Du local commercial au meublé de tourisme : un changement plus difficile annoncé

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28 Juin 2021 - A compter du 1er juillet, les communes qui le souhaitent pourront rendre moins aisée la transformation d'un local commercial en meublé de tourisme.

Tout propriétaire qui propose à la location saisonnière un logement doit en faire la déclaration à la mairie. Dans certaines hypothèses, il doit faire une demande d'autorisation lorsqu'il transforme un local d'habitation en meublé de tourisme. Dans ce cas, l'autorisation s'accompagne souvent d'un changement d'usage soumis ou non à compensation.

La loi permet d’encadrer les « changements d’usage des locaux d’habitation » (article L 631-7 et suivants du Code de la construction et de l’habitation). Il s’agit pour les mairies de protéger les surfaces de logement en contrôlant le fait de transformer un logement en local d’activité (local commercial, professionnel, artisanal ou industriel).

Jusque-là, transformer un commerce en location saisonnière soulevait peu, voire pas de difficultés. Cette démarche ne semblait pas concernée par les mesures de sauvegarde de surfaces d'habitation. En effet, la surface ainsi convertie n'était pas retirée de la location pour habitation. Un texte remet ce principe en question. Il s'agit de l'article 55 de la loi n°2019-1461 du 27 décembre 2019 relative à l'engagement dans la vie locale et à la proximité de l'action publique. Il pose un principe permettant à certaines communes de soumettre à autorisation la transformation de locaux commerciaux en meublés de tourisme. L'objectif étant de protéger l'environnement urbain et de préserver l'équilibre entre emploi, habitat, commerces et services dans les communes qui le voudraient.

Un décret devait intervenir pour préciser les dispositions prévues par l'article 55 de la loi n°209-1461 du 27 décembre. C'est chose faite depuis le 11 juin 2021. Le décret n°2021-757 relatif à la location d'un local à usage commercial en tant que meublé de tourisme énonce clairement la possibilité de freiner, voire d'empêcher la conversion automatique du local commercial en location saisonnière.

Ce dispositif est consolidé par l'article L 324-1-1, IV bis du Code du tourisme qui dispose que « sur le territoire des communes ayant mis en œuvre la procédure d'enregistrement prévue III, une délibération du conseil municipal peut soumettre à autorisation la location d'un local à usage commercial en tant que meublé de tourisme. Cette autorisation est délivrée au regard des objectifs de protection de l'environnement urbain et d'équilibre entre emploi, habitat, commerces et services, par le maire de la commune dans laquelle est situé le local ».

Le décret n°2021-757 entrera en vigueur le 1er juillet. Il apporte des précisions sur les modalités de la procédure d'autorisation requise pour transformer un local commercial en meublé de tourisme.

La ville de Paris a déjà fait état de sa volonté d'appliquer ce dispositif. Par la voix du maire adjoint PCF Ian Brossat, elle a précisé que l'entrée en vigueur le 1er juillet du décret n°2021-757 « évitera que des commerces de proximité en pieds d'immeubles soient transformés en meublés de tourisme ». Une délibération du conseil municipal devra définir les règles et conditions de l'autorisation de transformer un local commercial en meublé de tourisme dans la capitale. La mairie se donne jusqu'à la fin de l'année pour adopter une réglementation. L'objectif est une application début 2022.

Qui est visé ?

  • Les communes ayant instauré une autorisation préalable pour le changement d'usage de locaux d'habitation.

Il s'agit des communes de plus de 200.000 habitants et celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, ainsi que celles qui après délibération de leur conseil municipal ont adopté ce dispositif. Ces communes doivent avoir mis en place un numéro d'enregistrement pour tous les meublés de tourisme.

  • Les locaux à usage commercial inclus dans des constructions dont la destination est « le commerce et les activités de service ».

Il s'agit des locaux destinés à l'artisanat et commerces de détail, la restauration, le commerces de gros, les activités de services où s'effectue l'accueil d'une clientèle, cinéma, hôtels et autres hébergements touristiques.

  • Pour les communes dont le Plu est antérieur à la loi Alur du 24 mars 2014, il s'agit des locaux à usage commercial inclus dans les constructions dont la destination est le commerce, l'hébergement hôtelier ou l'artisanat.

 Quel dispositif ?

