Seniors : comment retrouver du crédit… immobilier ?

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16 Avril 2018 - De plus en plus de seniors comptent emprunter pour acheter un logement ou investir dans l’immobilier. Mais les banques ne leur ouvrent pas toujours les portes du crédit. Conseils et solutions pour obtenir un financement même en cas de refus de prêt.

Il n’y a pas d’âge pour emprunter. Quel que soit la période de la vie, il est possible, en théorie et d’un point de vue légal, de souscrire un crédit immobilier. Y compris chez les seniors. Ces derniers sont d’ailleurs de plus en plus nombreux à se lancer. « La part des emprunteurs de plus de cinquante ans a augmenté ces dernières années puisqu’elle est passée, dans nos dossiers, de 11 à 17% en cinq ans » révèle Jérôme Robin, directeur général du courtier Vousfinancer, dans une étude sur le pouvoir d’achat immobilier des retraités parue le 10 avril 2018.

Les bons plans du crédit. Pour les seniors, l'emprunt constitue souvent une bonne affaire. Il permet d’acheter des biens immobiliers impossibles à financer cash (c'est ce que l'on appelle l'effet de levier du crédit). De quoi trouver les moyens de s’offrir un patrimoine pour améliorer la retraite. Le prêt, souvent souscrit sur une durée courte, affiche un taux inférieur à celui des placements financiers. Sur dix ans, on emprunte en moyenne à 1,20%, alors que l’assurance vie rapporte au minimum 1,50% pour les fonds en euros et davantage pour les formules en unités de comptes.

De l’intérêt des banques. Les seniors constituent une clientèle intéressante pour les banques. « Ils empruntent sur des durées courtes, ont de l’apport, de l’épargne sous forme d’assurance-vie notamment, leurs charges sont plus faibles puisque les enfants ont quitté le foyer » explique Sandrine Allonier, directrice des relations banques chez Vousfinancer. Bref, pour les banques, cette catégorie de clientèle présente peu de risques d’un point de vue patrimonial et financier. Et pourtant, elle a parfois du mal à décrocher un prêt immobilier.

Le bon âge pour emprunter. Pour obtenir leur crédit, les seniors et plus encore les retraités doivent tenir compte du rapport entre l’âge et la durée de remboursement. Avec l’allongement de l’espérance de vie, souscrire un prêt sur vingt ans pour un sexagénaire n’a rien d’incongru. Mais une durée de vingt-cinq ans est plus difficilement envisageable pour un octogénaire. En France, les emprunteurs n’endettent pas les générations suivantes, comme c’est le cas au Japon.  

Retraite, revenus et remboursement. Autre écueil : la baisse de ressources liée à la retraite. A cinquante-cinq ans, la capacité d’endettement est calculée sur les revenus d’activité. Or ces derniers vont diminuer de 15 à 40% (estimation Vousfinancer) selon les cas lorsque l’emprunteur cessera de travailler. Solution : le crédit à palier. La mensualité baisse automatiquement au moment de la retraite, pour rester dans les clous des 33% de capacité d’endettement. Autre option : calculer cette même capacité d’endettement sur 70% des revenus d’activité lors de la souscription de l’emprunt.

Comment s’assurer ? La principale pierre d’achoppement, c’est l’assurance décès-invalidité. Certes, les assurances des banques (contrats groupe) acceptent de couvrir les emprunteurs jusqu’à soixante-quinze ans (âge de fin de crédit). Pour les polices conclues avec des assureurs extérieurs (délégation d’assurance, permise par la loi Lagarde de 2010), la couverture peut aller jusqu’à quatre-vingt-dix voire quatre-vingt-quinze ans selon Vousfinancer. Dans le meilleur des cas, un octogénaire peut emprunter sur quinze ans !

Assurance et taux d’usure. Mais ce qui coince, c'est le prix de cette assurance décès-invalidité. « Plus l’on avance en âge, plus la probabilité d’avoir des problèmes de santé augmente, plus l'assurance est chère » pointe Sandrine Allonier. La décès-invalidité compte pour 0,40 à 0,60% du capital emprunté pour un particulier de cinquante ans. Un tarif qui peut doubler pour ceux qui ont soixante ans, surtout s’ils sont fumeurs. Dans certains cas, le cumul taux du crédit/prix de l’assurance est si élevé qu’il dépasse le taux de l’usure, ce qui est interdit. Dès lors, impossible d’emprunter.

Spécial seniors. En cas de difficultés à emprunter, des solutions existent. Le senior en quête de crédit peut confier son dossier à un courtier, lequel va le présenter à ses banques et assureurs partenaires. Dans la mesure où le courtier a intérêt à ce que le crédit soit conclu (il n’est rémunéré que si l’affaire est signée), il va faire en sorte que le financement ET son assurance soient accordés. Certains assureurs proposent d’ailleurs des formules dédiées aux seniors, avec des tarifs qui permettent de rester en deçà du taux de l’usure.

Emprunter sans assurance. Autre possibilité : l’un des membres du couple ne s’assure pas, ce qui fait baisser les coûts. C’est possible si l’apport personnel est important et si le ménage senior dispose déjà d’un patrimoine. Pour ceux qui détiennent de solides actifs, le nantissement permet d’emprunter sans assurance. Ici, le crédit est adossé (on dit qu’il est nanti) à des placements financiers ou immobiliers dont la valeur est supérieure à celle du bien financé à crédit. L’opération étant plus risquée, la banque pratique un taux d’intérêt plus élevé et elle prend une hypothèque sur le logement.  

Vendre en viager. Malgré ces solutions, le crédit est toujours refusé ? Pas de panique ! Les seniors, en effet, disposent d’alternatives intéressantes s’ils détiennent déjà un patrimoine immobilier. Ils peuvent par exemple vendre en viager, une solution qui a actuellement le vent en poupe. Avantage : le vendeur récupère des fonds sous forme de capital et de rente. Avec un viager occupé, il reste sous son toit. Inconvénient : le propriétaire se dépossède et ne peut plus transmettre le bien à ses enfants.

Pensez au viager hypothécaire. Cette formule de prêt est proposée essentiellement par le Crédit foncier. Cet établissement fait expertiser le logement et verse une partie de sa valeur (70% en général). Le propriétaire bénéficiaire ne rembourse rien. A son décès, le bien est revendu pour payer la banque. Si le fruit de cette vente est supérieur au montant du prêt, le surplus revient aux héritiers. En cas de moins-value, le prêteur en est pour ses frais. Avantage du viager hypothécaire : on reste propriétaire pendant l’opération et on peut solder le crédit à tout moment. Inconvénient : en cas de moins-value à la revente, les descendants ne touchent rien.

Nouveau : le portage financier. Tout juste lancée par Stayhome, cette formule repose sur la vente avec faculté de rachat. Le propriétaire cède le bien (à 80% de sa valeur) à un investisseur qui lui donne la moitié de la somme à la signature et le reste, par mensualité, pendant dix ans. Pendant cette période, le vendeur, devenu locataire, verse un loyer mensuel équivalent à ce que l’acheteur lui verse (jeu à somme nulle). Au terme des dix ans, ce même vendeur rachète le logement. « Le prix de rachat correspond au total des sommes investies par l’investisseur, frais et honoraires inclus » explique-t-on chez Stayhome. « A ces sommes s’ajoute la totalité des loyers dus sur la période d’occupation du bien par le vendeur devenu locataire. » Avantage du portage : la possibilité de dégager des fonds sans se déposséder. Inconvénient : il faut avoir les moyens de racheter le moment venu.