Immobilier ancien : le marché garde le cap

En dépit des impacts sanitaires et économiques, l’année 2020, marquée par la pandémie de Covid-19, aura épargné l’activité de l‘immobilier ancien. Fin novembre dernier, le volume de transactions de logements sur un an franchissait en effet le seuil symbolique du million, marquant une décélération de seulement 4 % par rapport à novembre 2019, selon la dernière note de conjoncture des Notaires de France parue le 29 janvier 2021.Un bon cru dans un contexte si atypique souligne l’étude mais dont la pérennité demeure incertaine au regard des fractures sociales à venir et qui pourraient favoriser l’émergence de marchés à plusieurs vitesses…. 

Des crédits en hausse. Premier enseignement : la production de crédit à l’habitat affiche une croissance de +5,5 % en octobre 2020 après 5,4 % en septembre selon les Notaires de France. Une progression que le courtier Vousfinancer attribue à un effet « rattrapage après plusieurs mois de production des niveaux deux fois moins élevés en raison du confinement ». Une certaine souplesse des banques à néanmoins permis de « soutenir la demande de crédits immobiliers des particuliers. Notamment en acceptant d’allonger les remboursements. 50,5 % des prêts durent de vingt à vingt-cinq ans en novembre 2020 contre 46,2 % en 2019 » indique l’Observatoire Crédit Logement. Une aubaine pour de nombreux ménages en capacité d’acheter.        

Des taux attractifs. Autre bonne nouvelle : les taux restent bas. En décembre 2020, la moyenne sur vingt ans (sans compter l’assurance et les frais annexes, soit le taux brut) s’établit à 1,20 % selon les courtiers. Si vous présentez un bon dossier, avec notamment de l’apport personnel, une situation professionnelle stable et des finances personnelles saines, vous pourrez même obtenir des décotes sur les barèmes officiels des banques. Côté prévisions, les taux devraient rester au plancher pendant plusieurs mois grâce à la politique accommodante de la Banque centrale européenne (BCE).

Des volumes de ventes stables mais…. Si les volumes des ventes affichent un fléchissement de très légère amplitude, la dynamique est néanmoins plus complexe qu’il n’y paraît selon les Notaires de France, « tant l’écart relevé entre la province, dont les volumes sont restés forts, et l’Île-de-France, dont les volumes ont chuté de plus de 15 %, est important ». Ainsi, à l’échelle du territoire, le marché a certes tenu, mais de manière très différenciée. Par exemple lorsque le nombre de transactions baisse de 4 % sur un an en novembre 2020 au plan national, il chute de 18 % sur le secteur parisien.

© Chambre notaire du Grand Paris

Ralentissement de la hausse des prix. Pour les Notaires de France cette contre-performance des volumes impacte d’ores et déjà les prix. Ils augmentent moins vite qu’aux trimestres précédents (+0,5 % entre le 2eme le 3e trimestres 2020, après +1,8 % et +2 %). La tendance est également confirmée sur Paris intra-muros avec une progression annuelle de +6,9 % au 3e trimestre (après +8 % au 1er trimestre). Les prix, sur une année, auront moins augmenté dans la capitale que sur toute l’Île-de-France, ce qui ne s’était plus produit depuis 2013. A la loupe et selon les villes, ils continuent néanmoins de progresser. Ce mouvement devrait se poursuivre en 2021, sans doute plus doucement.

Des prix stables jusqu’en février. D’après les projections issues des avant-contrats, l’évolution des prix constatée au 3e trimestre 2020 en France métropolitaine se poursuivrait en effet jusqu’en février 2021, à un rythme similaire sur le marché des appartements à +0,6 % (contre +0,7 % au 3e trimestre 2020) mais à un rythme plus soutenu sur celui des maisons à +1,6 % (contre +0,3 % au 3e trimestre 2020). A Paris, le prix de vente au m² s’élèverait à environ 10 700 € soit un recul de 1,7 % en trois mois.. Cependant, compte tenu des hausses accumulées en 2020, les prix afficheraient encore une hausse annuelle de 3,4 % en février 2021.

© Chambre notaire du Grand Paris

Les villes moyennes plébiscitées. Négociations plus longues et plus tendues en région parisienne, logements plus chers, manque d’espace ...autant de raisons qui ont poussé les franciliens à prendre la route de contrées plus vertes à défaut d’acquérir une maison avec jardin en grande couronne. L’étude révèle que les acquéreurs franciliens se retrouvent en nette progression par rapport au 3e trimestre 2019 notamment dans le département de l’Yonne (27 %/+9 points), celui de l’Eure (22 % +6 points) ou dans l’Orne (21 % +6 points), dans des départements en bordure de l’Île-de-France.

Nouveaux comportements. L’expérience du confinement a eu l’effet d’être un accélérateur de tendances. Les envies de nature, de qualité de vie, même si elles restent dans le domaine du rêve, ont été au cœur des recherches immobilières. Le désir d’un logement plus grand, quitte à s’éloigner d’une métropole avec de nouveaux critères (jardin, terrasse) a été plébiscité. Selon les Notaires de France, un mouvement de fond semble se dessiner et conduire à des nouveaux projets en province ou en Grande couronne plutôt qu’à Paris « il s’agit d’un déplacement de marché vers un immobilier plus proche de la nature tout en restant connecté, plus provincial avec plus d’espace ».