Dispositif Jeanbrun : 83 % des investisseurs ne sont pas convaincus (et vous ?)

Un certain attentisme chez les investisseurs

Les résultats du sondage PAP illustrent clairement la prudence des propriétaires face au dispositif Jeanbrun. 83 % des répondants déclarent qu’il ne les incite pas à investir dans un avenir proche. Les intentions d’investissement restent marginales :

• 11 % seulement envisagent un achat dans le neuf ;
• 6 % se projettent dans l'ancien

Les freins qui pèsent (vraiment) sur l’investissement locatif

Au-delà du dispositif fiscal, l’enquête PAP met en évidence plusieurs obstacles structurels qui freinent les décisions d’investissement :

• 52 % des propriétaires citent une rentabilité insuffisante, premier frein à l’investissement locatif ;
• 30 % évoquent un déséquilibre perçu en faveur du locataire ;
• 18 % pointent la complexité croissante du cadre réglementaire, notamment liée aux obligations de rénovation et aux démarches administratives.

Le Jeanbrun : un outil incitatif... surtout pour le neuf

Le dispositif Jeanbrun s’applique aux logements neufs ainsi qu’à l’ancien rénové en profondeur, exclusivement en location vide. Son principe est clair : permettre aux investisseurs de déduire chaque année une partie de la valeur du bien des loyers perçus, réduisant ainsi le revenu foncier imposable. L’amortissement porte sur :

• 80 % de la valeur du logement ;
• les 20 % restants, correspondant à la valeur du terrain, n’étant pas amortissables.

👉Ce mécanisme renforce l’attractivité des opérations éligibles, en particulier dans le neuf, où les conditions d’accès sont plus simples à réunir.

L’ancien : open, mais difficile à mobiliser !

Le dispositif Jeanbrun prévoit également une ouverture à l’ancien, sous réserve de travaux représentant au moins 30 % du prix du logement. Une condition qui limite fortement son application dans les zones où les prix d’acquisition sont élevés, notamment les grandes métropoles.

👉 À Paris, par exemple, où le prix moyen dépasse 9 680 €/m², un logement acheté 200 000 € nécessiterait près de 70 000 € de travaux pour répondre aux critères du dispositif. Un niveau d’investissement difficile à mobiliser pour de nombreux propriétaires, en particulier sur les petites surfaces, pourtant très présentes sur le marché locatif.

🚨Un Jeanbrun, et ensuite ?

Si le dispositif Jeanbrun peut soutenir l’investissement, notamment dans le neuf, son impact restera limité tant que le parc locatif existant ne sera pas mieux valorisé. En l’absence d’un dispositif global pour l’immobilier ancien (comme un véritable statut du bailleur privé) tout cela ne permettra pas une véritable relance du marché.

Et notamment de redéployer l’offre du parc ancien, une offre très vaste, déjà disponible, et qui pourrait loger les millions de locataires qui se débattent actuellement avec les conditions du marché !

👉 Si on parle du Budget 2026, de manière plus générale, aucune mesure significative n’est ici prévue pour encourager la remise sur le marché de logements vacants, faciliter la vente de terrains ou tout simplement inciter les propriétaires à privilégier la location longue durée plutôt que la location saisonnière. La location saisonnière étant une des raisons pour lesquelles il est si difficile de trouver un logement dans les grandes métropoles.