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Résilier son bail : quel préavis ?

Pour quitter valablement son logement, un locataire doit toujours résilier son contrat de location. Il doit pour cela donner congé à son propriétaire. Ce congé doit respecter certaines formes et ouvre une période dite "de préavis" ; plus ou moins longue. Explications.

A la différence du propriétaire pour qui la législation est contraignante, le locataire qui souhaite résilier son contrat bénéficie le plus souvent de règles très souples. Il peut ainsi donner congé à tout moment et sans motivation en respectant seulement un délai de préavis dès lors que le logement constitue sa résidence principale. Lorsque le logement est utilisé à usage de résidence secondaire, les règles peuvent être moins favorables pour le locataire.

Le congé oblige le locataire à quitter les lieux au plus tard au terme du délai de préavis. Lors du départ effectif du locataire, des formalités de sortie doivent être accomplies : l'état des lieux, l'inventaire - pour une location meublée - et la remise des clés. Si des dégradations sont constatées ou si des sommes sont encore dues au propriétaire, le montant du dépôt de garantie peut-être amputé.

Donner congé lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire

Lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire, la loi encadre la possibilité de donner congé. Les règles sont, dans cette hypothèse, dites « d'ordre public », c'est-à-dire impératives : il est impossible d'y déroger, même si le contrat le prévoit.

La résidence principale est le logement où l'on réside habituellement et effectivement avec sa famille et où se situe le centre de ses intérêts personnels, professionnels et matériels. Par ailleurs, la résidence principale des étudiants ou apprentis est le lieu où ils effectuent leurs études ou leur apprentissage et ce, même s'ils sont encore rattachés au foyer fiscal de leurs parents.

La forme du congé

Le congé doit être délivré au propriétaire uniquement selon l'un des deux modes suivants :

  • la lettre recommandée avec demande d'avis de réception ;
  • l'acte d'huissier.

Le locataire ne peut donc pas donner congé par téléphone ni même par lettre simple ; il n'est pas non plus possible d'utiliser les moyens modernes de communication (télécopie, courrier électronique ou textos). De même, la remise des clés au concierge ne peut pas être considérée comme un congé.

La motivation du congé

Dès lors que le logement loué constitue la résidence principale du locataire, celui-ci n'a pas besoin de motiver son congé vis-à vis de son propriétaire.

Le délai de préavis

Le délai de préavis est prévu par la loi et varie selon le caractère vide ou meublé de la location :

  • en location vide, le préavis est de trois mois mais peut être réduit à un mois en cas « d'urgence » ;
  • en location meublée, le délai de préavis est d'un mois quelles que soient les circonstances.

Le moment du congé

Le congé peut être délivré à tout moment sans qu'il puisse être imposé au locataire une durée de séjour minimum dans les lieux. Il n'est donc pas obligé de rester au moins un an dans le logement avant de le quitter s'il loue un meublé, ou trois ans s'il loue un logement "vide" .

L'auteur du congé

Le congé donné par un locataire n'engage que lui-même : en cas de colocation, le congé donné par un colocataire ne met donc pas fin au contrat de location.

Toutefois, pour protéger le propriétaire, la plupart des contrats de location contiennent une clause de solidarité qui s'étend au-delà du départ du locataire. Le locataire sortant reste donc juridiquement tenu au paiement des loyers et charges pendant une certaine période (un an par exemple) si le ou les locataires en place sont en situation d'impayé.

Donner congé lorsque le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire

Lorsque le logement loué ne constitue pas la résidence principale du locataire, c'est-à-dire lorsqu'il est utilisé à usage de résidence secondaire, de pied-à-terre ou de location de vacances, le congé donné n'est pas soumis à des règles impératives. Seules les clauses du contrat tiennent lieu d'obligation : il convient donc de bien relire le contrat.

Dans le cadre d'une location de courte durée, et notamment en location saisonnière, l'usage est de ne pas prévoir pour le locataire la possibilité de donner congé. Cela ne signifie bien évidemment pas que le propriétaire peut retenir le locataire dans les lieux mais oblige toutefois ce dernier à payer l'intégralité des loyers et charges jusqu'à l'échéance du bail prévu au contrat.

Le départ du locataire

Au plus tard le dernier jour du préavis, le locataire doit quitter les lieux. Propriétaire et locataire se rencontrent alors pour établir l'état des lieux (et l'inventaire en location meublée) et la remise des clés. Le départ clandestin - on dit « à la cloche de bois » - est interdit.

Même si le logement est en bon état, le locataire ne peut jamais exiger la restitution immédiate du dépôt de garantie puisque le propriétaire dispose toujours d'un délai pour le faire (deux mois le plus souvent).

Publié par © pap.fr -

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