Présidentielle 2017 : quels programmes pour l’immobilier ?
A quelques jours du deuxième tour de la présidentielle, nous avons décrypté les propositions en matière de logement et d'immobilier de Marine le Pen et d’Emmanuel Macron. Construction, accession à la propriété, rapports locatifs, fiscalité : demandez leur programme !
Le logement serait-il le mal-aimé de la présidentielle 2017 ? Plusieurs sondages publiés avant le premier tour ont souligné que ce thème, pour près des trois quarts des Français, nétait pas assez abordé par les candidats. Cette opinion est-elle toujours justifiée à quelques jours du deuxième tour ?
Propositions constructives. Pour vous permettre de choisir en toute connaissance de cause dimanche prochain, nous avons épluché les programmes logement et immobilier de Marine le Pen et dEmmanuel Macron. Résultat : tous deux font assaut de propositions en matière de construction, de fiscalité, daccession à la propriété ou encore de rénovation du parc ancien. La preuve en dix points détaillés.
Logement : que veulent les Français ?
Daprès un sondage Ifop/Cafpi réalisé en mars dernier, laccession à la propriété doit être une priorité du futur gouvernement pour 33% des Français. Lamélioration de la qualité des logements recueille 19% des suffrages, laugmentation des aides à la rénovation énergétique 18%. 12% demandent la mise en place dun plan national de construction de logement, 10% plaidant pour une simplification des formalités dachat. Rappelons que le logement compte pour 26,6% des revenus chez les accédants à la propriété et pour 28,4% chez les locataires du secteur privé daprès lInsee. Pour le baromètre Sofinscope/Crédit Agricole du 20 avril 2017, les Français consacrent 23,2% de leurs revenus à leurs dépenses logement (loyers, remboursements crédit, charges, etc.).
La construction de logements
La situation actuelle. 465 100 permis de construire ont été attribués entre avril 2016 et mars 2017, en hausse de 14,5% par rapport aux douze mois précédents daprès le Commissariat général au développement durable. Dans le même temps, 393 400 logements ont été mis en chantier, une progression de 15,5% sur la période. Les taux très bas ainsi que les mesures de soutien au logement neuf (PTZ, loi Pinel, programmes en TVA réduite) dopent les ventes des promoteurs et des constructeurs de maisons individuelles depuis plus de deux ans, ce qui se répercute forcément sur lactivité du bâtiment.
Le programme de Marine Le Pen. Elle propose de mettre en place « un grand plan daide à la construction et à la réhabilitation de logements ». Elle ne livre que peu de détails et aucun chiffre sur ce projet dont le financement serait assuré par le Fonds de réserve des retraites. Léchelon de décision se situerait au niveau de lEtat. Marine le Pen souhaite par ailleurs simplifier les normes de construction, qui sont actuellement au nombre de quatre mille.
Le programme dEmmanuel Macron. Il compte définir des Zones de construction prioritaires sur les secteurs très tendus. Lobjectif : créer un choc doffre pour contenir les prix. 100 000 nouveaux logements seraient destinés aux étudiants et aux jeunes actifs. Léchelon de décision se placerait au niveau des collectivités territoriales, mais « quand c'est nécessaire, l'Etat prendra ses responsabilités pour organiser la construction dans les zones tendues » en attribuant les permis de construire ou en limitant les recours contre les autorisations durbanisme. Emmanuel Macron souhaite mettre en place un moratoire sur les normes de construction.
Laccession à la propriété
La situation actuelle. En 2016, 116 745 ménages ont bénéficié du PTZ (76% dans le neuf), un crédit gratuit réservé aux primo-accédants, contre 59 899 en 2015 (95% dans le neuf). Une hausse liée à lamélioration du dispositif adoptée lan dernier (assouplissement des conditions dobtention, augmentation des montants, optimisation des remboursements). Ce coup de pouce sarrête au 31 décembre 2017. Ajoutons que la croissance du marché de la primo-accession tient aussi à la chute des taux immobiliers constatée lan dernier, qui a elle aussi dopé le pouvoir dachat.
Marine le Pen. Elle compte faciliter laccès à la propriété en renforçant les dispositifs existants et en améliorant les conditions de vente des HLM à leurs occupants. 1% du parc social pourrait ainsi être vendu.
Emmanuel Macron. Son programme manque de précision sur ce sujet. On sait juste qu'il souhaite mettre en place des politiques sectorisées en matière de logement et daccession à la propriété basés sur des mécanismes d'aides.
Les loyers et le secteur locatif
La situation actuelle. Ce secteur est placé sous létroit contrôle de la puissance publique, avec notamment lencadrement des loyers pour 1 149 villes situées en zones tendues, ou encore le système de plafonnement des loyers à Paris et à Lille voulu par la loi Alur. Un arrêt du Conseil dEtat du 15 mars 2017 impose la généralisation de ce dernier dispositif à toutes les communes des zones tendues, comme le prévoyait au départ la loi Alur. Une mesure qui mettra du temps à entrer en vigueur si elle est adoptée.
