Crédit immobilier : dernières baisses de taux en octobre 2019 ?

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03 Octobre 2019 - Si les taux immobiliers battent de nouveaux records à la baisse en octobre 2019, les banques commencent à changer certaines conditions de crédit. Les nouveautés : des hausses ponctuelles de taux pour certains emprunteurs et un léger durcissement des critères d'obtention des prêts.

Les taux immobiliers viennent de pulvériser de nouveaux planchers historiques. Une quinzaine de banques ont en effet abaissé leurs tarifs de 10 à 30 points de base signale le courtier Vousfinancer. Résultat : au 4 octobre 2019, les taux moyens bruts (hors assurance et garanties) s’établissent à 0,95% sur quinze ans, 1,15% sur vingt ans ou encore 1,35% sur vingt-cinq ans. En juin dernier, les taux immobiliers bruts, pour ces mêmes durées, s’établissaient respectivement à 1,15%, 1,35% et 1,55% (source : Empruntis).

Meilleurs taux. Et encore : ces chiffres d’octobre 2019 ne concernent que des taux moyens. Car les meilleurs dossiers décrochent des tarifs plus qu’exceptionnels. Artemis Courtage, par exemple, a obtenu pour certains de ses clients à fin septembre des taux bruts à 0,58% sur vingt ans et à et à 0,80% sur vingt-cinq ans. Certains particuliers ont même emprunté à 0,30% sur dix ans et à… 0,07% sur sept ans ! Des conditions qui sont réservées aux meilleurs profils de clientèle : revenus supérieurs à 10.000 €/mois pour un couple, capacité d’épargne, au moins 10% d’apport…

Stratégie bancaire.  De fait, les établissements financiers sont sélectifs. Ils n’accordent ces fameux rabais qu’à des catégories précises d’acquéreurs. « La fin de l’année approche et nombre de banques ont atteint voire dépassé leurs objectifs de production de crédit » analyse Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer. « Du coup, elles ajustent leurs barèmes en fonction des clients qu’elles souhaitent capter : les unes baissent leurs taux uniquement sur les meilleurs profils, d’autres les relevant sur certaines typologies d’emprunteurs. »

   Taux moyen  Taux minimum  Taux maximum
 Durée : 7 ans  0,60%  0,07%  1,72%
 Durée : 10 ans  0,75%  0,27%  1,90%
 Durée : 15 ans  0,95%  0,46%  1,99%
 Durée : 20 ans  1,15%  0,58%  2,25%
 Durée : 25 ans  1,35%  0,73%  2,25%
 Durée : 30 ans  1,75%  1,37%  3,00%

Crédit : les taux immobiliers au 3 octobre 2019. Fournis à titre indicatif, ces taux sont bruts. Ils ne prennent pas en compte l'assurance de prêt, qui coûte en moyenne 0,30% du montant emprunté. Chaque banque appliquant ses propres conditions et ses propres critères, le taux d'un crédit immobilier est déterminé au cas par cas, en fonction du profil de l'emprunteur et des caractéristiques du projet. Source : Empruntis.

Crédit : premières hausses de taux en octobre 2019

Reconstitution des marges. Si des hausses réapparaissent, c’est aussi parce que « certaines banques souhaitent soigner leurs marges en ce dernier trimestre 2019 » note Alban Lacondemine, président du courtier Emprunt Direct. Logique : depuis des mois voire des années, elles s’arrachent les clients à grands renforts de décotes sur leurs taux, quitte à ne plus gagner d’argent sur les prêts à l’habitat comme le constate la dernière étude du Haut conseil de stabilité financière. Une situation difficilement tenable à l’heure où les obligations d’Etat, l’un des placements préférés des banques, affichent des taux négatifs.

Remontée des taux. Le courtier Vousfinancer a même remarqué qu’une banque a pratiqué des hausses plus fortes selon les profils « sortant ainsi du marché sur certaines cibles de clientèle qu’elle ne souhaite manifestement plus financer ». C’est donc confirmé : la réduction des marges sur les prêts immobiliers pousse les banques à sélectionner les profils les plus rentables. Elles rentreront ensuite dans leurs frais en leur vendant assurances et placements. Mais pour les autres emprunteurs, les choses commencent à se compliquer. 

Durcissement du crédit. Les frais de dossier, par exemple, sont de moins en moins négociables, ce qui permet aux banques de gratter quelques centaines d’€ sur chaque prêt. Côté assurance, les banques imposent très souvent leur contrat groupe, sur lequel elles gagnent de l’argent. « Malgré l'arsenal législatif en faveur de l'ouverture du marché (lois Lagarde, Hamon, Bourquin), les prêteurs continuent à user de manœuvres dilatoires empêchant leurs clients de bénéficier de choisir leur contrat auprès d’un assureur extérieur pour réduire les coûts » pointe le comparateur Magnolia.fr.