A compter du 1er juillet, les communes qui le souhaiteront pourront par délibération de leur conseil municipal, décider de soumettre à autorisation la transformation de locaux commerciaux en meublés de tourisme. 

La délibération devra préciser :

  • les principes de mise en œuvre des objectifs de protection de l'environnement urbain et d'équilibre entre emploi, habitat, commerces et services, propres à la situation particulière de la commune,
  • les critères utilisés pour délivrer l'autorisation prévue.

Il est à noter que ces critères peuvent être différents selon la localisation sur le territoire de la commune, de la situation de certains quartiers ou zones.

Quelles procédures ?

Le décret prévoit deux procédures selon que la transformation du local commercial en location saisonnière est soumis ou non à une autorisation.

La transformation d'un local commercial en location saisonnière ne comporte pas de changement de destination nécessitant un permis de construire ou soumis à une déclaration préalable

Sont ici visées les transformations de locaux commerciaux en meublés de tourisme qui ne requièrent pas une autre autorisation au titre du Code de l’urbanisme.

La demande d'autorisation doit être adressée au maire la commune où se situe le logement. Elle doit comporter :

  • L'identification du demandeur
  • nom du demandeur, n° Siret et qualité du signataire s'il s'agit d'une personne morale,
  • adresse postale du domicile ou du siège social,
  • adresse électronique du demandeur ainsi que le cas échéant celle du propriétaire du local.
  • L'adresse du local

Lorsque celui-ci fait partie d'un immeuble comportant plusieurs locaux, il faudra préciser le bâtiment, l'escalier, l'étage et le numéro de lot.

  • La description du bien
  • la surface
  • le nombre de pièces
  • le cas échéant la consistance de l'immeuble dans lequel il est situé.
  • Les modifications envisagées pour la mise en location et les caractéristiques du bien (nombre maximal de personnes pouvant être accueillies).

La mairie dispose d'un mois à compter de la réception de la demande pour réclamer les éléments d'un dossier incomplet. Le demandeur, quant à lui, a trois mois pour compléter sa demande.

En application de l'article L231-1 du Code des relations entre le public et l'administration, « le silence gardé pendant deux mois par l'administration sur une demande vaut décision d'acceptation ».

La mise en location doit intervenir au plus tard dans les trois ans suivant l'octroi de l'autorisation, à défaut celle-ci devient caduque.

La transformation d'un local commercial en location saisonnière comporte  un changement de destination nécessitant un permis de construire ou soumis à une déclaration préalable

Il s'agit des transformations s'accompagnant de travaux qui affectent les structures porteuses ou la façade du bâtiment. Dans les communes dont le Plu est antérieur à la loi Alur du 24 mars 2014, sont également concernées les transformations nécessitant un changement d'usage soumis à une déclaration préalable.

L'autorisation tient alors lieu de permis de construire ou de décision de non-opposition à la déclaration préalable.

La demande de permis de construire ou de déclaration préalable doit mentionner qu'elle est également déposée au titre du troisième alinéa du IV bis de l'article L.324-1-1 du Code de l'urbanisme.

Elle doit comporter :

  • L'identification du demandeur
  • le nom du demandeur, n° Siret et qualité du signataire s'il s'agit d'une personne morale,
  • l'adresse postale du domicile ou du siège social,
  • l'adresse électronique du demandeur ainsi que le cas échéant celle du propriétaire du local.
  • L'adresse du local

Lorsque celui-ci fait partie d'un immeuble comportant plusieurs locaux, il faudra préciser le bâtiment, l'escalier, l'étage et le numéro de lot.

  • La description du bien
  • la surface,
  • le nombre de pièces
  • le cas échéant la consistance de l'immeuble dans lequel il est situé,
  • Les modifications envisagées pour la mise en location et les caractéristiques du bien (nombre maximal de personnes pouvant être accueillies).

Lorsque le maire de la commune où la demande a été déposée n'est pas compétent pour délivrer l'autorisation,  il doit la transmettre à l'autorité compétente. Celle-ci dispose de 15 jours suivant les transmissions pour informer le maire sur le statut du dossier (complet, incomplet, liste des pièces manquantes).

Il revient au maire de la commune de notifier au demandeur la décision prise par l'autorité compétente. Le délai d'instruction est d'un mois pour les déclarations préalables, de deux mois pour le permis de construire auquel s'ajoutent 10 jours.

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