Crédit immobilier : tour de vis sur les taux et les critères d’emprunt

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12 Novembre 2019 - A la mi-novembre 2019, les taux immobiliers ne baissent plus et les banques durcissent certains critères. Elles sont plus exigeantes sur l’apport et refusent parfois de financer les emprunteurs les plus modestes. L’ère du crédit facile toucherait-elle à sa fin ? Analyse et conseils pour bien emprunter.

Clap de fin pour la baisse des taux ? Oui si l'on en croit les analyses des courtiers en crédits publiées début novembre 2019. « Les taux moyens obtenus en novembre sont soit stables, soit en légère hausse par rapport à octobre », indique Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi. Et Alban Lacondemine, président fondateur d’Emprunt Direct, de préciser : « des hausses de taux de 5 à 10 points de base sont constatées dans notre baromètre de novembre. Sur 15 ans, un excellent dossier ne peut plus prétendre qu’à un taux de 0,65 %, alors qu’il était susceptible d’obtenir 0,55 % en octobre. »

Des taux toujours très bas. Faut-il craindre un rebond, voire une envolée ? Pas vraiment. La Banque centrale européenne (BCE) a certes changé de président mais pas de stratégie. Sa politique accommodante, faite de taux directeur à zéro, de taux de dépôt négatif et d’ouverture du robinet à liquidités n’a pas bougé. La hausse des taux immobiliers constatée ces dernières semaines pourrait même être qualifiée d’anecdotique. Une moyenne hors assurance sur vingt ans qui passe de 1,15 à 1,25 %, ça ne change rien pour les emprunteurs.

Les banques freinent le marché. Reste que ces mouvements témoignent d’un changement d’attitude des banques. Elles ont pour l’essentiel atteint leurs objectifs commerciaux 2019. Et elles doivent traiter les dossiers reçus ces derniers mois dans un contexte de réduction de leurs effectifs. « Si certaines banques ont remonté leurs barèmes, c'est parce qu'elles souhaitent ralentir les demandes de financement et une hausse de taux, même très légère, leur permet de recevoir moins de dossiers », explique Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux.com.

   Taux moyen  Taux minimum  Taux maximum
 Durée : 10 ans  0,95 %  0,35 %  2,03 %
 Durée : 15 ans  1,15 %  0,65 %  2,28 %
 Durée : 20 ans  1,25 %  0,75 %  2,50 %
 Durée : 25 ans  1,55 %  0,95 %  2,65 %
 Durée : 30 ans  2,15 %  1,75 %  2,70 %

Crédit : les taux immobiliers au 12 novembre 2019. Par rapport aux mois précédents, les moyennes ont repris dix à vingt points de base. Même tendance pour les minima. En octobre 2019, un excellent dossier empruntait à 0,58 % hors assurance, un niveau qui remonte aujourd’hui à 0,75 %. Malgré ce rebond, les taux immobiliers restent très proches de leurs plus bas niveaux historiques. A noter : les taux fournis dans ce tableau sont bruts et n'intègrent ni l'assurance, ni les coûts de garantie. Sources : Meilleurtaux, Empruntis, Emprunt Direct.

Les banques prêtent moins facilement

Crédit : des critères plus stricts. Ces hausses de taux s’accompagnent d’un serrage de vis sur la distribution des crédits immobiliers. C’est du moins ce que révèle l’enquête interne que le courtier Vousfinancer a mené fin octobre 2019 auprès de ses 200 agences. Résultat : malgré des taux très attractifs, près de 95 % des courtiers du réseau ont le sentiment que les banques durcissent actuellement leurs conditions d’octroi des prêts à l’habitat, contre 64 % en octobre 2018.

Apport personnel en hausse. 77 % des courtiers Vousfinancer estiment que les banques sont plus strictes sur l’apport personnel, contre 67 % il y a un an. Le manque d’apport devient un motif de refus de crédit. « Ceux qui doivent empruntent à 110 % (prêts qui couvrent le bien et les frais annexes NDLR) ont du mal à trouver leur financement », note Sandrine Allonier, porte-parole de Voufinancer. « Souvent, les banques imposent à l’emprunteur une marge de manœuvre équivalente à un ou deux mois de salaire », ajoute-t-elle.

