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de particulier à particulier

Exonération lors de la vente de la résidence principale

A quelles conditions un bien est considéré comme une résidence principale échappant à la taxation sur les plus-values ?

Pour que la vente de votre logement ne soit pas taxable, il suffit que ce logement constitue votre résidence principale au moment de la vente. Peu importe la manière dont vous comptez utiliser le prix de vente par la suite.

Qu'est-ce qu'une résidence principale ?

C'est le logement qui constitue votre lieu de résidence habituelle et effective la majeure partie de l'année, et dans laquelle se trouve le centre de vos intérêts familiaux et professionnels. Il n'y a pas de condition légale de durée d'occupation minimale des lieux. Mais comme il faut pouvoir prouver, en pratique, que le logement constitue bien votre résidence principale, un délai d'un an est donc préférable.

Un logement dont on a déménagé reste-t-il exonéré de taxation à la plus-value?

Il arrive fréquemment que le vendeur déménage avant d'avoir vendu son logement, et qu'un certain laps de temps s'écoule avant la vente. L'administration fiscale autorise le vendeur à bénéficier de l'exonération s'il vend son logement dans un délai d'un an après son départ.

Pour bénéficier de l'exonération alors qu'il a déménagé, le vendeur ne doit pas avoir loué le logement ni y avoir logé gratuitement des proches.

Les dépendances de la résidence principale sont-elles aussi exonérées de taxation à la plus-value ?

Oui, les dépendances "immédiates et nécessaires" de la résidence principale vendues en même temps qu'elle : une cave, une place de parking, une chambre de service, un jardin privatif, une cour, mais aussi le terrain qui entoure la maison... bénéficient aussi de cette exonération. Toutefois, si la distance qui sépare la dépendance du logement est trop importante, l'exonération ne peut pas jouer.

C'est le cas, par exemple, d'un garage situé à plus d'un kilomètre de la résidence principale, ou encore d'une chambre de service qui ne serait pas située dans le même immeuble que l'appartement vendu : l'exonération d'impôt sur la plus-value ne joue pas dans ces hypothèses.

Cas particuliers de résidences principales

En voici deux exemples :

Vente de votre futur logement en cours de construction et exonération de plus-value

Si vous achetez un logement sur plans ou que vous faites construire votre maison en vue d'en faire votre résidence principale, il peut arriver que vous ayez à revendre ce bien avant même qu'il ne soit achevé. Ce bien ne constitue donc pas encore votre résidence principale.

Pourtant, vous pouvez quand même bénéficier de l'exonération à la double condition :

  • d'être dans l'un des six cas suivants :
    • la vente est réalisée par des époux en instance de divorce,
    • des partenaires qui rompent un Pacs ou des concubins qui se séparent,
    • la vente a lieu à la suite d'une mutation professionnelle, ou pour cause d'invalidité du vendeur, de son partenaire ou concubin, ou suite au décès du conjoint, partenaire ou concubin du vendeur.
  • et de remplir les deux conditions suivantes :
    • vous devez justifier que le bien était destiné à constituer votre résidence principale ;
    • vous ne devez pas être propriétaire du logement que vous occupez durant la construction de votre future habitation.

Selon le motif invoqué, certains justificatifs sont à fournir :

  • si le bien est cédé par des concubins qui se séparent, ceux-ci doivent justifier de leur situation de concubinage, et pour des partenaires pacsés qui rompent leur Pacs, justifier de la conclusion d'un Pacs ;
  • Pour justifier de l'état de concubinage, vous pouvez fournir un certificat de vie commune ou de concubinage.
  • si la vente a lieu suite à une mutation professionnelle, vous devez être en mesure d'établir que la vente est consécutive à cette mutation ou à celle de votre conjoint ;
  • si le bien est vendu pour cause d'invalidité, vous devez démontrer que la vente intervient à la suite de votre invalidité ou de celle de votre conjoint correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième catégorie prévues à l'article L 341-4 du Code de la sécurité sociale.

Votre logement est une péniche : conditions d'exonération de la plus-value

En réalité, une péniche est un bien meuble et n'est donc pas concernée par le régime d'imposition des plus-values immobilières. La vente d'une péniche ne devrait donc pas bénéficier, en principe, de l'exonération prévue en cas de vente de la résidence principale.

Pourtant, l'administration fiscale considère que cette exonération s'applique dès lors que les trois conditions suivantes sont simultanément remplies :

  • la péniche ne doit pas être destinée à la navigation ;
  • elle est soumise à la taxe foncière sur les propriétés bâties ;
  • et elle est effectivement utilisée au jour de la cession en un point fixe à usage d'habitation principale de son propriétaire.


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