Immobilier : les châteaux ne vont pas fort

Vous êtes à la recherche d’un château ou d’une maison de maître ? C’est le moment d’acheter car les prix de ces propriétés baissent dans plusieurs régions comme en Bourgogne-Franche Comté, Le Grand Est, le Limousin ou l’Auvergne. Ces biens, situés à la campagne, ont vu leur prix baisser de 1,45 % en 2019 s’établissant ainsi à 705 140 € alors que les produits d’exception en centres urbains ont enregistré une hausse de 4,5 %, selon le groupe Mercure spécialisé dans ces transactions. Une tendance qui se confirme depuis 2015 avec une baisse de 17 % pour les premiers et une hausse de 38 % pour les seconds.

Les raisons de ce découplage ? Elles sont multiples. L’éloignement de ces propriétés des grandes métropoles accueillant commerces, transports et services publics tire les prix de vente vers le bas. « Le marché des châteaux est aussi étroitement corrélé à l’activité économique de la région », ajoute Olivier de Chabot-Tramecourt, directeur général du groupe Mercure. « Le marché du Limousin qui est aspiré par Bordeaux et Poitiers a vu ses prix baisser de 15 à 20 %. » L’érosion des prix s’explique également par de nombreuses successions qui n’ont pas été anticipées. Lors du décès du propriétaire, le bien est en effet souvent vendu dans l’urgence, un moment guère favorable pour céder la propriété au meilleur prix. Sans compter les querelles pouvant survenir entre les enfants du propriétaire.

Le dynamisme du Centre. Si certaines régions sont confrontées à un marché quelque peu morose, d’autres affichent une belle santé à l’image du Centre-Val-de-Loire. Situés à 1 h 30/2 h de Paris, les départements du Centre, réputés pour leur qualité de vie, sont très prisés des acheteurs. Les biens dotés d’un golf ou d’un domaine de chasse ont particulièrement la cote. Comptez en moyenne 1 million d’euros. Mais pour les biens patrimoniaux disposant d’un domaine de 50 à 100 ha, les prix peuvent atteindre jusqu’à 2 millions d’euros. La Normandie tire, elle aussi, son épingle du jeu ! Si les Parisiens sont toujours actifs sur le littoral et dans les terres jusqu’à 30 minutes de la côte, la Normandie attire aussi les Européens. Les prix ? Les propriétés se vendent jusqu’à 1 million d’euros, excepté à Deauville.

Le poids des impôts locaux. Bénéficiant d’une offre variée et importante, le marché des châteaux et des maisons de caractère pourrait connaître dans l’Hexagone quelques turbulences à l’avenir. La refonte de la fiscalité locale se traduit en effet par de grandes disparités quant aux taxes locales. Selon le groupe Mercure, l’acquisition d’un bien de 650 000 € à Castres dans le Tarn génère une imposition locale de 10 000 € contre 2 000 à 2 700 € si un bien de même valeur était acheté à Paris. « La fiscalité fait partie de l’attractivité des communes », rappelle Olivier de Chabot-Tramecourt.

Des refus de prêts. Le crédit immobilier particulièrement attractif depuis de nombreux mois n’est pas, contrairement à ce que l’on pense, une bonne nouvelle pour les acquéreurs. Avant les acheteurs de châteaux payaient cash. Mais la donne a changé avec les taux d’intérêt très compétitifs qui ont incité les particuliers à emprunter. Problème : de plus en plus de banques refusent de prêter car la vente de château ne permettrait pas de rembourser le crédit en cas d’impayés ! Ce bien n’étant pas jugé assez « liquide » selon les organismes financiers. « C’est notamment le cas pour ce couple en reconversion qui voulait acheter un château pour ouvrir des chambres d’hôtes. Il n’avait pas d’autres actifs que le château à donner au banquier. C’était compliqué d’emprunter ! », explique Olivier de Chabot-Tramecourt.