Crédit immobilier : comment réagir au coronavirus ?

Publié par le

02 Avril 2020 - La pandémie de Covid-19 qui frappe la France n’épargne pas le financement de l’immobilier. Hausse des taux de crédit, attitude des banques, solutions en cas de difficultés de remboursement, modalités pour emprunter, préparation de la reprise : notre analyse et nos conseils pour prendre les bonnes décisions.

Le Coronavirus touche tous les domaines de l’économie et de la vie quotidienne. Le financement immobilier ne pouvait pas lui échapper. Des exemples ? La pandémie augmentant le risque pour les banques, les taux d’intérêt évoluent à la hausse. Les conséquences semblent pour le moment limitées, mais la question, c’est savoir si cette progression va durer. L’autre interrogation, c’est l’attitude des banques. Continuent-elles à prêter ? Relanceront-elles massivement la machine du crédit à la fin de la crise ? De leur côté, les emprunteurs qui remboursent actuellement leur prêt peuvent être confrontés à des difficultés. Heureusement, ils disposent de solutions pour y remédier. Et puis, parce qu’il y aura un après Covid-19, vendeurs comme candidats à l’achat peuvent dès aujourd’hui se préparer afin que leur transaction aboutisse dans les meilleures conditions lorsque le moment sera venu. Notre analyse et nos conseils en fonction de vos projets immobiliers. 

Les taux d’intérêt augmentent-ils ? Depuis les planchers record de l’automne 2019, les taux des prêts immobiliers remontent doucement. Pour les crédits sur vingt ans, par exemple, la moyenne est passée de 1,10 % hors assurances lors du minimum historique d’octobre 2019 à 1,40 % à la mi-mars 2020. « Certaines banques, dans leurs barèmes pour avril 2020, annoncent de nouvelles hausses qui restent néanmoins modérées », indique Philippe Taboret, directeur général adjoint du courtier Cafpi. « Une augmentation qu’elles justifient par un contexte économique plus risqué. Reste que ces évolutions ne sont pas vraiment significatives pour les emprunteurs, le marché immobilier étant quasiment à l’arrêt. » Mi-avril 2020, le taux brut moyen sur vingt ans pourrait tourner autour de 1,50 %. 

   Taux brut moyen  Taux brut minimum  Taux brut maximum
 7 ans  0,90%  0,40%  1,55%
 10 ans  1,00%  0,50%  1,65%
 15 ans  1,20%  0,70%  1,75%
 20 ans  1,40%  0,90%  1,95%
 25 ans  1,60%  1,10%  2,15%

Les taux immobiliers au 2 avril 2020. Donnés à titre indicatif, ces taux sont bruts (hors assurances). Le taux d'un crédit est attribué au cas par cas, en fonction du profil de l'emprunteur et des caractéristiques de son projet. A noter : les taux montent depuis six mois. Le 15 ans brut moyen est passé, entre octobre 2019 et avril 2020, de 0,90% à 1,20%. Toujours sur 15 ans, les minima s'établissent actuellement à 0,70% bruts, contre 0,55% il y a six mois. Sources : Empruntis, Meilleurtaux, Emprunt Direct. 

La hausse des taux durera-t-elle ? Pour soutenir l’économie, la Banque centrale européenne (BCE) inonde le marché de liquidités quasi gratuites. Les banques françaises posséderont donc les moyens de prêter à bas coût à la fin de la crise. Avec la récente hausse des taux, elles pourraient même disposer d’une marge de manœuvre pour baisser leurs tarifs et doper la demande. Mais elles devront aussi tenir compte d’un risque de crédit plus important, ce qui implique des taux plus élevés… « Dans ce contexte extrêmement chahuté, notre intuition est que les taux devraient rester stables dans les prochaines semaines, même si des soubresauts sont à prévoir », résume Ludovic Huzieux, fondateur d’Artemis Courtage. 

