Immobilier : Paris et l’Ile-de-France sont de plus en plus chères

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28 Février 2020 - D'après les avant-contrats de vente, les Notaires du Grand Paris annoncent un mètre carré parisien à 10.500 € en avril ! Les prix progresseraient au rythme de 8,2 % par an. Cette inflation fait tache d'huile et touche désormais toute la région.

La Chambre des notaires du Grand Paris vient dévoiler ses chiffres concernant le marché résidentiel ancien Île-de-France. S'il fait preuve d'un bon dynamisme avec des records de ventes, les prix de leur côté montent un peu partout. Une tendance qui risque de fragiliser un peu plus la demande des plus modestes.

Des niveaux exceptionnels depuis trois ans. Près de 176.600 transactions ont été enregistrées en Île-de-France l'année dernière. L'une des meilleures cuvées, au-dessus des volumes de 2017 (175.400 unités) et de 2018 (170.000). Par rapport aux dix dernières années (où 147.000 logements anciens avaient été vendus en moyenne), c'est 29.500 ventes supplémentaires.

La Grande Couronne premier marché régional. La Grande Couronne est aujourd'hui le moteur de l'Île-de-France. Les ventes y ont augmenté de 34 % pour les appartements et de 22 % pour les maisons, par rapport à la moyenne annuelle de ces 10 dernières années. Et d’après les avant-contrats des Notaires du Grand Paris, la hausse des prix se diffuse désormais à la Grande Couronne, avec une progression en rythme annuel de 5,3% en rythme annuel (projection janvier 2020) et de 4,5% pour les maisons (projection pour avril 2020). .

Les prix qui augmentent partout. En Petite Couronne, les appartements ont augmenté de 6 % dans les Hauts-de-Seine, de 7 % en Seine-Saint-Denis et de 5,6 % dans le Val-de-Marne. Les maisons devraient quant à elles s'apprécier de 4 % sur un an en petite couronne. En Grande Couronne, c'est plus de 5 % pour les appartements, et 4,5 % pour les maisons.

Paris : des ventes en baisse et des prix qui flambent. Alors que les ventes ont augmenté de 4 % en 2019 en Île-de-France, à Paris les volumes d’activité sont en baisse avec moins de 35.200 ventes d’appartements. Soit - 3 % qu'en 2018 et - 9 % qu’en 2017. En revanche les prix continuent de flamber et pour les notaires, ce n'est pas prêt de s'arrêter. Ils anticipent même une hausse moyenne de 8,2 % en 2020 ! Le mètre carré pourrait alors franchir les 10.500 €. Acheter dans la Capitale devient un luxe inaccessible même dans les arrondissements les moins chers du nord et l'est parisien.

© Chambre des Notaires du Grand Paris

Pas de bulle immobilière ! Si les prix atteignent des sommets, le marché est néanmoins sain. « Non il n'y a pas de bulle immobilière à Paris ! " déclare Thierry Delesalle Notaire à Paris « il n'y a pas de spéculation, c'est un marché d'utilisateurs, et pour le moment il n'y a pas de crise majeure en vue comme en 2008 ».  Le marché est tendu et déséquilibré. Il y a peu d'offres et une demande soutenue. Situation amplifiée par la politique de préemption de la ville qui a transformé depuis plusieurs années des milliers de logements privés en logements sociaux.

Le Grand Paris n'a pas d'effet inflationniste. Fort d'une étude précise réalisée, dans un rayon de 800 mètres à 1,5 km autour des 69 gares du Grand Paris Express, la Chambre des Notaires ne constate pas pour le moment un impact quelconque sur les prix de l'ancien. Pire, selon Thierry Delesalle, « habiter près d’une gare n’est pas forcément gage de valorisation ». Des exemples ? Vers Pont Cardinet, dans le XVIIe arrondissement de Paris, les prix évoluent de manière identique quelle que soit la proximité de la nouvelle gare. Idem autour de la gare de Massy-Opéra dans l'Essonne.

Et en 2020 ? Avec des taux d'intérêt durablement bas, une forte appétence pour la pierre coffre-fort comme la qualifie Thierry Delesalle et une réforme des retraites nébuleuse et anxiogène, 2020 devrait être encore un bon millésime. « Le Grand Paris et les Jeux Olympiques sont des accélérateurs dont on commence à voir les effets », note Thierry Delesalle. Seule ombre au tableau qui pourrait avoir un effet négatif : « le resserrement des conditions de crédit, entraînant une limitation des prêts de plus de 25 ans et surtout le plafonnement du taux d’effort au-delà de 33 %, pourraient avoir des conséquences sur le marché », précise le notaire.

Ancien : où en sont les prix en France ?

Selon l’Indice Notaires-Insee du 27 février 2020, « la hausse des prix s’accentue ». Le mètre carré a en effet progressé de 3,7 % en rythme annuel au quatrième trimestre 2019, après des augmentations de 3,2 % au troisième trimestre et de 3,1 % au deuxième trimestre. Les appartements sont les plus touchés, avec un bond sur un an de 5,2 % en un an, contre 2,6 % pour les maisons. En régions, les appartements montent de 3,6 % en rythme annuel, les maisons grimpant de 3,1 %.

L’année des records. Profitant de taux d’intérêt au plus bas et de banques encore clémentes dans les conditions de crédit, les acheteurs se sont rués sur l’ancien. 1.068.000 ventes ont été enregistrées en 2019, le plus haut score jamais enregistré. « Si l’on rapporte ce nombre de transactions au stock de logements disponibles, qui augmente d’environ 1 % par an, la proportion de ventes dépasse depuis début 2019 le niveau haut observé au début des années 2 000 », précise l’indice Notaires-Insee.

Que va-t-il se passer en 2020 ? D’un côté, les taux remontent légèrement, les conditions de crédit se resserrent, les prix restent élevés et l’offre se tend. De l’autre, la demande reste forte (envie de bâtir un patrimoine, croissance du nombre de ménages), la confiance des ménages et la conjoncture se maintiennent. Résultat : les ventes de logements anciens devraient reculer de 6 % l’an prochain et les prix ne progresseraient plus que de 3 % en rythme annuel selon les dernières prévisions de Crédit Agricole SA.

© Credit Agricole SA

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