Immobilier : l’incroyable cote des derniers étages

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04 Septembre 2019 - Plus lumineux, plus calmes, ouverts sur l’extérieur... les logements avec vue sur les toits se négocient jusqu’à 20 % plus cher que les rez-de-chaussée. Une surcote loin d’effrayer certains acquéreurs conscients de la confidentialité de ce marché haut de gamme.

 

La multiplication des rooftops ces dernières années aurait-elle accéléré la tendance ? Pour de nombreux observateurs, la réponse est sans équivoque. La fréquentation des toits terrasses transformés en bar ou restaurant a indéniablement boosté la demande. Les logements en hauteur sont devenus la perle rare après laquelle courent les Français. Mais à biens d’exception, prix d’exception. Tutoyer les cieux qu’ils soient parisiens ou non, reste l’apanage de quelques privilégiés au portefeuille plutôt garni. Un dernier étage se négocie en effet en moyenne 15 à 19 % de plus qu’un rez-de-chaussée selon les Notaires du Grand Paris.    

Des biens rares. A Paris, 10 % seulement des appartements à vendre sont situés au dernier étage. La rareté se paie cher dans la capitale et la concurrence est rude sur le marché premium. Loft, atelier d’artiste, penthouse ou balcon filant… La diversité des produits proposés ne parvient pas à satisfaire la fièvre acheteuse d’acquéreurs séduits par les atouts de ces biens d’exception. « Un dernier étage ce n’est pas de voisins au-dessus, c’est aussi plus de lumière, une vue imprenable, plus de calme et un sentiment de sécurité plus important », justifie un professionnel en charge de la réhabilitation architecturale d’un immeuble situé dans le VIe arrondissement où les étages supérieurs auront vu sur la Basilique du Sacré Cœur.

Des atouts qui font monter les prix. Attention, ces biens d’exception sortent de l’analyse classique du marché immobilier. Le dernier étage vaut toujours plus en raison de sa situation privilégiée et dominante. « A l’intérieur du même immeuble, à la même adresse, il peut y avoir des écarts de prix de 15 à 25 % du mètre carré entre le rez-de-chaussée sur cour sombre et le dernier étage avec une grande terrasse et une vue dégagée », relèvent les Notaires du Grand Paris. La province n’est pas épargnée par le phénomène. « Dans les grandes agglomérations, les immeubles sont généralement moins hauts. En moyenne quatre étages. Malgré cette différence, l’écart des prix est similaire à celui observé à Paris pour les immeubles avec ascenseur. » 

Un appartement parisien de 50 m² situé en rez-de-chaussée d'un bâtiment avec ascenseur est vendu en moyenne 424 500 €, alors que pour un logement identique, mais situé au sixième et dernier étage, ce prix grimpe à 646 400 €.

Des charges plus élevées. Corollaire de cette situation privilégiée, les charges de copropriété qui pèsent plus lourdement sur le(s) résident(s) du dernier palier. Dans un arrêt du 9 mai 2019, la Cour de Cassation a effectivement rappelé qu’une répartition égalitaire des charges d’ascenseur entre chaque étage ne peut être conforme à la loi. Cette répartition doit être fonction de l’usage et de l’utilité de l’équipement et un ascenseur n’a pas la même utilité si l’on habite au premier ou au douzième étage…

Un rez-de-chaussée est décoté d’environ 10 % par rapport à un premier ou deuxième étage. Il est moins demandé, car on y subit plus les nuisances, mais il permet de s'offrir une pièce en plus pour le même budget par rapport au dernier étage. Si l’achat d’un rez-de-chaussée vous tente, restez néanmoins vigilants sur plusieurs points tels que le manque de luminosité ou une rue trop passante. Avantage appréciable ? Disposer d’une cour ou d’un jardin.

Un jardin sur le toit. Tous ces biens d'exception ne bénéficient pas forcément d’une terrasse. Pour les amateurs de verdure et de calme, la solution semble passer par une éventuelle végétalisation du toit. Tapis de plantes grasses, prairie végétale ou potager, voilà quelques pistes pour continuer à profiter d’un point de vue privilégié en petit comité. Dans le cadre de son programme de végétalisation, la ville de Paris propose des mesures d’accompagnement aux partenaires privés. Une aide à ne pas négliger. Attention, néanmoins, une telle entreprise doit passer par le syndic de copropriété et obtenir l’aval de l’ensemble des copropriétaires.