La relance de l’immobilier dépend des banques 

Les banques continuent-elles à accorder des prêts immobiliers ? « Aujourd’hui, la grande majorité des banques n’est pas à l’écoute des nouveaux projets immobiliers », confie Sandrine Allonier, directrice de la communication du courtier Vousfinancer. « Elles administrent les dossiers en cours et s’occupent du financement des entreprises dans un contexte d’effectifs réduits et de travail à distance, même si de rares établissements continuent d’accorder des prêts. » A moyen terme, les choses pourraient changer. Les banques françaises, on l’a vu, regorgent de liquidités et doivent prêter. Pour elles, le prêt immobilier représente un placement pratiquement sans risques (le taux de défaut français est l’un des plus bas d’Europe) et elles peuvent rentabiliser ces crédits en vendant par la suite aux emprunteurs des assurances, des placements… 

Les banques ouvriront-elles en grand les vannes du crédit ? Depuis fin 2019, les banques, pour limiter le risque de crédit, appliquent de manière stricte les directives du Haut Conseil de stabilité financière ou HCSF (pas de prêts sur plus de 25 ans, taux d’effort plafonné à 33 % des revenus). Une politique qui exclut de facto certains emprunteurs du marché (primo-accédants sans apport notamment) et qui entraîne le recul de la production. Le nombre de prêts accordés sur décembre 2019/février 2020 (avant la crise, donc) chute de 13 % par rapport à décembre 2018/février 2019 selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA. « En 2020, les banques ont annoncé des objectifs commerciaux inférieurs de 20 % à ceux de 2019 », ajoute Sandrine Allonier. Elles comptent en effet se concentrer sur les crédits qui présentent le moins de risques tout en respectant les consignes du HCSF. La relance passera sans doute par un desserrement des contraintes du Haut Conseil de stabilité financière et par des banques plus souples sur les critères d’emprunt et les taux. Pour autant, les vannes du crédit ne devraient sans doute pas s’ouvrir en grand. 

Les emprunteurs sont-ils toujours au rendez-vous ? Les courtiers contactés par PAP.fr sont unanimes : le trafic sur leurs sites reste important et nombre de particuliers construisent leur financement. « Ces candidats à l’emprunt ne se contentent pas de faire des simulations », remarque Philippe Taboret. « Ils montent des dossiers et nos équipes, qui sont en télétravail, les conseillent pour faire aboutir leur demande lorsqu’il sera temps. De même, nous accompagnons les emprunteurs qui ont réussi à signer un compromis de vente pour qu’ils puissent trouver, dans les meilleurs délais, un crédit auprès des établissements qui continuent à prêter ». Bref, nombre de candidats à l’emprunt préparent déjà l’après Coronavirus. 

Comment gérer l'achat, la vente et le crédit immobilier 

Comment emprunter si le compromis de vente est signé ? Aujourd’hui, de rares acquéreurs parviennent à signer des compromis de vente. Ils utilisent les procédures dématérialisées (procuration, signature électronique, etc.) mises en place par les notaires (la signature sous seing privé est déconseillée car bien moins sûre sur le plan juridique). « Avec des banques surchargées, les délais mentionnés sur le compromis de vente pour obtenir le crédit doivent passer à 90 jours », conseille Philippe Taboret. De même, les banques acceptent de prolonger la validité des offres de prêt jusqu’à 90 jours, contre 30 jours habituellement. Attention aux incertitudes sur le délai de rétractation de 10 jours. Avec les ordonnances sur l’état d’urgence sanitaire, ils peuvent être décalés. Mieux vaut se renseigner auprès des banques, des courtiers, des notaires (par exemple en appelant le 36 20 et dire « notaires ») ou auprès d’une Agence départementale d’information sur le logement (liste sur www.anil.org). 

Avec des transactions plus longues, faut-il annuler la vente ? Une fois le projet immobilier dans les tuyaux, les acquéreurs comme les vendeurs souhaitent mener leur projet à bon port dans des temps raisonnables. Face à des délais de financement désormais plus longs, les vendeurs doivent-ils demander l’annulation de la transaction pour trouver un autre acquéreur ? « Dans le contexte actuel, où les banques n'accordent presque plus de nouveaux crédits, trouver un nouvel acheteur prendrait encore plus de temps... Nous conseillons donc d’allonger les délais en cours, en négociant à l’amiable et au cas par cas », répond Sandrine Allonier. 

