Copropriété : un vote par correspondance très contesté

Publié par le

25 Février 2021 - La crise sanitaire a bouleversé le fonctionnement des copropriétés. Les décisions sont prises le plus souvent avec le vote par correspondance. Mais les travaux ne sont plus à l’ordre du jour. Et dans certaines copropriétés, le syndic n’a pas pu être nommé faute d’obtenir la majorité des voix.

 

Absence de travaux, comptes non validés, copropriétés dépourvues de syndic… La crise sanitaire qui s’est déclenchée depuis un an n’en finit pas de malmener les copropriétés. Les mesures dérogatoires au droit de la copropriété, comme la visioconférence, le vote par correspondance (VPC) autorisées par l’ordonnance du 18 novembre 2020, n’ont pas permis aux copropriétés de retrouver un fonctionnement normal !

Le vote par correspondance privilégié. Compte tenu de l’évolution de l’épidémie, la visioconférence et le vote par correspondance sont autorisés pour organiser les assemblées générales de copropriété. Si la visioconférence est en théorie plus facile à mettre en place pour les copropriétés de petite taille que dans les grandes, c’est le plus souvent le vote par correspondance qui s’impose comme l’indique le dernier baromètre de l’Unis. En effet, 85 % des 200 professionnels interrogés ont déclaré l’avoir utilisé.

Les affaires courantes expédiées. Une solution qui ne satisfait pas pour autant Olivier Safar, président de la commission Copropriété de l’Unis : « Nous avons voté peu de choses : les comptes, le budget de fonctionnement et le contrat de syndic. Dans 80 % des cas, le conseil syndical a décidé de reporter d’une année les travaux car il n’est pas possible dans les conditions actuelles de discuter. Or les copropriétaires veulent débattre ! ».

Travaux reportés. Cette absence de travaux inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale est d’autant plus problématique que le gouvernement tablait sur le lancement de MaPrimeRénov’ Copropriété, effective cette année, pour impulser en 2021 et 2022 une rénovation énergétique des résidences. « MaPrimeRénov’ aurait pu constituer un effet d’aubaine pour les copropriétés envisageant des travaux d’ici les trois prochaines années », déplore Olivier Safar. « Encore fallait-il que les travaux soient à l’ordre du jour ! » Outre la dégradation de l’état de certains bâtiments et des consommations énergétiques élevées, cette situation ne sera pas non plus sans conséquences sur l’activité du bâtiment. Des entreprises constatent en effet une baisse de leur carnet de commandes pour les prochains mois de 2021.

Des comptes non approuvés
La crise sanitaire a aussi perturbé l’activité de certains syndics qui n’ont toujours pas convoqué des assemblées générales pour approuver les comptes de 2019 ! Une situation constatée aussi bien par l’Union nationale des responsables de copropriété (Unarc) que l’association nationale de la copropriété et des copropriétaires (ANCC). Faute d’approbation des comptes, la régularisation des charges de copropriété ne peut pas être effectuée pour chacun des copropriétaires. Or les conséquences ne sont pas les mêmes selon la situation financière de la copropriété. Soit les dépenses réelles sont inférieures au budget prévisionnel, la trésorerie augmente, soit les dépenses ont été supérieures et le syndic en place procédera à des appels de fonds plus importants que les sommes habituellement appelées.

Participation insuffisante. Si le vote par correspondance devient majoritaire pour convoquer les assemblées générales, encore faut-il que les copropriétaires y soient réceptifs. Ce qui est loin d’être le cas ! Dans certaines copropriétés, la participation est insuffisante pour élire le syndic. Cette résolution doit être en effet adoptée à la majorité de l’article 25 (la majorité de l’ensemble des voix des copropriétaires) ou l’article 25-1. « Les copropriétaires ne remplissent pas le formulaire de vote par correspondance. Il y a un gros déficit d’explications », observe Emilie Allain, présidente de l’association nationale de la copropriété et des copropriétaires (ANCC). « Il aurait fallu avoir plus de temps pour s’approprier ce nouveau mode de vote. »

Syndic de fait. Faute de pouvoir élire un syndic, c’est alors le syndic en poste qui gère de fait la copropriété à la demande du conseil syndical. Cette situation transitoire peut d’ailleurs devenir délicate si un copropriétaire saisit le tribunal de grande instance (TGI) pour obtenir la nomination d’un administrateur judiciaire qui gèrera la copropriété. « Ce professionnel disposera alors de tous les pouvoirs », prévient Emilie Allain qui alerte aussi sur le coût plus élevé que celui d’un syndic qui sera facturé aux copropriétaires.

Des innovations en assemblée générale
A l’heure où la visioconférence et le vote par correspondance peinent à trouver leur place dans les assemblées générales de copropriété, certains syndics innovent. S'ils utilisent la visioconférence, ils font en revanche voter les copropriétaires par leur extranet, un espace qui leur est dédié sur la plateforme internet du syndic. « Les votes sont ainsi identifiés et les résultats remontent pour être comptabilisés dans le procès-verbal qui sera rédigé à l’issue de l’assemblée générale », décrit Olivier Safar, président de la commission copropriété à l’Unis. Autre solution : le vote par correspondance par extranet. Les copropriétaires disposent du formulaire de vote sur leur extranet qu’ils n’ont plus qu’à remplir et à transmettre par voie électronique au moins trois jours avant la tenue de l’assemblée générale.

Des mesures dérogatoires prorogées
L’ordonnance du 10 février 2021 a prorogé jusqu’au 1er juillet 2021 les mesures dérogatoires concernant l’organisation des assemblées générales de copropriété. Le syndic peut ainsi décider d’organiser l’assemblée générale en visioconférence en lui associant le vote par correspondance. Il peut aussi décider que seul ce dernier soit retenu si la visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique ne peut pas être utilisé. Pour faciliter la prise de décision, un mandataire a la possibilité de recevoir plus de trois délégations de vote, si le total des voix dont il dispose lui-même et celles de ses mandants n’excède pas 15 % des voix du syndicat des copropriétaires.  

Dernières actualités

Loi climat : les propriétaires bailleurs face à la lutte contre les passoires énergétiques

28 Juillet 2021

La loi climat interdit la location des passoires énergétiques dès 2025 et la hausse des loyers des...


Crédit immobilier : qui profite vraiment des meilleurs taux ?

23 Juillet 2021

Tout savoir sur la baisse des taux immobiliers et les conditions des banques pour en profiter. Les...


Logement : une aide de 1 000 € pour financer la location des salariés

19 Juillet 2021

Une aide d'Action Logement de 1 000 € versée aux jeunes débutant leur vie professionnelle, aux...


Des logements plus confortables et plus grands depuis 50 ans

16 Juillet 2021

Comment a évolué le parc de logements en France au cours des cinquante dernières années ? L'Insee...