Immobilier : ces petites villes étudiantes où investir en 2025 (paroles d’investisseurs)

Des prix d'achat ultra-accessibles

C’est le premier atout, et non des moindres : le ticket d’entrée dans une petite ville étudiante est jusqu’à 7 fois inférieur à celui d'une grande métropole. À Paris par exemple, le mètre carré se négocie autour de 9 450 €, quand celui de Saint-Étienne est à 1 314 €.

Contrairement à ce qu'on pourrait croire, le réseau universitaire et de l'excellence ne se réduit pas à Paris ou quelques grandes villes. Des villes comme Saint-Étienne, Limoges, Troyes ou encore Roubaix, bien que plus modestes en nombre d'étudiants, accueillent parfois de grands centres d'enseignement. Quelques dizaines de milliers d'étudiants recherchent ici tous les ans un logement. Et ici, les prix immobiliers sont beaucoup plus doux, environ 1 000 €/m².

💰 Le prix du studio de 25 m² dans une petite ville étudiante

💰 Le prix du studio de 25 m² dans une grande ville étudiante

🙋‍♀️ Autrement dit, dans certaines villes, il est possible de devenir propriétaire avec un budget inférieur à celui d'une voiture standard. Une donnée d'autant plus importante que le coût du crédit a drastiquement augmenté ces dernières années.

Une rentabilité vraiment avantageuse

L’autre point fort des petites villes étudiantes, c’est la rentabilité. Puisque le prix d’achat est bas et que les loyers restent stables, les rendements sont souvent bien plus attractifs que dans les grandes métropoles. À titre d’exemple :

• À Saint-Étienne, un studio de 25 m² acheté 32 850 € peut se louer entre 300 et 400 € par mois, ce qui donne une rentabilité brute d'environ 11 % ;
• À Lyon, un studio de 25 m² acheté 115 500 € peut se louer autour de 650 € par mois, ce qui donne une rentabilité brute d'environ 6,5 % ;
• À Paris, un studio de 25 m² n'offrira pas une rentabilité supérieure à 2 ou 3 %.

🔁 Une grande rotation de locataires ? 

Contrairement à ce qu’on imagine, la location étudiante ne rime pas forcément avec instabilité locative. Bien au contraire : les étudiants s’installent parfois pour tout leur cursus, ce qui réduit la vacance locative, limite les coûts de remise en état et simplifie la gestion du bien.

Dans les villes tendues, mais également dans les plus petites villes, les étudiants redoutent de perdre le logement qui leur convient. Les rentrées scolaires donnent souvent lieu à d'autres préoccupations que de changer de logement, choix de cursus, préparation d'été à certains concours...

Des loyers garantis… par les parents

Autre avantage : la garantie familiale. Dans la grande majorité des cas, ce sont les parents qui se portent garants, voire qui financent le loyer directement. Cela signifie que le risque d’impayé est beaucoup plus faible que dans une location classique. À cela s’ajoute la possibilité de souscrire à la garantie Visale, à l'initiative des étudiants, laquelle couvre les loyers impayés pendant 36 mois. Bref, vous investissez dans un cadre sécurisé, avec une demande constante et des garde-fous.

Des villes à potentiel, souvent sous-estimées

Certaines de ces villes bénéficient d’un renouveau urbain et universitaire. C’est le cas de :

• Roubaix, qui connaît une profonde mutation selon un calendrier triennal ;
• Troyes, ville universitaire dynamique, bien desservie depuis Paris ;
• Le Mans, en développement grâce à la LGV et aux pôles technologiques.

Roubaix accueille environ 11 000 étudiants répartis dans 10 établissements d’enseignement supérieur. De son côté, Troyes compte environ 9 000 étudiants (30 % d'étudiants supplémentaires en dix ans) et notamment la fameuse Technopole de l'Aube, une école spécialisée en ingénierie de l'innovation. Enfin, Le Mans affiche environ 11 500 étudiants par an, avec une projection à 20 000 étudiants d'ici 2030.