et pour cause ! La promotion immobilière représente un volume de transactions bien trop faible pour peser sur les prix parisiens de l’ancien. Au 3e trimestre 2019, seuls 89 logements neufs ont été vendus selon l’observatoire de l’Agence départementale d’information du logement de Paris (Adil 75). A titre de comparaison, 8 520 biens anciens ont changé de main entre août et octobre 2019… 

© ADIL 75

Prix stratosphériques. En moyenne, les appartements neufs se vendent à 12 191 euros le m 2 moyen hors parking, des valeurs inaccessibles pour de nombreux acquéreurs. Le record est atteint dans le VIe, où le mètre carré moyen frôle les 22 000 €, tandis que le XIXe reste le moins cher, avec un mètre carré moyen qui plafonne à 10 500 €. Les rares terrains dévolus à la construction de logements privés et les coûts de construction élevés dans la capitale tirent les prix de vente vers le haut. Bref, pas question de compter sur un choc d’offre pour faire baisser les prix du neuf comme de l’ancien… 

Retournement de tendance ? Selon une étude Proprioo/Pricehubble parue mi-décembre 2019, le marché parisien de l’ancien se dirigerait vers un rééquilibrage. Certains arrondissements ne progresseraient pratiquement plus, avec une hausse de 0,14% dans le Ve, de 0,74% dans le VIIIe ou encore de 0,81% dans le XVIe. D’autres connaîtraient une baisse, qui resterait cantonnée à -0,10% dans le VIe (le plus cher de Paris) mais qui atteindrait -1,06% dans le XXE et même -1,63% dans le XIIe. Face à des prix qui restent stratosphériques, certains acquéreurs quitteraient la capitale pour acheter moins cher, d’autres attendant un atterrissage des prix pour se lancer. Au final, « il y aura encore trois ou quatre mois de bon augure avant que les prix ne baissent sensiblement » prophétisent les auteurs de l’étude.

Les prix peuvent-ils baisser à Paris ? Bien sûr, le mètre carré peut reculer dans la capitale. Mais uniquement en période de crise et sur des durées relativement courtes. Avec la catastrophe financière d’il y a dix ans, le mètre carré moyen dans l’ancien passe de 6 600 à 6 020 € entre le troisième trimestre 2008 et le deuxième trimestre 2009. Après un petit coup de mou en 2014, les prix ont repris leur ascension pour atteindre le niveau actuel. En 1991, après des années de spéculation effrénée, le mètre carré culmine à 3 530 €. Il tombe à 2 280 € six ans plus tard pour retrouver les 3 500 € mi-2002. Entre forte demande et difficulté de renouvellement de l’offre, les choses sont claires : sur le long terme (une douzaine d’années), les prix ne baissent jamais à Paris. C’est aussi pour cette raison que la pierre, dans la capitale, est aussi recherchée…