Tester son loyer à Paris : encadrementdesloyers.gouv.fr

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26 Juillet 2016 - Un an après son entrée en vigueur, l’encadrement des loyers à Paris a fait aujourd’hui l’objet d’une première évaluation officielle. Si la ministre en charge du Logement juge la mesure très positive, elle la veut mieux connue et mieux appliquée. Un site internet est mis en place pour assurer la promotion et le respect du dispositif : encadrementdesloyers.gouv.fr

L’ « encadrement des loyers » à Paris (un plafonnement du montant du loyer en pratique) va souffler dans quelques jours sa première bougie. A cette occasion, la ministre en charge du Logement, Emmanuelle Cosse, a dressé le bilan de la mesure, en présence de mesdames Galla Bridier et Corinne Pirlot-Farges, respectivement présidente de l’Adil 75 et vice-présidente de la Commission départementale de conciliation.

La ministre :

  • a tout d'abord rappelé les principes de l’encadrement des loyers à Paris qui n'est « ni un blocage des loyers ni une fixation des loyers par l’État mais une mesure de régulation des loyers ». Pour tout savoir sur ce mécanisme qui existe depuis le 1er août 2015, notre dossier ;
  • a ensuite annoncé le maintien de l'encadrement des loyers à Paris pour l'année à venir. Pour connaître l'évolution des plafonds de loyers à compter du 1er août 2016, notre article ;
  • a enfin confirmé la mise en place d'un encadrement des loyers à Lille en décembre 2016 puis, à terme (dans un an et demi/deux ans), à Grenoble et en banlieue parisienne (mais pas contre l'avis des communes). Pour comprendre la future extension de l'encadrement des loyers, notre actualité. 

Un bilan positif à contre-courant des pronostics. La ministre a souligné que la mesure avait porté ses fruits (modération des loyers dans un marché plus transparent) et n’avait pas entraîné d’effets pervers (l’investissement locatif reste dynamique et Paris une ville attractive pour les investisseurs). Un bilan plus complet sera présenté à l'automne prochain.
Aller plus loin. Emmanuelle Cosse souhaite toutefois « aller plus loin dans la mise en œuvre de l’encadrement des loyers afin que le plus grand nombre bénéficie de ses effets en matière d’accès à un logement à prix abordable ». Pour y parvenir et ainsi renforcer la mise en œuvre de l’encadrement des loyers à Paris, un site est mis en place : encadrementdesloyers.gouv.fr

Un site internet pour tester son loyer : encadrementdesloyers.gouv.fr

La ministre juge que l'application de l'encadrement des loyers à Paris est à ce jour trop limitée : les loyers qui excèdent le plafond sont encore répandus alors que les recours, par crainte du conflit ou méconnaissance de la procédure, sont finalement rares (guère plus de 70 en avril dernier).
Pour améliorer la connaissance, par les propriétaires bailleurs et les locataires, du dispositif et des moyens d'en exiger le respect, un site internet est mis en place ce 26 juillet 2016 : encadrementdesloyers.gouv.fr. Il se veut didactique et simple et permet de savoir si un loyer respecte la limite légale. Le site fournit un contenu informatif sur notamment les actions à mener en fonction du résultat. Par exemple, lorsque le loyer dépasse le plafond théorique, il est conseillé au locataire de dialoguer avec son propriétaire. En cas d'échec de la négociation, la Commission de conciliation peut être saisie (obligatoirement s'agissant de la question du complément de loyer). Enfin, le tribunal d'instance peut être saisi lorsque aucun accord n'a pu être trouvé.
Problème : le site juge systématiquement trop élevé un loyer supérieur au loyer de référence majoré (le plafond théorique), ignorant totalement la notion de complément de loyer pourtant présente dans la loi !

Un complément de loyer qui se doit d’être exceptionnel

Interrogées sur le flou qui entoure la notion de « complément de loyer », les trois intervenantes ont tenu un discours tout à la fois ferme et surprenant.

Pas de réforme du complément de loyer. Bien que reconnaissant, du bout des lèvres, le caractère évanescent du complément de loyer, la ministre a exclu toute évolution législative ou réglementaire, jugeant au contraire qu'il appartenait à la Commission de conciliation et au juge d'en façonner les contours. La ministre juge donc inutile un texte explicatif et privilégie l'appropriation du texte par les locataires et propriétaires au travers de la négociation et des recours, y compris judiciaires... que les trois intervenantes espèrent à l'avenir plus nombreux !

Un complément de loyer à appliquer avec la plus extrême modération. Bien que le Conseil constitutionnel ait supprimé de la loi le qualificatif « exceptionnel » qui accompagnait initialement l'expression « complément de loyer », le caractère exceptionnel, quasi exclusif, des caractéristiques de localisation ou de confort doit, pour la ministre et la vice-présidente de la Commission de conciliation, être incontestable pour justifier l'application d'un complément de loyer. Ainsi, un balcon filant ne pourrait pas être pris en compte si l'ensemble du bâtiment en dispose. De même les dépendances (cave, emplacement de stationnement) ne permettent pas nécessairement d'appliquer un complément de loyer... de quoi inciter les propriétaires à rédiger des baux distincts pour le logement et les dépendances. Les surfaces non habitables (placard, petite mezzanine, espaces mansardés) semblent également ne pas avoir les faveurs de la Commission de conciliation...

Fixer son loyer à Paris restera délicat. La déception est grande : alors que chacun pouvait légitimement espérer un éclaircissement rapide de la notion de complément de loyer, celle-ci se construira finalement sur le très long terme, au gré des décisions de la Commission de conciliation et surtout de celles des tribunaux. D'ici là, aucune liste de caractéristiques pouvant être prises en compte, aucune aide pour valoriser telle ou telle de ces caractéristiques...
Dans l'attente d'une jurisprudence établie, et sans s'interdire d'appliquer un complément de loyer, les propriétaires bailleurs doivent rester prudents : seules des caractéristiques véritablement exceptionnelles (une grande terrasse en étage élevé ou une vue imprenable sur la tour Eiffel par exemple) permettront de valider avec certitude le complément de loyer. Pour des caractéristiques plus communes, la volonté affichée aujourd'hui est de ne pas permettre leur prise en compte ; en cas de contestation du locataire (ce qui est rare), le risque est donc grand de voir le complément de loyer minoré, voire supprimé.