Immobilier : ce qui change avec la loi de finances pour 2020

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15 Octobre 2019 - Actuellement à l'étude, le projet de loi de finances prévoit, comme chaque année, des réformes qui impactent l'immobilier. Propriétaires, bailleurs, mais aussi locataires seront concernés en 2020. Voici en quoi :

Réforme de la fiscalité locale

La disparition progressive de la taxe d'habitation fait partie des mesures phares du mandat du président Emmanuel Macron. Engagée depuis 2018, elle suit son cours, et devrait concerner à terme tous les particuliers pour leur résidence principale. Elle s'accompagne d'une réforme en profondeur des valeurs locatives qui servent à la calculer.

Disparition de la taxe d'habitation en 2020 : pour qui ?

La suppression en trois étapes de la taxe d’habitation depuis 2018 concerne la résidence principale des foyers dont le revenu fiscal de référence se situe en dessous d’un plafond réévalué chaque année. 80 % des foyers fiscaux bénéficient de cette suppression depuis la mise en place de cette exonération progressive. Elle a permis à ces foyers d’être exonérés de 30 % de cette taxe en 2018, de 65 % en 2019 et en 2020, la suppression sera totale.

Plafonds de ressources pour en bénéficier en 2020

D'après le projet de loi de finances pour 2020 les plafonds fiscaux à ne pas dépasser pour être totalement exonéré de taxe d'habitation en 2020 devraient être les suivants : 27.706 € pour la première part du quotient familial, majoré de 8.209 € pour les deux demi-parts suivantes et de 6.157 € pour chaque demi-part supplémentaire à compter de la troisième. 

Concrètement, voici quelques exemples des plafonds de ressources à ne pas dépasser pour bénéficier de la suppression intégrale de votre taxe d'habitation en 2020 selon la composition de votre foyer :

- 44.124 € si vous êtes un couple sans enfant ;

- 50.281 € si vous êtes un couple avec un enfant ;

- 56.438 € si vous êtes un couple avec deux enfants…

Si vous dépassez ces montants en 2020, vous paierez encore votre taxe d'habitation mais bénéficierez d'un lissage de cette taxe, c'est-à-dire d'un abattement, si votre revenu fiscal en 2020 est compris entre 27.706 € et 28.732 € pour la première part du quotient familial, augmenté de 8.209 € à 8.722 € pour les deux demi-parts suivantes, et de 6.096 € à 6.157 € pour chaque demi-part supplémentaire.

Rappelons que c'est l'occupant au 1er janvier d'un logement qui est redevable de la taxe d'habitation pour toute l'année, qu'il soit locataire ou propriétaire occupant. Ce sont donc ses revenus qui sont pris en compte pour le calcul de l'abattement ou du lissage à appliquer le cas échéant.

Disparition définitive de la taxe d’habitation pour tous en 2023

Pour les 20 % de contribuables dont le revenu fiscal de référence dépasse ces plafonds, il faudra attendre 2021 pour bénéficier à leur tour de la disparition de la taxe d’habitation pour leur résidence principale. La suppression de cette taxe telle qu’elle est prévue par le projet de loi de finances pour 2020 sera également étalée sur trois ans. Ces contribuables verront à leur tour leur taxe d’habitation diminuer tout d’abord de 30 % en 2021, puis de 65 % en 2022 et enfin de 100 % en 2023.

En compensation de la perte de cette taxe locale pour les communes, un transfert de la part départementale de la taxe foncière sur les propriétés bâties aux communes serait effectué en 2021.

Qui continuera à payer la taxe d'habitation ?

La taxe d’habitation ne disparaît pas pour tout le monde ! Non seulement elle demeure pour les résidences secondaires et les logements vacants, mais elle peut même se révéler très dissuasive pour ces logements : certaines communes ont décidé de l'augmenter considérablement profitant de la possibilité qu'elles ont désormais de majorer cette taxe de 5 à 60 % pour la part qui leur revient.

Révision des valeurs locatives pour le calcul des taxes locales

Dans les tuyaux depuis plus de 30 ans et sans cesse repoussée car peu populaire, cette réforme des valeurs locatives cadastrales est inscrite dans le projet de loi de finances pour 2020. Elle consiste à remettre à jour les valeurs établies dans les années 70 qui servent de base au calcul des taxes locales, en particulier la taxe d’habitation et la taxe foncière.

Qu'est-ce que la valeur locative cadastrale ?

Elle représente le montant du loyer annuel que le propriétaire pourrait théoriquement obtenir de son bien, s’il le louait. C’est sur cette valeur locative théorique pondérée qu’est appliqué un pourcentage d’imposition, pour les taxes locales.

Le système d’évaluation consisterait à appliquer un tarif déterminé à partir des loyers moyens constatés localement à partir du 1er janvier 2023 pour les logements répartis en quatre catégories : les maisons, les appartements, les habitations à caractère exceptionnel et les dépendances isolées.