Taux immobiliers : pourquoi restent-ils si bas ?
Si les taux sont historiquement bas, c’est grâce à l’action de la banque centrale européenne (BCE). Elle maintient son taux directeur à zéro, pratique un taux de dépôt négatif et ouvre en grand le robinet des liquidités. L’idée, c’est de pousser les banques à prêter en profitant d’une matière première, l’argent, qui ne coûte pratiquement rien. Du coup, les établissements financiers peuvent baisser les tarifs de leurs prêts à l’habitat pour attirer de nouveaux emprunteurs, qui seront autant de nouveaux clients. Et pour les séduire, elles sont prêtes à brader leurs taux puisqu’elles doivent absolument placer leurs liquidités. Un prêt immobilier à 1% sur vingt ans leur rapporte (en brut) 1% avec un risque d’impayés quasi-nul. Alors que les obligations d’Etat, que les instances de régulation leur imposent d’acheter pour réduire les risques de crédit (ce sont les placements les plus sûrs), affichent des taux négatifs (- 0,22% au 2 octobre 2019). Bref, le client/emprunteur, c’est un bon investissement pour les banques françaises. On comprend mieux pourquoi elles se les arrachent, quitte à brader leurs taux d’intérêt et réduire leurs marges…

Remboursements plus courts. L’autre écueil, c’est le tour de vis sur des critères jusque-là très souples. Par exemple, les banques ont soutenu la demande en allongeant la durée des crédits, une formule qui permet d’emprunter davantage et/ou de respecter plus facilement la règle des 33% de capacité d’endettement. La durée moyenne est ainsi passée de 215 mois en juin 2016 à 230 mois en juin 2019 selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Mais depuis, cette même durée est retombée à 226 mois. Aux dernières nouvelles, une banque aurait même décidé de ne plus prêter sur plus de vingt-deux ans.

Apport stabilisé. L’apport personnel est logé à même enseigne. Il n’a cessé de baisser, sa part dans les crédits passant en moyenne de 32% dans les années 80 à 14% en août 2019 selon Crédit Logement/CSA. Et nombre d’emprunts affichent un taux apport inférieur à 10%. De quoi faciliter les projets de de jeunes ménages qui n’ont pas d’économies. Mais attention : « depuis la fin du printemps 2019, les taux d’apport personnel se stabilisent, enrayant le mouvement d’expansion du marché qui prévalait jusqu’alors » indique Crédit Logement/CSA. Et en octobre 2019, certaines banques auraient stoppé la commercialisation des prêts sans apport…

Immobilier : bientôt la fin de la baisse des taux

Risque de crédit. Si les banques commencent à serrer la vis sur les taux et les durées, c’est parce qu’elles anticipent les prochaines règles prudentielles issues des accords dits Bâle IV, qui devraient entrer en vigueur à compter de 2022. Avec ces dispositifs de réduction des risques de crédit, celles qui prêtent aux ménages qui ont peu d’apport devront par exemple augmenter leur quantité de fonds propres. Elles auront donc deux options : soit monter leurs taux pour compenser, soit ralentir la distribution de crédits aux primo-accédants, premiers concernés par ces critères d’apport…

Voyage en absurdie. Au résultat, les banques vivent un paradoxe. D’un côté, la Banque centrale européenne (BCE) ouvre en grand les vannes du crédit (injection de liquidités, taux directeur à zéro) pour doper l’économie. De l’autre, les banques sont incitées à la prudence par les accords de Bâle IV ou encore par le Haut conseil de stabilité financière. Dans une récente note, il estime que l’assouplissement sur les durées et l’apport constitue, pour les banques « une vulnérabilité à moyen terme ». Prêter ou ne pas prêter, telle pourrait bientôt être la question.

Le moment d’emprunter. Si quelques nuages pointent dans cette météo jusque-là au beau fixe, pas question de paniquer. « Les taux vont rester très bas grâce à la politique accommodante de la BCE et les critères bancaires  seront encore assez souples, maintenant d'excellentes conditions de crédit » estime Philippe Taboret, directeur général-adjoint du courtier Cafpi. « Emprunter sans apport est encore possible pour peu que l’on justifie, auprès de la banque, d’un effort d’épargne et/ou que l’on présente un profil jeune à revenus évolutifs » illustre Ulrich Maurel, porte-parole d’Empruntis.  

Quelles prévisions pour le crédit ? A plus long terme, c’est un nouveau paysage du financement qui se dessine. Les taux ne devraient pas augmenter avant au moins un an, s’ils augmentent. Mais seuls les emprunteurs les plus rentables pour les banques bénéficieront de décotes. Les autres obtiendront des conditions standard. Des tendances qui devraient marquer la fin de la baisse des taux entamée depuis plus de quatre ans. Les critères d’octroi, quant à eux, vont sans doute se durcir un peu, avec des conséquences limitées pour les emprunteurs. Sauf pour les profils les plus risqués, qui pourraient bien se voir exclus du crédit.

Crédit immobilier : cinq conseils pour bien emprunter
Préparez-vous.
Calculez votre apport (vos économies, la participation aux bénéfices de votre entreprise un prêt familial…) et faites faire des simulations de financement  pour bien évaluer votre financement et savoir combien emprunter.
Présentez un bon profil. Respectez les critères classiques (33% de capacité d’endettement, reste à vivre raisonnable). Les banques prêtent plus facilement aux CDI et vos finances personnelles doivent être bien gérées (pas de découvert, pas d’incidents de paiement, etc.).
Anticipez. Rassemblez les pièces de votre dossier de prêt le plus tôt possible (bulletins de salaire, avis d’imposition, relevés de comptes, justificatifs d’apport, etc.). Vous gagnerez un temps précieux à l’heure où les délais d’obtention des prêts s’allongent.
Comparez les crédits. Faites le tour des banques pour connaître leurs conditions. Basez-vous sur le taux annuel effectif global, qui intègre le taux, l’assurance et tous les frais liés à votre emprunt. C’est le seul moyen de comparer ce qui est comparable.
Faites-vous aider. Vous pouvez faire appel à un courtier. Cet intermédiaire connaît la politique commerciale des prêteurs et saura vous orienter vers la banque qui acceptera votre dossier et qui, mieux encore, pourra vous décrocher un prêt performant (taux bas, assurance moins chère, etc.).