Les exclus de l'emprunt. Les banques se montrent aussi plus sélectives sur les profils de clientèle. « Elles se recentrent sur les meilleurs profils, c’est-à-dire ceux qui disposent de très bons revenus et d’épargne. Les décotes, même au cas par cas, sont un peu plus difficiles à obtenir », note Ulrich Maurel, porte-parole d’Empruntis. A l’inverse, « les banques rechignent à financer les emprunteurs qui gagnent moins de 30.000 € par an et certaines d’entre elles refusent désormais ces profils », pointe Sandrine Allonier.

Réguler les prêts immobiliers ?

Risque de crédit. Ce raidissement apparaît alors que le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), dans un tout récent rapport, s'alarme d'un emballement du crédit immobilier. Il faut dire que l’encours des prêts aux particuliers a augmenté de 6,5 % en septembre 2019 pour atteindre 1 300 milliards d’euros. Du jamais vu. Et le HCSF d’ajouter que L’endettement immobilier des ménages représente 5,2 années de revenus fin 2018 contre 3,3 années en 2003.

Défaut de paiement. Le HCSF pointe des taux d’effort parfois trop importants, avec un quart des emprunteurs qui consacrent plus de 35 % de leurs revenus au paiement de leur mensualité de prêt. En cas de crise et donc de hausse du chômage, certains pourraient se retrouver en défaut de paiement. Autre préoccupation du HCSF : la marge des banques sur le crédit immobilier. « Elle baisse d’environ 60 points de base (entre 2016 et 2019) soit environ 6 milliards d’euros par an », révèle le HCSF. Lequel d’ajouter : « en prenant en compte les frais généraux des banques, elle est négative depuis fin 2016 ».

Taux d’effort imposé. Le HCSF planche sur des solutions pour éviter un surendettement des emprunteurs et protéger la rentabilité des banques, comme l’explique le quotidien Les Echos. Entre autres propositions, le taux d’effort pourrait ne plus dépasser les 33 %. Si ce niveau est classiquement fixé à un tiers des revenus, ce n'est qu'un usage sans réel fondement juridique. Le HCSF souhaiterait désormais graver définitivement dans le marbre cette limite.

Limiter le rachat de crédit. Le HCSF cherche aussi à faire évoluer la formule des indemnités de rachat. Aujourd’hui, l’emprunteur qui rachète son crédit verse à la banque, à titre d’indemnités, 3 % du capital restant dû plus six mois d’intérêts. Pour l’emprunteur, ce montant est minime au regard des gains qu’il peut obtenir en changeant de banque et en décrochant un taux ultrabas. Mais dans le même temps, les marges des banques plongent... Le HCSF suggère donc d’augmenter le plafond des six mois pour limiter la pratique du rachat de crédit.

Sécuriser les financements. Ces idées rejoignent celles imaginées par le Comité de Bâle, l’organisme qui assure la supervision et la régulation du système bancaire. Sa stratégie repose là encore sur une réduction des risques de crédit. Avec les accords dits Bâle IV, par exemple, les banques qui prêtent à ceux qui n’ont pas ou peu d’apport devront augmenter leurs fonds propres. Résultat : soit elles ralentiront la distribution de prêts immobiliers, soit elles monteront leurs taux. Cela dit, Bâle IV ne devrait entrer en vigueur qu’en 2022 et les pistes du HCSF sont encore à l’état d’idées.

Crédit à la française : un modèle exemplaire

L’appel des régulateurs à la réduction du risque de crédit est-il vraiment nécessaire ? Le taux d’effort, par exemple, est certes élevé. Mais il n’empêche pas les emprunteurs français d’être bons payeurs. Même ceux qui empruntent à 110 % (l'emprunt couvre le bien et les frais). Selon le HCSF lui-même, « les crédits à l’habitat douteux, c’est-à-dire avec plus de 90 jours de retard de paiement, représentent en 2018 1,3 % de l’encours total des prêts immobiliers (les nouveaux comme les anciens NDLR) ». C’est l’un des niveaux les plus bas d’Europe.

Les prêts les plus sûrs d’Europe. Une très haute sécurité due à la spécificité du modèle français du financement immobilier. Chez nous, la quasi-totalité des prêts sont à taux fixes, la capacité d’achat est calculée sur le revenu de l’emprunteur, le taux d’effort reste contenu, les crédits sont garantis par une hypothèque ou une caution et sont toujours assortis d’une assurance décès-invalidité… Bref, c’est ceinture et bretelles. Et les prêteurs y trouvent leur compte : « les crédits immobiliers apportent aux banques des revenus sûrs, même s’ils sont plus faibles », résume Philippe Taboret.