Les bailleurs impliqués dans la mise à jour des valeurs locatives

Les propriétaires bailleurs seront mis à contribution puisqu’ils devront déclarer avant le 1er juillet 2023 les informations concernant leurs logements donnés en location. Cette base sera ensuite mise à jour chaque année. Les bailleurs y participeront en déclarant chaque année le loyer perçu pour chacun de leurs logements.

Pour inciter les bailleurs à fournir ces données, une amende serait prévue. Ils risqueraient jusqu’à 150 € d’amende s’ils ne fournissaient pas les informations requises, ou si ces informations étaient inexactes.

A compter de 2026 : réactualisation des taxes locales

Une fois l’ensemble des valeurs locatives cadastrales des logements mises à jour, elles seront prises en compte à partir de 2026 pour le calcul des taxes locales, en particulier la taxe d'habitation et la taxe foncière. Pour éviter une augmentation qui pourrait être brutale pour les logements dont la valeur locative cadastrale revue et corrigée pourrait être bien supérieure à celle appliquée jusque-là, un lissage progressif devrait être mis en place.

La valeur locative des locaux professionnels a déjà fait l’objet d’une réforme et les valeurs mises à jour s’appliquent depuis 2017.

Transformation du crédit d’impôt en prime à la rénovation énergétique

Le crédit d’impôt  pour la transition énergétique (Cite) serait transformé en une aide versée sous la forme d’une prime forfaitaire réservée aux ménages les plus modestes. Il s'agit de ceux dont les revenus sont inférieurs à ceux permettant de bénéficier du CITE.

Le CITE serait toutefois prolongé jusqu’au 31 décembre 2020 pour les ménages aux revenus intermédiaires, et uniquement pour la résidence principale des propriétaires.

Un montant forfaitaire serait prévu par équipement, matériel, appareil ou prestation éligible en remplacement des différents taux proportionnels actuellement pratiqués.

Cette prime à la rénovation sera distribuée par l’Agence nationale de l’habitat (Anah). En revanche, le crédit d’impôt continuera à être demandé au moment de la déclaration des revenus.

Réduction du prêt à taux zéro

Le PTZ est une aide de l'Etat qui permet à des personnes qui ne sont pas propriétaires de leur résidence principale de pourvoir accéder à la propriété. C'est un crédit gratuit attribué sous conditions de ressources. Son montant dépend du type de projet (dans le neuf ou dans l'ancien), de la zone où est situé le logement et de la composition du ménage qui le demande. Il est distribué par la plupart des banques. Toutefois, la loi de finances prévoit de réduire les zones concernées dans le neuf dès 2020 par ce prêt.

Prêt à taux zéro supprimé dans le neuf en 2020

Cette aide à l’accession ne sera plus proposée à partir du 1er janvier 2020 pour les achats de logements neufs et la construction de maisons individuelles situées en zone B2 et en zone C, c'est-à-dire dans les villes moyennes et les secteurs ruraux. A partir de 2020, ce prêt sera donc réservé aux achats dans le neuf situés dans les grandes métropoles, une partie de la Côte d’Azur, le Genevois français et la partie agglomérée de l’Ile-de-France, soit les zones A et B1.

Pour le gouvernement, la non-reconduction du PTZ neuf en zones B2 et C répond à un objectif de revitalisation des centres-bourgs anciens, mais aussi de lutte contre l’artificialisation des sols et l’étalement urbain. Une décision contestée par les professionnels de la construction. Pour la Fédération française du bâtiment (FFB), le PTZ neuf en zones B2 et C répond à une vraie demande en logements de la part des jeunes familles. Sans cette aide, ces primo-accédants risquent de s’éloigner davantage pour trouver des terrains moins chers, provoquant l’effet inverse à celui recherché.

Maintien du PTZ dans l'ancien jusqu'en 2021

En revanche, le prêt à taux zéro est maintenu dans l'ancien jusqu'en 2021. Désormais, depuis 2019, il est uniquement distribué pour les achats de logements situés dans les zones B2 et C. Ce Prêt à taux 0 % ne peut aider à financer un logement qu'à condition d'y réaliser d'importants travaux de rénovation. Il permet de financer jusqu'à 40 % du montant du projet (logement et travaux). Ces travaux doivent représenter au moins un quart du prix d'achat et permettre d'améliorer considérablement le logement, par exemple en créant de nouvelles surfaces habitables, en modernisant le logement ou ses annexes ou en réalisant des travaux destinés à faire des économies d'énergie...

Les particuliers qui souhaitent en bénéficier en 2019 ne doivent pas tarder. Certaines banques ont d’ores et déjà cessé de le distribuer, d’autres acceptant les dossiers pour la première semaine de novembre au plus tard. Pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre dossier sur le PTZ neuf ou ancien.

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