Acheter à deux sans être mariés

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L'achat d'une maison ou d'un appartement en commun est une grande étape dans la vie du couple. Que vous soyez pacsés ou simples concubins, il est nécessaire de prendre quelques précautions.

Quand on est célibataire, l'acquisition d'un bien immobilier ne suscite que peu d'interrogations. Mais quand on est deux et que l'on est pas marié, c'est un peu plus compliqué. Pour commencer il faut savoir à quel nom acheter et anticiper une éventuelle séparation, voire même un décès.

Face à la loi, tous les couples ne se valent pas. Le droit français connaît trois statuts différents, plus ou moins contraignants, plus ou moins protecteurs.

  • le mariage. Nous ne traitons pas de ce statut dans cet article. Il fait l'objet d'un article à part entière: acheter en étant mariés. Il représente le lien le plus fort.
  • le Pacs. C'est un statut intermédiaire entre le mariage et le concubinage.
  • Et l'indivision. C'est la solution de base pour les couples qui vivent en union libre ou autrement dit : concubinage

Achat d'un bien immobilier par des concubins

Que ce soit en matière d'impôt sur le revenu, de succession et de donation, les concubins sont considérés comme des étrangers l'un pour l'autre.

Dès lors, l'achat d'un logement en commun exige de bien prévoir toutes les éventualités pour atteindre un bon niveau de sécurité juridique. Comme aucune règle ne prévoit de solutions, ce sont les concubins qui devront prévoir des aménagements dans une convention d'indivision, essentiellement pour régler deux hypothèses :

  • le partage du logement en cas de séparation des concubins,
  • la protection du concubin survivant en cas de décès de l'un des concubins.

Pour les concubins qui veulent acheter un logement en commun, deux types de solutions sont couramment utilisées. La première consiste à acheter le logement en indivision, la seconde passe par la création d'une SCI.

L'achat d'un logement en indivision

Dès l'instant où deux personnes achètent ensemble un bien, elles  sont en indivision. Il s'agit d'une propriété partagée. L'indivision est souvent inégalitaire (ex: 90/10) mais elle peut être aussi égalitaire (50/50).

Il est  recommandé d'indiquer lors de l'acquisition dans ce qui est appelé " convention d'indivision " la répartition réelle de la participation financière de chacun. En effet, en cas d'absence de précision, il y a une présomption d'acquisition à 50/50. La répartition tient compte des apports personnels de chacun mais aussi des participations au remboursement des prêts. A défaut d'indication dans la convention d'indivision, les concubins sont réputés propriétaires à parts égales.

En cas de séparation. Deux solutions :

  • la solution amiable : les concubins peuvent vendre le logement et récupérer le montant équivalent à leur quote-part sur le prix. Ils peuvent aussi décider que l'un des concubins rachète la quote-part de l'autre et devienne le seul propriétaire du bien.
  • le partage judiciaire du bien : lorsque les concubins ne peuvent se mettre d'accord, c'est le juge qui procédera au partage du bien. Nul ne peut être contraint de demeurer dans l'indivision. Reste la possibilité pour l'autre concubin de racheter la quote-part du concubin qui part. En pratique, le bien est souvent vendu et les concubins récupèrent leur quote-part sur le prix de vente du bien.

Et en cas de décès. Si l'un des concubins décède, ses biens seront distribués entre ses héritiers. Dès lors, le concubin survivant sera co-indivisaire avec les héritiers du concubin décédé, ce qui n'est pas une solution très pérenne. En raison du principe selon lequel nul ne peut être contraint de demeurer dans l'indivision, on procédera bien souvent au partage judiciaire et à la vente du logement. Cependant, par certains mécanismes, les concubins peuvent se protéger mutuellement.

Si les concubins ont eu des enfants qui sont encore mineurs, le concubin survivant peut demander au juge le maintien de l'indivision. Les concubins peuvent se léguer mutuellement leur quote-part. Toutefois, ce legs doit respecter les réserves prévues au profit des héritiers du défunt. En outre, le concubin survivant aura à payer d'importants frais de succession en raison de la valeur des biens qu'il reçoit.

Les concubins peuvent prévoir une clause de rachat par laquelle le concubin survivant pourra racheter la quote-part du défunt. Le concubin survivant évite ainsi l'indivision avec les héritiers du défunt et peut garder le logement. Il devra cependant désintéresser la succession du montant de la quote-part du défunt.

La création d'une SCI

La création d'une société civile immobilière exige beaucoup plus de formalisme et de contraintes et suppose un coût. C'est aussi une solution qui est plus pérenne et plus organisée que l'indivision.

 Les deux concubins créent une SCI qui achète le logement. Chaque concubin reçoit des parts sociales en proportion de sa part dans le capital social de la société.

Pour en savoir plus sur les règles de constitution et de fonctionnement de la SCI.

La séparation des concubins. Dans une société civile immobilière, la valeur du bien est divisée en parts sociales, ce qui facilite le partage. La vente du bien par la SCI est décidée à la majorité simple, sauf clause contraire des statuts.

