Immobilier : Carcassonne plus fort que Toulouse !

Le marché immobilier de Carcassonne va (très) bien

À Carcassonne, le prix moyen au m² s'établit à 1 468 €/m², un niveau particulièrement attractif qui positionne la ville parmi les plus accessibles d'Occitanie et notamment par rapport à ses proches voisines Narbonne et Toulouse. La cité se démarque en effet face aux 2 361 € du marché narbonnais et aux 3 210 € de la métropole toulousaine. Cette différence significative attire notamment les familles exclues du littoral méditerranéen en quête d'opportunités et d'un environnement privilégié.

Une offre de logements diversifiée

Les acquéreurs trouvent à Carcassonne un marché diversifié entre maisons de ville, appartements anciens et biens d'exception. Une différence notable s'observe néanmoins entre les appartements (1 294 €/m²) et les maisons (1 735 €/m²). La demande soutenue dans le secteur touristique, notamment autour de la Cité, fait également monter les prix qui peuvent atteindre 2 680 €/m² pour les biens avec vue sur les remparts.

Les prix moyens par type de logement

Les quartiers qui ont la cote à Carcassonne

📍 La Cité et ses environs : le secteur le plus prisé

Secteur emblématique autour du site UNESCO, le quartier de la Cité séduit par son patrimoine exceptionnel et sa vue imprenable sur les remparts médiévaux. Les données PAP.fr révèlent des prix au m² entre 2 500 € et 3 500 € pour les biens avec vue directe sur la forteresse. Les maisons anciennes rénovées, particulièrement recherchées par les acquéreurs, se négocient autour de 2 900 €/m². Les appartements dotés d'éléments historiques comme des poutres apparentes, trouvent preneurs à 2 700 €/m² en moyenne.

👉 La demande reste soutenue dans ce secteur prisé, notamment pour les biens de caractère avec vue sur les remparts. La proximité des commerces et l'atmosphère du quartier attirent tant les résidents principaux que les investisseurs.

📍 Le centre-ville : un marché dynamique

Emblématiques, la place Carnot et la Bastide Saint Louis dessinent le cœur historique de la ville. La demande est soutenue sur le secteur avec des estimations moyennes de 1 460 € le m² pour les appartements haussmanniens. Les transactions se concentrent autour des artères principales où les appartements rénovés se négocient entre 1 350 et 1 850 €/m². Un T2 de 45 m² s'y loue en moyenne 480 euros par mois, confirmant l'attrait locatif du quartier.

👉 Le secteur attire particulièrement les jeunes actifs grâce à la présence du nouvel IUT rue de Verdun. Les investisseurs y trouvent des opportunités intéressantes avec des rendements locatifs de 5,5 % en moyenne, notamment sur les petites surfaces.

Les prix, quartier par quartier, à Carcassonne. © PAP

📍 Les quartiers périphériques : l'alternative abordable

Les zones résidentielles comme Montlegun (vue imprenable sur les Pyrénées) et Le Viguier proposent des prix moyens de 1 500 à 1 800 € le m² pour les maisons individuelles. Ces secteurs calmes constituent une véritable opportunité pour les familles souhaitant accéder à la propriété.

👉 Les propriétés avec jardin constituent l'essentiel du marché, avec des surfaces moyennes de 100 à 150 m² et des extérieurs généreux. Les prix restent stables offrant des opportunités intéressantes pour les primo-accédants.

Quelles perspectives pour le marché immobilier carcassonnais ? 

Après deux années marquées par un ralentissement, le marché bénéficie d'un regain d'activité porté par des taux désormais stabilisés autour de 3,35 %. Les acquéreurs et notamment les primo accédants profitent de conditions de financement plus favorables, avec une capacité d'emprunt en hausse de 8 % sur un an. Signe de cette attractivité, les dernières estimations anticipent une hausse des transactions pour le second semestre.

👉 L’année 2025 pourrait marquer une consolidation du marché, avec un intérêt accru pour les quartiers en développement. Les efforts pour moderniser certains secteurs périphériques devraient attirer de nouveaux profils d’acheteurs et dynamiser ces zones.

Des exemples d'annonces qui ont bien marché sur PAP.fr

 🏠 Maison 4 pièces - quartier Cité

Vendue en seulement 45 jours sur PAP.fr, cette maison de caractère de 110 m² située à deux pas des remparts illustre parfaitement le dynamisme du secteur. Son prix de vente de 192 000 € (soit 1 745 €/m²) reflète l'attractivité du quartier historique.

🏢 Appartement T3 - Bastide Saint-Louis

Cet appartement traversant de 83 m², situé au cœur de la Bastide Saint-Louis, illustre la qualité des biens disponibles dans ce quartier prisé. Proposé à 124 500 € (soit 1 500 €/m²), il a séduit par ses volumes généreux et sa localisation stratégique à deux pas de la place Carnot.