Immobilier : les citadins rêvent d’un toit à la campagne

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21 Septembre 2020 - Après le confinement, nombre de citadins rêvent d’espace et de verdure. Pour preuve, plusieurs études observent une explosion des recherches immobilières dans les villes et les départements éloignés des métropoles.

Quitter la ville pour vivre à la campagne. Ce souhait partagé par de nombreux citadins a trouvé un nouvel écho au sortir de la crise sanitaire du printemps dernier. « La majorité de ces ménages a passé plus de deux mois confinés, contraints à rester enfermés et à travailler à distance », justifie l’Observatoire société et consommation (Obsoco). Et d’ajouter : « cette période sans précédent a sans nul doute eu un impact sur leur mode de vie ». Fuir l’urbanisation, la densité, le bruit, la pollution, le manque d’espace et de verdure, voilà en effet quelques-unes des raisons invoquées par ces candidats à une nouvelle vie. Dans une enquête menée entre le 1er et le 31 aout 2020, PAP.fr confirme la tendance et donne un nouvel éclairage du marché immobilier ancien post Covid-19.

Nouvelles envies de logement. Menée sur 3.994.846 utilisateurs du site PAP.fr en août 2020, l’étude montre que les urbains veulent acheter des logements plus grands, avec une terrasse ou un jardin, quitte à s’éloigner du centre des métropoles. Par rapport à août 2019, les recherches de logements en août 2020 reculent de 5 % à Paris. Elles augmentent en revanche de 29 % dans les Hauts-de-Seine, de 32 % dans le Val-de-Marne et de 37 % en Seine-Saint-Denis. Moins denses, mais aussi moins chers que la capitale, ces départements permettent de s’offrir davantage de mètres carrés à moyens financiers constants tout en bénéficiant d’un réseau de transport performant et de services.

Immobilier : cap sur la campagne. C’est surtout la grande couronne francilienne qui tire le meilleur parti de ces changements. En août 2020, les requêtes immobilières concernant le 77, le 78, le 91 et le 95 augmentent de 83 % par rapport à août 2019. Et la grande gagnante, c’est la Seine-et-Marne, avec un bond de 118 % des recherches ! Dans l’Eure, l’Eure-et-Loir, le Loiret, l'Yonne et l'Oise, les prospections vont également bon train, avec des recherches en hausse de 65 à 102 % selon les secteurs. Même phénomène à l’échelle nationale, PAP signalant que les recherches autour des villes progressent plus que dans les villes elles-mêmes. Ainsi, quand Bordeaux connaît une progression de 21 %, la Gironde croît de 70 %. Quand Lyon affiche une hausse de 37 %, le Rhône culmine à 86 %.

Les prix confirment la tendance. Loin d’être suscitées par une simple curiosité d’internautes rêvant en vert, ces envies d’ailleurs, de nature et d’espace se traduisent désormais dans la réalité immobilière. Parue le 10 septembre dernier et portant sur le deuxième trimestre 2020, la dernière étude de conjoncture des Notaires du Grand Paris constate que l’inflation dans l’ancien ralentit un peu dans la capitale, avec une progression qui devrait tourner autour de 6,6 % en 2020. La petite couronne, elle, « pourrait avoisiner les 9 % », tandis que « la grande couronne connaîtrait désormais des hausses proches voire supérieures à de celles de la Capitale (6,1 % pour les appartements et surtout 7,6 % pour les maisons) », ce qui ne s'était jamais vu.

Logement : une mise au vert forcément connectée

Les périphéries des métropoles, les villes moyennes voire les secteurs ruraux ont la cote. Mais pas question pour ceux qui souhaitent s’y installer de se couper du monde. 56 % des candidats à l’achat immobilier estiment que la proximité avec les écoles, les commerces et les services publics est « essentielle » révèle une étude Kantar réalisée pour le Pôle Habitat de la Fédération française du bâtiment. La desserte par les transports en commun est une priorité pour 48 % d’entre eux. En revanche, être proche de son lieu de travail ne compte vraiment que pour 28 % des personnes interrogées. Sans doute faut-il y voir une appétence pour le télétravail. Encore faut-il que la connexion Internet soit efficace. Dès 2017, un sondage étude OpinionWay/Ariase Group révèle que pour 79 % des Français, l’absence ou la mauvaise qualité d’une connexion Internet est un frein dans le choix d’un logement. Il y a fort à parier qu’après le confinement et la croissance du télétravail, cette opinion prendra des allures de plébiscite.