L’emprunteur, un produit rentable. Quant à la faiblesse des marges des banques, c’est un faux problème selon le courtier Meilleurtaux. « Le crédit immobilier à la française a toujours été un produit de conquête commerciale et la rentabilité a toujours été atteinte grâce à l’équipement de l’emprunteur en produits additionnels : compte courant et carte, assurances emprunteur, auto et habitation, épargne, etc. », explique son président, Hervé Hatt.

Banques : objectif bénéfices. Toujours en matière de marges, les récentes hausses de taux permettent aux banques de se refaire - un peu - la cerise. Elles jouent aussi sur d’autres critères pour gagner un peu d'argent. Les frais de dossier, en légère hausse, sont de moins en moins négociables. De même, les banques font le forcing pour imposer leur contrat d’assurance groupe, sur lequel elles réalisent une plus grande marge. Certaines vont même jusqu’à dissuader les emprunteurs de souscrire une délégation d’assurance, alors que prendre le contrat d'un assureur extérieur au prêteur permet aux particuliers de gagner de l'argent…

Immobilier : d’excellentes conditions de financement

Des critères bancaires toujours stricts. La volonté des régulateurs de limiter les risques de crédit n’est pas nouvelle. D’ailleurs, le sujet est régulièrement remis sur le tapis. Sans effet notable. Logique : les banques appliquent une politique stricte en matière d’octroi des crédits immobiliers. En fait, le tour de vis sur l’apport et la sélectivité accrue sur les profils d’emprunteur pourraient bien tenir au fait qu’avec la fin de l’année, les banques souhaitent ralentir un peu la demande pour traiter les dossiers en cours. Comme elles le font en augmentant un peu  leurs taux.

Des taux qui restent excellents. Pour preuve, rappelons que ces mêmes taux restent très proches de leurs planchers record. La moyenne actuelle sur vingt ans tourne autour de 1,25 % brut, contre 1,80 % en novembre 2017, ou encore 2,50 % en novembre 2015. De même, le resserrement des critères bancaires reste limité. Les banques continuent à accorder des financements longue durée. En octobre 2019, les prêts sur plus de vingt-cinq ans comptent pour 40,2 % de la production contre 17,4% en 2016 selon une étude Crédit Logement CSA.

La question de l’apport personnel. Le serrage de boulons sur l’apport, quant à lui, est à relativiser. Entre 2008 et 2018, le taux d’apport moyen est passé de 23,5 à 12,7 % d’après le HCSF. Depuis, il a très peu bougé. Ce qui montre que les banques restent assez accommodantes sur ce point. D’autant que les emprunteurs sans apport paient leur crédit comme les autres. Et puis, dès l’an prochain, les banques vont repartir à la chasse aux clients. Elles pourraient ainsi desserrer un peu la vis sur l’apport er redonner un peu d’air aux ménages modestes et plus encore aux jeunes primo-accédants à bon potentiel professionnel.

Cinq conseils pour bien emprunter

  • Calculez votre budget en amont de votre projet et rapprochez-vous des banques et/ou des courtiers pour vous assurer de la faisabilité de l’opération. Vous saurez ainsi si vous pouvez emprunter et vers qui vous tourner pour décrocher votre prêt.
  • Présentez un profil rassurant à la banque, avec des comptes sans découverts, pas trop de crédits à la consommation, pas d’incidents de paiement. Mieux vaut être en CDI. Respectez les critères classiques, avec notamment un taux d’effort inférieur à 33 %.
  • Injectez un minimum d’apport personnel dans votre projet (au moins le montant des frais de notaire). Vous pouvez mobiliser votre épargne, recourir à la solidarité familiale(donation) ou utiliser votre participation aux bénéfices de votre entreprise.
  • Gardez une marge de manœuvre financière pour rassurer la banque. Elle représentera au moins deux mois de salaire. Cette exigence des banques, c’est aussi une sécurité pour les emprunteurs, qui ainsi peuvent faire face à un éventuel imprévu.  
  • Attention aux délais d’obtention du crédit. En cette fin d’année, ils ont tendance à s’allonger, les banques devant traiter les très nombreux dossiers engrangés depuis la rentrée. Prévoyez un délai suffisant lorsque vous négocierez le compromis de vente (deux mois par exemple).