Immobilier : craintes de pénurie dans le neuf !

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28 Mai 2021 - Si les ventes de logements neufs rebondissent au premier trimestre 2021, elles ne retrouvent pas leur niveau d’avant la crise. Pire : avec la chute des permis de construire, l’offre recule, à tel point que les promoteurs redoutent une prochaine pénurie.

L’immobilier neuf retrouverait-il des couleurs ? Après une année 2020 plus que compliquée, marquée par un effondrement des ventes de près de 25% par rapport à 2019, la conjoncture s’améliore. Au premier trimestre 2021, les promoteurs ont vendu 33.622 logements, en hausse de 12,8% par rapport à la même période de 2020 révèle l’Observatoire de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) publié le 26 mai. Un rebond dû notamment aux investisseurs institutionnels, qui ont acheté 5.742 logements au premier trimestre 2021, contre 3.656 durant les trois premiers mois de 2020 (+ 57%). Le marché des particuliers s’est quand même bien comporté, avec 26.991 ventes au premier trimestre 2021, une hausse de 6,9% par rapport à la même période de 2020.

En bref : les neuf tendances du neuf
1-
Les ventes augmentent au premier trimestre 2021.
2- Elles ne font que retrouver leur niveau de 2016.
3- La demande reste forte, elle est encouragée par de puissantes aides.
4- Problème : les promoteurs peinent à alimenter le marché.
5- Résultat : l’offre de nouveaux logements recule de 15% sur un an.
6- Avec ces tensions, les prix du neuf augmentent.
7- Le gouvernement met en place un plan de relance de la construction.
8- Les maires bâtisseurs et le logement vert sont encouragés.
9- Bien accueillies, ces mesures mettront du temps à porter leurs fruits.

Effet statistique. Le rebond de 2021 doit pourtant être relativisé. Avec un confinement strict et une économie à l’arrêt, le premier trimestre 2020 ne s’est pas bien passé. 29.807 ventes (particuliers et institutionnels) ont été enregistrées, un plongeon de 30% par rapport aux trois premiers mois de 2019. Du coup, la comparaison des chiffres de 2021 avec ceux de 2020 apparaît bien flatteuse. « En réalité, les ventes du premier trimestre 2021 ne reviennent qu’à leur niveau de 2016 » pointe Alexandra François-Cuxac, la présidente de la FPI. A l’époque, les promoteurs avaient vendu 32.447 logements. Et sur les trois premiers trimestres 2017, 2018 et 2019, 36.000 à 38.000 réservations avaient été enregistrées.

Forte demande. La faiblesse des ventes interpelle. Après tout, le marché du neuf reste soutenu par des taux d’intérêt bas, mais aussi par de puissantes aides financières. Les accédants à la propriété peuvent bénéficier du PTZ, un crédit gratuit qui peut atteindre 138.000 € tandis que les investisseurs allègent leurs impôts avec la défiscalisation Pinel. Et l’appétence des Français pour le neuf reste bien réelle. « En avril 2021, l’opinion des promoteurs sur la demande de logements neufs s’améliore fortement par rapport à janvier 2021 et repasse au-dessus de sa moyenne de longue période » signale la dernière enquête dans la promotion immobilière réalisée par l’Insee, publiée le 27 avril 2021.

© Observatoire de la Fédération des promoteurs immobiliers

Baisse de production. Pour la FPI « les promoteurs vendent moins de logements non pas parce que les clients leur font défaut, mais parce qu’ils peinent à en produire. » De fait, les mises en vente plongent. 20.062 logements neufs ont été lancés sur le marché au premier trimestre 2021, un score très bas, similaire à celui du mauvais premier trimestre 2020 (19.879 lancements). Au premier trimestre 2017 comme au premier trimestre 2018, le marché tournait autour des 34.500 mises en vente. La chute a commencé en 2019, avec 28.000 lancements au premier trimestre. Pire : entre avril 2020 et mars 2021, les mises en ventes s’effondrent de 24% par rapport aux douze mois précédents « une perte de 25.000 logements » calcule la FPI.