Maison, adresse et télétravail. Pour les notaires franciliens, « ces mouvements pourraient avoir en partie pour origine des modifications de la demande, liées à la crise sanitaire, au développement du télétravail et à de nouvelles attentes vis-à-vis du logement (désir de verdure et d’espace) avec, de ce fait, une revalorisation de l’habitat individuel et de la Petite et la Grande Couronne ». Et d’analyser :  « le rôle du logement en tant que valeur-refuge a été largement confirmé ces derniers mois et le confinement a montré l’importance d’être bien logé ». Les Notaires du Grand Paris vont plus loin et parlent même de « pierre nature ». Pour l’Obsoco, le nouveau logement est désormais considéré comme « le lieu des possibles, des marges de manœuvre, de la réinvention des vies citadines et des modes de consommation différents… »

Un financement plus facile. Autre tendance qui contribue au succès des périphéries, des villes moyennes et de la campagne : des prix inférieurs à ceux rencontrés dans les cœurs des métropoles. En moyenne, un quatre pièces de 80 m² dans le XVe arrondissement de Paris vaut 850.000 €. A Ozoir-la-Ferrière, une commune résidentielle de Seine-et-Marne située à 35 km au sud-est de la capitale, une maison se chiffrera à 350.000 € (source : Notaires du Grand Paris). Une différence qui prend davantage d’importance dans le contexte actuel de resserrement des conditions de crédit. Payer cette demeure ozophoricienne en respectant les critères bancaires imposés par le Haut Conseil de stabilité financière (taux d’effort plafonné à 33 %, durée d’emprunt ne pouvant pas dépasser vingt-cinq ans) est bien plus facile que pour le quatre pièces du XVe !

Les métropoles font de la résistance.  La cote croissante des périphéries, voire des campagnes, signerait-elle le déclin immobilier des métropoles ? Pas sûr. L’enquête PAP.fr montre bien que les recherches web augmentent aussi dans les grandes villes, même si cette hausse est plus modérée. Preuve que ces adresses, avec leur charme, leurs services, leur activité économique restent porteuses. Et Paris ? Certes, les requêtes sur PAP reculent de 5 %. Mais la capitale reste l’un des marchés les plus demandeurs de France. Et les prix y montent toujours. On l’a vu, les notaires tablent sur une hausse de 6,6 % en 2020. Le mètre carré moyen, qui s’établissait à 10.690 €/m² fin juin, monterait à 10.860 € en octobre. Il pourrait bien frôler les 11.000 € moyens fin 2020. Pas vraiment le signe d’un désamour…

Immobilier : cinq conseils pour acheter à la campagne

  • Peaufinez le plan de financement. Ce n’est pas parce que les adresses éloignées des grandes villes sont moins chères que les banques assouplissent leurs conditions de prêt. Votre taux d’effort, par exemple, reste plafonné à 33 % de vos revenus. Injectez au moins 10 % d’apport personnel. Prévoyez une marge de manœuvre financière, surtout si vous devez réaliser des travaux.
  • Veillez à la qualité de l’emplacement. N’oubliez jamais la vie pratique. Les écoles, les commerces, les services et les transports en commun doivent être assez proches de votre nouveau domicile. Projetez-vous dans l’avenir. Si par exemple vous avez de jeunes enfants, souvenez-vous qu’ils devront plus tard aller au collège ou au lycée.
  • Vérifiez la qualité du logement. Un examen attentif du bien s’impose. Gros œuvre et second œuvre doivent être passés au crible. Pensez aussi au jardin et au voisinage. Rendez-vous à la mairie pour savoir si des projets de construction sont envisagés près du logement que vous convoitez.
  • Maîtrisez les travaux. Identifiez tous les postes que vous souhaitez modifier et améliorer, de l’isolation à la déco en passant par le chauffage, la création de nouvelles pièces… Regardez si par exemple vous pouvez créer de grandes baies vitrées. Faites faire des devis et méfiez-vous des prix anormalement bas. Et intéressez-vous au suivi de chantier.  
  • N’oubliez pas la revente. Sur votre nouvelle adresse, le marché immobilier doit faire montre d’un minimum de dynamisme, de profondeur. Si vous vous installez dans une commune prisée de la grande périphérie d’une métropole, votre nouveau logement trouvera facilement acquéreur le moment venu et vous maximiserez les chances de plus-values.

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