Marine le Pen. Pour elle, lencadrement a certes fait baisser les loyers, mais il a un aspect dissuasif pour les investisseurs. Elle souhaite que la question soit abordée de façon moins contraignante. Autre mesure : créer un dispositif « Protection logement jeunes », qui prévoit une revalorisation de 25% des Aides personnelles au logement pour les moins de vingt-sept ans et un plan de construction de logements pour ces publics. Rien nest dit sur les rapports locatifs (législation sur les baux dhabitation, protection du locataire, dépôt de garantie, etc.).
Emmanuel Macron. Il considère que le dispositif dencadrement des loyers a des effets pervers. Il compte avant tout lévaluer pour soit le débrancher progressivement, soit pour peut-être le conserver comme il la signalé à la Fondation Abbé Pierre. Autre mesure : la création dun bail mobilité professionnelle. Dune durée de trois à un an, il serait conclu sans dépôt de garantie et fonctionnerait à la manière du bail étudiant pour les locations meublées. Emmanuel Macron est muet sur les rapports locatifs. Il dément catégoriquement la rumeur selon laquelle il taxerait les propriétaires ayant remboursé leur prêt.
Linvestissement locatif
La situation actuelle. 61 325 logements neufs ont été vendus aux investisseurs en locatif dans le neuf en 2016, en hausse de 23% par rapport à 2015 selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). « Cette croissance est la conséquence du bon calibrage du dispositif Pinel », estime cette organisation. Il faut dire que la carotte fiscale est alléchante. Avec elle, les investisseurs peuvent déduite jusquà 63 000 € directement de leurs impôts. Comme le PTZ, le Pinel sarrête au 31 décembre 2017. Sans mécanisme dincitation fiscale, les ventes aux investisseurs particuliers ne dépasseraient pas les 20 000 logements selon les estimations de la FPI.
Marine le Pen. Elle devrait maintenir le Pinel en vigueur, même si elle ne sinterdit pas de rationaliser les dispositifs de soutien au logement. Rien nest dit sur les autres mécanismes (location meublée classique ou de tourisme sur courte durée, loi Malraux, etc.).
Emmanuel Macron. Il table sur une stabilité fiscale, ce qui sous-entend le maintien de la loi Pinel. Toutefois, le candidat dEn Marche ! compte lévaluer pour en mesurer lefficacité. Comme sa rivale, il ne dit rien sur les autres mécanismes fiscaux. Il déplore les dérives liées à la location meublée touristique de courte durée.
Les droits de mutation
La situation actuelle. Aujourdhui, les droits de mutation (improprement appelés frais de notaire) représentent 5,80% de la valeur du logement dans lancien. Des sommes (9,8 milliards deuros en 2016 selon le Comité des finances locales) qui pour lessentiel alimentent les caisses des collectivités locales.
Marine le Pen. Elle compte réduire les droits de mutation de 10% pour « réduire les dépenses logement des ménages », selon son programme, qui ne dit pas si le manque à gagner pour les communes sera compensé.
Emmanuel Macron. Il ne se prononce pas sur le sujet. On peut donc supposer en toute logique que les droits de mutation, sil est élu, ne bougeront pas.
Les plus-values immobilières
La situation actuelle. Les résidences principales sont exonérées de cet impôt. Pour les autres biens (logements locatifs, résidences secondaires, etc.), un système dégressif est appliqué. Il aboutit à une exonération totale de la taxation sur les plus-values au bout de 22 ans (30 ans pour les prélèvements sociaux).
Marine le Pen. Le dispositif serait maintenu en létat, puisque son programme est muet sur le sujet.
Emmanuel Macron. Le dispositif serait maintenu en létat pour exactement les mêmes raisons.
Limpôt de solidarité sur la fortune
La situation actuelle. 342 000 ménages paient cette contribution qui se déclenche dès que leur patrimoine dépasse 1,3 million deuros. Les biens qui entrent dans sa base de calcul : limmobilier (avec un abattement de 30% sur la résidence principale), les valeurs mobilières (assurance-vie, actions, etc.), les bijoux, véhicules, meubles, etc. LISF rapporte un peu plus de 5 milliards deuros chaque année.
Marine le Pen. Selon la proposition 74 de son programme, elle souhaite « assurer une juste contribution fiscale, en refusant toute hausse de la TVA et de la CSG et en maintenant lISF ».
Emmanuel Macron. Limpôt serait réformé et serait essentiellement basé sur le patrimoine immobilier, avec un seuil de déclenchement laissé à 1,3 millions deuros et le maintien de labattement de 30% sur la résidence principale.
La taxe d'habitation
La situation actuelle. Lenjeu des présidentielles porte essentiellement sur la taxe dhabitation. Cette contribution, due par tout habitant dun logement (sauf exception), représente un joli magot : 21,7 milliards deuros en 2015 qui viennent alimenter les caisses des collectivités locales.