Crédit : moduler ou reporter les mensualités 

Comment réagir en cas de difficultés de remboursement ? Avec le chômage partiel (qui n’est pas pris en charge par l’assurance perte d’emploi si celle-ci est souscrite), certains emprunteurs peuvent être confrontés à une baisse de leurs revenus. « Ceux qui ont anticipé une telle situation peuvent reporter un ou deux trimestres d’échéances en fin de prêt », explique Ludovic Huzieux. « Cette possibilité joue à partir de douze ou vingt-quatre mois de remboursement, mais les banques sont aujourd’hui plus souples et proposent de suspendre le remboursement sans aucune condition. » La démarche est gratuite (il s’agit de revendiquer une clause du contrat de prêt). Mais l’allongement augmente les intérêts. L’autre option reste de baisser la mensualité de 30 % pendant un certain temps pour compenser la baisse de revenus si cette possibilité figure au contrat. Là encore, le coût du crédit augmente et la durée s’allonge. 

Reporter ou moduler les mensualités : comment comparer ? Pour mesurer l’impact de ces souplesses sur la durée et le coût du prêt, Vousfinancer livre cette simulation simple. Pour un prêt de 200.000 € souscrit en janvier 2018 à 1,50 % hors assurances sur 20 ans, la mensualité se chiffre à 965,10 € et le coût du crédit à 31.621,80 € en mai 2020. Avec une baisse de 30 %, la mensualité passe à 675,50 € pendant 12 mois. La nouvelle durée monte à 245 mois (allongement de cinq mois) et le coût s’établit à 32 660,66 € (hausse de 1.038,86 €). Si l’emprunteur suspend ses mensualités pendant six mois, la durée grimpe à 248 mois (plus huit mois), le coût à 33.395,79 € (plus 1.773,99 €). Bref, le report est un peu plus cher que la modulation et allonge davantage le crédit. Au-delà du choix entre ces deux solutions, les emprunteurs doivent garder en tête que la priorité reste d’éviter le défaut de remboursement. En clair : si l’on ne peut que reporter, c’est mieux que de ne plus pouvoir payer ! 

Assurance emprunteur, crédit relais : cas particuliers 

Report ou suspension d’échéances : et l’assurance emprunteur ? Autre point important, la nature du report. S’il est partiel, il ne concerne que l’amortissement du capital. Les intérêts et l’assurance emprunteur restent dus pendant la suspension des remboursements. Avec un report total, le remboursement du capital ET des intérêts est suspendu, mais là encore, l’assurance doit être payée selon l’échéancier normal sur toute la durée (même si cette dernière est prolongée, donc). « Le report ne signifie pas que le crédit s’interrompt », explique Astrid Cousin, porte-parole du comparateur d’assurances Magnolia.fr. « L’emprunteur doit continuer à être protégé car les sommes empruntées restent dues. En cas de maladie grave, par exemple, il est toujours couvert. » 

Comment réagir en cas de crédit relais ? Ce type d’emprunt permet de financer un nouveau logement avant d’avoir cédé l’ancien. Une fois ce dernier vendu, le crédit relais est remboursé. Particularité : le prêt relais dure de 12 à 24 mois. Mais le marché immobilier est actuellement à l'arrêt. Comment réagir lorsque le compromis de vente du nouveau bien est déjà signé et que la transaction tarde à se réaliser ? « Si son contrat le lui permet, le souscripteur d’un crédit relais peut demander à sa banque une suspension, un report de ses mensualités ou leur modulation à la baisse, mais cela engendre un rallongement de la durée du prêt », répond le courtier Empruntis. L’emprunteur a mis en vente son logement mais n’a pas encore signé le compromis ? « Comme dans le premier scénario, il faut vérifier dans le contrat de prêt les procédures de report et/ou de modulation d’échéances et il faudra porter la durée de la condition suspensive d’obtention du crédit à 90 jours », conseille-t-on chez Empruntis. Autre élément rassurant : au terme de la première année du crédit-relais, l'opération peut souvent être prolongée d'un an, ce qui laisse de la marge.

