Immobilier : la hausse des prix de l’ancien va-t-elle durer ?

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26 Avril 2019 - Les prix de l’immobilier ancien augmentent selon plusieurs études des notaires. Une tendance appelée à durer, même si toutes les villes de France ne sont pas logées à même enseigne. Analyses et prévisions sur la valeur des logements.

Les Notaires de France viennent de publier leur note de conjoncture immobilière. Riche de statistiques sur l’ancien, ce document confirme les excellents chiffres de 2018. L’an dernier, 970.000 logements ont été vendus. C’est le plus haut score jamais enregistré, effaçant le record de 2017 (968.000 mutations). Surtout, l’étude des Notaires de France dresse le bilan et trace des perspectives concernant l’évolution des prix. Une belle occasion de savoir si la phase d’inflation entamée mi-2015 va durer ou si le mètre carré va finir par se calmer.

Baisse des taux immobiliers. Pour les notaires, le tonus du marché constaté en 2018 tient d’abord à d’excellentes conditions de crédit. Le taux moyen toutes durées confondues a tourné l’an dernier entre 1,44 et 1,49 % hors assurances selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, tout près du plancher record de l’automne 2016 (1,35 %). De leur côté, les banques ont assoupli leurs critères (allongement des durées d’emprunt, développement des prêts sans apport personnel). De quoi stimuler des candidats à l’achat immobilier déjà très motivés.

© Notaires de France

Pas d’effet Gilets jaunes. Les Français ont en effet la pierre dans le sang. « 77 % d’entre eux estiment préférable d’être propriétaires de son logement », remarque une récente étude de l’Observatoire Société et Consommation réalisée auprès de 4.000 personnes. Ils comptent aussi bâtir un patrimoine durable. « L’immobilier reste une valeur refuge qui ne connaît que peu d’équivalents », confirment les Notaires de France. Et d'ajouter : « La confiance des particuliers dans ce marché ne semble pas atteinte par les mouvements sociaux touchant chroniquement la France depuis plusieurs mois ». Bref, rien n'empêche les acquéreurs de se lancer !

Prix : l’heure des inégalités. Le dynamisme des ventes s’accompagne d’une hausse des prix de l’ancien de 3,2 % en 2018 au plan national. Là encore, pas de quoi décourager les acquéreurs. Mais attention : la note de conjoncture des notaires distingue plusieurs marchés. « Les tendances haussières de l’Ile-de-France et de quelques métropoles régionales (Nantes, Rennes, Lille, Lyon et Bordeaux pour l’essentiel) ne résument pas à elles seules le marché immobilier au plan national », explique-t-elle. Selon le document des notaires, 45 % des départements connaissent une hausse du prix des appartements, 40 % affichent une baisse, 15 % restant stables.

© Insee

La hausse, toujours… Les indicateurs avancés des notaires, basés sur les avant-contrats, révèlent une hausse des prix de l’ancien de 3 % en rythme annuel en mai 2019. L’Ile-de-France poursuit son ascension (voir encadré). En régions, « les prix des appartements à Toulouse, Bordeaux, Rennes, Nantes et Bordeaux continueraient de progresser entre 5 et 10 % par an. A Marseille et Montpellier, les prix se stabiliseraient », signalent les Notaires de France. Côté maisons, la hausse resterait de mise dans les principales agglomérations « à l’exception de Toulouse qui se stabiliserait ».

Fracture immobilière. D’autres villes connaissent une situation plus contrastée. Les prix des appartements baissent par exemple à Grenoble, à Orléans ou à Nancy. Brest, Limoges et Toulon enregistrent un recul du prix des maisons. La situation se complique dans certaines villes moyennes qui connaissent des difficultés économiques. « La corrélation entre la vigueur du marché immobilier et l’évolution du marché du travail se vérifie. La fracture entre deux France s’affirme un peu plus sur un marché qui ne reste dynamique que dans les zones économiquement fortes », analysent les notaires.

© Notaires de France

Nouvelles hausses en vue. Au bout du compte, les prix de l’ancien devraient continuer leur hausse sur les marchés dynamiques, mais à des rythmes inférieurs à ceux observés ces derniers mois. Les notaires, eux, entrevoient « un mouvement de stabilisation ». Les villes en perte d’attractivité connaîtraient toujours un recul. Ce dernier pourrait s’atténuer grâce aux projets de revitalisation des centres-villes lancés par le gouvernement (Plan action cœur de ville, Opérations de revitalisation des territoires).

© Notaires de France

2019 : un bon cru pour l’ancien. L’évolution des prix ne devrait pas peser sur l’activité. Grâce à la politique accommodante de la banque centrale européenne (BCE) et à des indices financiers très bas, les banques vont maintenir des conditions de crédit attractives au moins jusqu’à la fin de cette année. L’envie d’acheter sera toujours là. Elle pourrait même se faire plus pressante, la pierre restant un bon moyen de préparer une retraite qui s’annonce plus qu’incertaine. Reste que la hausse des prix va peser sur le pouvoir d’achat immobilier. Résultat : l’ancien devrait enregistrer dans les 930.000 à 950.000 ventes en 2019. Le troisième meilleur score depuis que les statistiques existent !

Immobilier ancien : ventes et prix en hausse pour l'Ile-de-France
Entre décembre 2018 et février 2019, 41.410 logements anciens ont été vendus en Ile-de-France, une hausse de 4 % par rapport à la même période de 2018 révèle la dernière note de conjoncture des Notaires du Grand Paris. Ce volume des ventes dépasse de 19 % sa moyenne annuelle sur les dix dernières années. La petite couronne reste globalement stable. En grande couronne, où l’offre est plus étoffée et les prix moins élevés, les transactions bondissent de 15 % pour les appartements et de 8 % pour les maisons. A Paris, les ventes reculent de 4 %, la faute à une offre ténue et à des prix stratosphériques.
Prix : Paris presque à 10.000 €/m². En février 2018, le mètre carré parisien atteint 9.670 €, en hausse de 6,4 % sur un an. Il devrait atteindre 9.920 € en juin. La barre symbolique des 10.000 € se rapproche ! Les prix accélèrent en petite couronne. A fin février, le mètre carré moyen des appartements atteint 4.730 €, en hausse de 4,4 %, un rythme qui monterait à 5,3 % en juin prochain. Les maisons (372.000 € l’unité) verraient leur rythme de hausse passer de 5,9 à 5 %. En grande couronne, le mètre carré moyen en collectif monte à 2.970 €, avec une augmentation de 0,4 % par an en février et sans doute de 1,2 % par an en juin. En individuel, il faut compter sur un prix à l’unité de 284.000 €. Le rythme de progression atteint 2,8 % en février et devrait se situer à 3,4 % en juin selon les indicateurs avancés des Notaires du Grand Paris.

Le vrai prix de votre logement
Les chiffres des notaires ne sont que des moyennes et traitent l’immobilier ancien au plan macro-économique. En d’autres termes, le prix d’un logement tient à quantité de facteurs : état général, performance énergétique, charges et surtout emplacement. Que vous soyez vendeur ou acquéreur, vous disposez de nombreux outils pour réaliser une estimation objective de votre maison ou de votre appartement. Pour en savoir plus, reportez-vous à notre grand dossier Bien fixer le prix de vente de votre logement.