Le décès de l'un des concubins. Lors du décès d'un des concubins, ses parts reviennent à ses héritiers. Le concubin survivant risque alors d'être contesté dans l'occupation du logement.

Deux solutions peuvent permettre aux concubins de se protéger mutuellement.

  • La clause d'agrément. La clause d'agrément contenue dans les statuts de la SCI permet aux associés en place d'approuver ou de refuser l'entrée dans la société de nouveaux associés. Ainsi, le concubin survivant pourra empêcher les héritiers à devenir associés de la société à condition pour lui d'avoir suffisamment de fonds pour racheter leurs parts.
  • Le démembrement croisé de propriété. Le démembrement croisé de propriété consiste pour chaque concubin à acheter la moitié des parts de la société en nue-propriété et l'autre moitié en usufruit. Par ce mécanisme, lorsque l'un décède, l'autre récupère l'usufruit des parts qu'il possède en nue-propriété. Le concubin survivant possède alors la pleine propriété de la moitié des parts et l'usufruit sur l'autre moitié. Les héritiers du concubins défunt ne conservent que la nue-propriété de la moitié des parts de la société. Le concubin survivant peut continuer à demeurer dans le logement.

D'autres mécanismes sont utilisés pour permettre aux concubins d'acheter un logement en commun en toute sécurité (la tontine par exemple).

N'hésitez pas à demander conseil à un notaire ou un avocat sur les différents montages envisageables pour trouver celui qui convient le mieux à votre situation.

La méthode radicale mais dangereuse : la clause de tontine
La clause de tontine est une clause insérée dans l'acte de vente et qui prévoit qu'au décès du premier acquéreur, le survivant est considéré comme ayant toujours été le seul et unique propriétaire. Ainsi, après le décès d'un concubin, le concubin survivant recouvre l'intégralité de la propriété du bien avec effet rétroactif au jour de l'acquisition du bien. Les effets de la tontine sont donc extrêmement puissants. Le concubin survivant est très protégé au détriment de ceux des héritiers du défunt. Ceux-ci n'ont aucun droit sur le logement qui est la propriété exclusive du concubin survivant. Le risque de blocage. En cas de mésentente entre les concubins, le risque de blocage est patent. Contrairement à l'indivision où il est toujours possible de provoquer le partage devant le juge, seul un accord des parties peuvent remettre en cause le pacte tontinier. A défaut d'accord, il faut attendre le décès d'un concubin pour débloquer la situation.

A noter : Sans aménagement, ne perdons pas de vue, que les concubins sont étranger l'un à l'autre et une fiscalité défavorable leur est applicable en cas de donation ou succession (60% taxable)

Pacs : acheter un bien immobilier entre partenaires

Le pacte civil de solidarité est un contrat conclu entre deux personnes, de même sexe ou de sexe différent, pour organiser leur vie commune (article 515-1 du Code civil). C'est un statut intermédiaire entre le mariage et le concubinage. Adopté en novembre 1999, le régime a été profondément remanié par la loi sur les successions et libéralités entrée en vigueur le 1er janvier 2007. Selon qu'il a été conclu avant ou après cette date, le régime applicable sera différent.

La conclusion d'un Pacs est mentionnée en marge de l'acte de naissance avec l'indication de l'identité du partenaire.


Pacs conclu depuis le 1er janvier 2007

La séparation des patrimoines par principe: Selon l'article 515-5 du Code civil, chacun des partenaires conserve l'administration, la jouissance et la libre disposition de ses biens personnels et reste tenu des dettes personnelles nées avant ou pendant le pacte. Chacun est donc propriétaire des biens qu'il possède et qu'il acquiert pendant le Pacs.

Toutefois, rien n'empêche les partenaires d'acheter certains biens en commun.

L'option pour un régime d'indivision. Si la séparation des biens est le régime par défaut, les partenaires peuvent toutefois opter pour un régime d'indivision. Ils peuvent opter pour ce régime d'indivision dès la signature du Pacs ou par une convention modificative ultérieurement. A compter de l'option, les biens achetés par les partenaires sont présumés appartenir indivisément pour moitié à chaque partenaire.

Le Pacs a été conclu avant le 1er janvier 2007

Les biens et parts sociales détenus par un couple lié par un Pacs demeurent régis par les dispositions de la loi du 15 novembre 1999 qui a créé le Pacs. Ils peuvent toutefois opter pour le régime de la séparation de patrimoine ou le régime d'indivision décrits précédemment.

Les biens acquis après la conclusion du Pacs sont réputés indivis par moitié. A chaque fois qu'un partenaire achète un bien, l'autre est présumé propriétaire pour moitié.

Les partenaires peuvent, dans l'acte d'acquisition, stipuler une autre répartition dans l'indivision (70/30 par exemple)ou encore que le bien appartiendra à l'un ou l'autre des partenaires.

Les biens acquis avant la conclusion du Pacs demeurent la propriété exclusive du partenaire. En cas de contestation, le partenaire dont la propriété est contestée devra apporter la preuve de son droit.

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