Offre en baisse. « Au regard du maintien de la demande mais sans nouvelles mises en vente conséquentes, l’offre poursuit sa contraction » alerte la FPI. 81.848 logements sont disponibles fin mars 2021 contre 96.351 un an plus tôt, un recul de 15,1%. De quoi assurer 10,9 mois de fonctionnement du marché, alors qu’un délai de 12 mois est signé d’équilibre entre l’offre et la demande. Certaines métropoles vivent une situation particulièrement délicate comme Aix-Marseille (délais d’écoulement de 10,1 mois), Rennes (9,9 mois), L’Ile-de-France (8,9 mois), Brest (7,6 mois) ou Angers (5,3 mois). Pour la FPI, le marché du neuf vit une « crise de l’offre », sa présidente n’hésitant pas à parler « d’effondrement. »

© Observatoire de la Fédération des promoteurs immobiliers

Inflation sur le neuf. Côté prix, le mètre carré neuf (hors parking en TVA à 20%) s’établit en moyenne et sur la France entière, à 4.554 € une progression de 1,9% sur un an. En régions, la hausse atteint 4,1% sur un an, avec un mètre carré moyen à 4.274 €, signe d’un « déséquilibre croissant entre l’offre et la demande » note la FPI. En Ile-de-France, les prix augmentent de 0,4% sur un an (5.320 €/m²). Pourquoi cette stabilité ? Les promoteurs s’éloignent de Paris et de sa première couronne pour trouver des terrains moins chers et satisfaire des acquéreurs en quête de verdure. La baisse ? Personne ne l’envisage : les terrains et les matériaux sont de plus en plus chers et la pénurie n’a jamais fait baisser les prix…

Chute des permis. Si l’offre chute, c’est parce que les terrains sont rares, que opérations prennent des années à sortir, que les recours contre les autorisations d’urbanisme restent nombreux Mais la principale cause tient à « une chute vertigineuse de la construction avec près de 25% de baisse d’octroi de permis de construire sur douze mois dans le collectif, une perte de 57 000 permis en un an » déplore Alexandra François Cuxac. « C’est toute une filière qui est en difficulté alors qu’elle pourrait être un formidable vecteur de croissance, de progrès social et de développement durable. Les pouvoirs publics doivent à tout prix enrayer cette crise avant qu’elle ne fasse de gros dégâts pour des années. »

Objectif relance. Conscient des difficultés du secteur, le Premier ministre a annoncé, le 17 mai dernier, la mise en place d’un plan de relance baptisé Habiter la France de demain. D’un montant d’un milliard d’€, il a pour objectif d’accélérer la reconversion des friches urbaines, de développer de nouvelles formes d’habitat écologique, de faciliter la surélévation des immeubles et la transformation de bureaux en logements tandis que des aides vont être dédiées à l’habitat durable. Une commission pour lever les freins à la construction va être mise en place. Rassemblant parlementaires, élus locaux et professionnels, elle sera pilotée par le maire de Dijon François Rebsamen et rendra ses conclusions en septembre prochain.

Vraiment constructif ? Le plan de relance ne devrait pas porter ses fruits avant au moins un à deux ans. Et pour cause : entre l’achat du terrain et la livraison d’une résidence, cinq à six ans voire davantage sont nécessaires. Il faudra aussi convaincre les élus locaux d’accorder des permis. Nombre de nouvelles équipes municipales, élues sur des programmes de préservation de l’existant, rechignent à autoriser des constructions. Pour autant, les mentalités changent. Témoin Bordeaux avec son label du « Bâtiment frugal bordelais » qui encourage la construction écologique. Les professionnels l’ont plutôt bien accueilli : comme le soulignait l’un d’entre eux à la presse locale, la question, ce n’est pas de bâtir différemment, c’est de construire, tout simplement.

© Observatoire de la Fédération des promoteurs immobiliers

Prix du neuf, mode d'emploi. Les variations de prix tiennent essentiellement de phénomènes de localisation. Sur un marché étroit, par exemple, le lancement de plusieurs programmes de grand standing fait mathématiquement monter les moyennes. Rappelons que la formation des prix du neuf dépend de facteur économiques : prix du terrain, coût de construction, frais bancaires et de commercialisation, assurances, marge.

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