Quel est l’impact de la baisse du taux de l’usure sur le crédit ? Le taux de l’usure, c’est le taux plafond qu’un prêt immobilier ne peut pas dépasser (c’est une protection pour l’emprunteur). Il prend en compte le taux brut du crédit, les intérêts, l’assurance et les frais annexes. Or le taux de l’usure pour le deuxième trimestre 2020 baisse. Pour les emprunts sur 25 ans, par exemple, il s’établit désormais à 2,51%, contre 2,60% au premier trimestre. « Lorsque le marché repartira, le recul du taux de l’usure risque d’exclure les jeunes et/ou les ménages modestes, qui obtiennent souvent des taux plus élevés que la moyenne », pointe Sandrine Allonier. « Certaines banques pourraient toutefois faire un effort sur les tarifs de leurs assurances emprunteur pour faire passer le dossier. » La solution pourrait aussi venir de la délégation d’assurance. En choisissant un autre assureur que celui de la banque prêteuse, le prix peut être divisé par deux, ce qui permet de rester en dessous du taux de l’usure. Problème : si cette possibilité est légale (lois Lagarde, Hamon et Bourquin), les banques refusent souvent la délégation… 

Emprunteur, vendeur : nos conseils 

Comment se préparer pour bien emprunter ? Ceux qui comptent acheter ou investir peuvent mettre à profit la période de confinement pour peaufiner leur projet. En poussant leur recherche d’information, ils connaîtront bien leurs droits et devoirs d’emprunteurs. Ils doivent aussi veiller à leur profil. « Pas question de se présenter avec des découverts ou, pire encore, des incidents de paiement et des avis à tiers détenteur », avertit Philippe Taboret. Ceux qui ont bien géré leurs finances en période de chômage partiel seront bien vus par les banques. Il faut aussi tenir compte des consignes du HCSF (taux d’effort plafonné à 33 % des revenus, crédit qui ne dépasse pas 25 ans). Mieux vaut monter le dossier en amont et rassembler toutes les pièces justificatives (salaires, avis d’imposition, contrat de travail, etc.). Les courtiers, qui travaillent à distance, peuvent aider les candidats à l’achat dans le montage de leur projet (c’est gratuit puisque ces intermédiaires ne sont rémunérés que si le crédit est accordé). A noter : les vendeurs sont rassurés lorsqu’ils rencontrent un candidat acquéreur bien préparé disposant d’un dossier facilement acceptable par les banques. 

Comment réagir si l’on est vendeur ? Certes, le marché est actuellement en mode pause. Mais, on l’a vu, nombre de candidats à l’achat, donc au crédit, restent actifs en cette période de confinement. Les vendeurs peuvent ainsi rencontrer via Internet et téléphone ces acquéreurs potentiels. Ces mêmes vendeurs peuvent ainsi se constituer un panel d’acquéreurs ayant déjà bâti leur financement, qui pourront facilement se lancer lorsque l’heure de la reprise aura sonné. Barrières sanitaires obligent, visiter un bien est vraiment déconseillé. Mais les vendeurs, s’ils résident dans les lieux, peuvent faire visiter virtuellement leur maison ou leur appartement avec leur téléphone portable. L’occasion, aussi, de créer un contact et des échanges conviviaux forcément appréciés en cette période de confinement. 

Dernières actualités

Certificats d’économie d’énergie : prorogation de deux mois

16 Septembre 2021

Deux mois supplémentaires pour permettre d'achever les travaux de rénovation et ne pas perdre le...


Crédit : le HCSF rend obligatoire ses recommandations

15 Septembre 2021

Les recommandations du HCSF deviennent désormais contraignantes pour les banques. Qu'est- ce que ça...


Maison individuelle : elle fait toujours rêver les Français

14 Septembre 2021

Que recherchent les Français en matière de logement ? Dans quels départements axent-ils leurs...


Télétravail : quelles sont les précautions à prendre avant de travailler chez soi ?

13 Septembre 2021

Depuis la fin du premier confinement, le télétravail se développe et les entreprises, qui le...