Immobilier : la hausse des prix ralentit à Paris

31 Juillet 2020 - L’ancien monte toujours à Paris. Mais avec l’épisode de confinement et les secousses économiques actuelles, cette hausse se fait moins vive. L’immobilier dans la capitale, qui reste le plus cher de France, va-t-il finir par baisser ?

Le confinement/déconfinement et les secousses économiques qui le suivent pourraient-ils changer la donne des prix immobiliers à Paris ? A la lumière du dernier communiqué de conjoncture des Notaires du Grand Paris, la question vaut d'être posée. Ce document daté du 29 juillet 2020 signale qu'une « stagnation des prix semble se dessiner dans la capitale », ce qui est nouveau. Sur la base de leurs indicateurs avancés, les Notaires du Grand Paris tablent sur un mètre carré à 10.700 ou 10.800 € à la rentrée, contre 10.620 € fin mai. Le rythme annuel de hausse des prix parisiens serait ramené à 6,2 % en septembre prochain alors qu’il caracolait à 8,2 % par an il y a encore deux mois.

Des prix qui montent toujours. Les mots des notaires ont un sens. « Une stagnation des prix semble se dessiner », ne signifie pas que le mètre carré baisse, mais que la hausse, si elle ralentit, reste d’actualité. Logique : dans Paris, l’offre de logements est structurellement inférieure à la demande. Même avec la crise, il y a toujours moins de vendeurs que d'acquéreurs. Et pas question de compter sur le neuf pour redonner de l’air à ce marché ultratendu : 348 nouveaux logements sont en vente fin mars dernier selon l’Adil 75. Environ 400 logements neufs devraient trouver preneur cette année. Bien peu pour une capitale de plus deux millions d’habitants…

Immobilier : zoom sur le neuf à Paris
Terrains rarissimes, contraintes techniques extrêmes, longueur de montage des opérations, priorité donnée à la construction de logements sociaux : à Paris, le marché du neuf est réduit à la portion congrue. Entre lancements d’opérations et fin de commercialisations, l’offre à fin juillet tourne autour de 350 logements répartis dans environ trente-cinq programmes. Le prix moyen s’établit à 12.625 € du mètre carré à fin mars 2020 selon l’Adil 75. S’il est encore possible de trouver du neuf à un peu moins de 10.000 € du mètre carré, les très rares logements proposés dans les VIe et VIIe arrondissements peuvent dépasser les 20.000 € du mètre carré.

Un marché plus raisonnable. Pour autant, la période inédite que nous vivons depuis plus de quatre mois a forcément des effets sur l’immobilier ancien dans la capitale. Entre chômage partiel et conditions de crédit plus strictes, la demande ne peut que se réduire. De leur côté, les vendeurs savent que s’ils se montrent trop gourmands, leur transaction va s’éterniser. Et puis les turbulences actuelles ramènent le marché à de plus justes proportions. Si les appartements en étage élevé avec balcon ou terrasse restent très convoités, un premier niveau sans espace extérieur devra subir un réajustement de son prix pour trouver acquéreur. Bref, l'heure est plutôt à l'atterrissage en douceur.

Des logements toujours chers. Stagnation ou pas, Paris reste la ville la plus chère de France, avec une moyenne qui, pour l’immobilier ancien, s’approche des 11.000 € du mètre carré. La palme revient au VIe arrondissement, avec un mètre carré qui atteint 14.500 €, le très prisé secteur Odéon-Luxembourg culminant à 17.670 € du mètre carré. Le XXe arrondissement est le moins cher avec une moyenne à 8.980 € du mètre carré. Mais le quartier le plus abordable, c’est Pont-de-Flandres dans le XIXe (près de la Cité des Sciences et de la Philarmonie), avec un mètre carré à 8.140 € (sources : Notaires du Grand Paris en avril 2020).

Des tendances immobilières à confirmer. Prudents au regard des circonstances actuelles, les Notaires reconnaissent une certaine fragilité de leurs statistiques. Elles portent sur les transactions enregistrées de mars à mai 2020 (avec huit semaines de confinement), une période durant laquelle 5.210 maisons et appartements se sont vendus dans la capitale, en baisse de 39 % par rapport aux mêmes mois de 2019. La forte reprise observée depuis le déconfinement ne suffit pas à consolider les données. « Les statistiques de prix devront être confirmées dans les observations des prochains mois », admettent les notaires, une observation qui vaut pour tout le marché francilien.

Des prix qui montent en Ile-de-France. Si les chiffres manquent encore un peu de robustesse, les Notaires du Grand Paris insistent néanmoins sur la hausse des prix qui touche le reste de l'Ile-de-France. Malgré une baisse des ventes de 42 % sur mars-mai 2020 par rapport à la même période de 2019, la petite couronne connaît une progression des prix de 7,6 % sur un an, le mètre carré moyen s’établissant à 5.140 €. Les transactions reculent de 37 % en grande couronne, avec une augmentation du mètre carré de 5,4 % sur un an pour une moyenne à 3.150 €. Les indicateurs avancés mettent l’accent sur une poursuite de la hausse, un mouvement plus fort pour les appartements en petite couronne (9,9 % par an en septembre) et pour les maisons en grande couronne (+ 6,8 %).

De nouvelles hausses en région parisienne ? Pour les notaires, la progression des prix en Ile-de-France se place « dans la continuité des mois précédents. Cette prolongation des tendances à la hausse ne doit pas surprendre. En effet, l’impact de la baisse des volumes sur les prix n’est ni systématique, ni immédiat (voir tableau ci-dessous NDLR) ». Les prochains mois pourraient même accentuer la hausse de l’ancien en dehors de Paris. Un habitat moins dense, davantage de verdure et des prix plus accessibles devraient soutenir ces marchés. Ce n’est pas un hasard si depuis la fin du confinement, les recherches de logements en petite et plus encore en grande couronne n’ont jamais été aussi nombreuses.

L'évolution des ventes et des prix de l'ancien à Paris. Ce tableau des Notaires du Grand Paris montre que lors des périodes de crise, la baisse des prix, quand elle existe, est bien moins forte que le recul du nombre de transactions. L'exemple de la crise de 2008/2009 est d'ailleurs significatif. Autre info notable : le recul du volume de transactions enregistré à Paris entre le premier trimestre 2019 et le premier trimestre 2020 tient essentiellement à un manque d'offre, voire à une pénurie de logements.