Marine le Pen. Elle milite pour une baisse -non chiffrée- pour les plus modestes et pour le gel de son augmentation.
Emmanuel Macron. Il compte exonérer 80% des ménages de la taxe dhabitation, un impôt quil juge « injuste ». La mesure entrerait progressivement en vigueur en 2018 pour être généralisée en 2020. A cette date, elle entraînerait une baisse de 36% des ressources des communes selon lAssociation des maires de France. Le candidat dEn Marche ! sest engagé à ce que lEtat compense intégralement le manque à gagner.
La rénovation énergétique des logements
La situation actuelle. Grenelle de lEnvironnement, protocole de Kyoto, COP 21 Depuis près de dix ans, la France met en place des politiques daides à la rénovation énergétique du parc immobilier ancien. Entre autres outils dincitation, les particuliers peuvent bénéficier du Crédit dimpôt transition énergétique (CITE), de lEco-PTZ, des certificats dénergie, des coups de pouce des collectivités locales. De nouvelles mesures sont adoptées à intervalles réguliers, comme lobligation de réaliser des travaux disolation lors des ravalements de façade.
Marine le Pen. Son programme prévoit un grand plan daides à la réhabilitation des logements. Rien n'est dit sur les objectifs, les moyens de cette politique, sinon quelle sera financée sur le Fonds de réserve des retraites.
Emmanuel Macron. Il compte engager un grand plan de rénovation des logements, avec notamment la suppression des passoires thermiques. Généralisés, les audits énergétiques seront gratuits pour les propriétaires désargentés. Le CITE, qui bénéficie aux ménages un an après les travaux, sera transformé en prime utilisable immédiatement. Les travaux associant maintien des habitants à domicile et rénovation seront encouragés.
La gouvernance en matière de logement
La situation actuelle. Aujourdhui, la politique du logement est conduite par le ministère du Logement. Mais pas seulement. Le ministère de lEcologie, le secrétariat dEtat à la Ville, le ministère de la Culture pour les questions liées à larchitecture et naturellement Bercy, qui détient les cordons de la bourse, ont tous leur mot à dire. Va-t-on vers un choc de simplification ?
Marine le Pen. Un seul ministère prendrait en charge le logement, laménagement du territoire et les transports. Autre objectif : « rééquilibrer la politique de la ville vers les zones rurales ».
Emmanuel Macron. Il souhaite « renforcer le lien entre les politiques urbaines et les autres politiques publiques, développement économique, éducation, santé, etc. » mais ne dit rien sur les modalités pratiques.
Le Pen vs Macron : les programmes logement en bref
Sur le fond, aucun candidat ne propose un programme de rupture. Comme les précédents présidents, tous deux souhaitent produire davantage de logements. Il reste à savoir où les bâtir précisément et comment financer les nouveaux projets.
Les architectures des principaux dispositifs de soutien sont conservées avec des retouches mineures. Laide à laccession à la propriété nest pas remise en question, le PTZ ayant fait la preuve de son efficacité. Lavantage fiscal Pinel sera conservé pour les mêmes raisons.
Marine le Pen et Emmanuel Macron sont daccord sur la rénovation énergétique, le premier étant moins flou que sa rivale sur la mise en uvre. Côté locatif, le candidat d'En Marche ! souhaite évaluer lencadrement des loyers pour éventuellement le débrancher ou pas. Marine le Pen reconnaît certaines de ses vertus mais elle souhaite développer une approche moins dure.
Certains domaines sont ignorés par les deux candidats : les rapports propriétaires/locataires et la copropriété, par exemple. Personne ne parle dévaluation de la politique publique et personne ne dit si les 45 milliards d'euros dévolus chaque année au logement (secteur social et privé confondus) sont employés à bon escient.
Reste quelques mesures radicales. Comme la volonté dEmmanuel Macron dexonérer 80% des ménages de la taxe dhabitation ou de recentrer lISF sur limmobilier. Chez Marine le Pen, les propositions choc visent essentiellement le logement social, avec lapplication de la préférence nationale dans leur attribution.
De façon impartiale, on peut dire que le programme dEmmanuel Macron est davantage détaillé et chiffré (il compte près de 2 300 mots). Alors que celui de Marine le Pen reste au niveau des grandes intentions (ses propositions 138 à 144, qui concernent le logement, comptent au total 350 mots).
Surtout, les deux candidats devront prendre soin de ne pas gripper une machine immobilière qui tourne à plein régime. 867 000 biens anciens ont été vendus entre mars 2016 et février 2017 (+7,7% par rapport aux douze mois précédents selon les Notaires de France). Dans le neuf, la Fédération des promoteurs immobiliers recense 148 618 réservations en 2016, (+21% sur un an). Les constructeurs ont vendu 133 600 maisons à bâtir lan dernier, contre 110 803 en 2015 daprès lorganisation LCA-FFB. Même le locatif repart. Une récente étude de lobservatoire spécialisé Clameur a ainsi mis en avant l'amélioration de la mobilité résidentielle et la stabilisation des loyers.
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