Présidentielle 2017 : quels programmes pour l’immobilier ?

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03 Mai 2017 - A quelques jours du deuxième tour de la présidentielle, nous avons décrypté les propositions en matière de logement et d'immobilier de Marine le Pen et d’Emmanuel Macron. Construction, accession à la propriété, rapports locatifs, fiscalité : demandez leur programme !

Le logement serait-il le mal-aimé de la présidentielle 2017 ? Plusieurs sondages publiés avant le premier tour ont souligné que ce thème, pour près des trois quarts des Français, n’était pas assez abordé par les candidats. Cette opinion est-elle toujours justifiée à quelques jours du deuxième tour ?

Propositions constructives. Pour vous permettre de choisir en toute connaissance de cause dimanche prochain, nous avons épluché les programmes logement et immobilier de Marine le Pen et d’Emmanuel Macron. Résultat : tous deux font assaut de propositions en matière de construction, de fiscalité, d’accession à la propriété ou encore de rénovation du parc ancien. La preuve en dix points détaillés.

Logement : que veulent les Français ?

D’après un sondage Ifop/Cafpi réalisé en mars dernier, l’accession à la propriété doit être une priorité du futur gouvernement pour 33% des Français. L’amélioration de la qualité des logements recueille 19% des suffrages, l’augmentation des aides à la rénovation énergétique 18%. 12% demandent la mise en place d’un plan national de construction de logement, 10% plaidant pour une simplification des formalités d’achat. Rappelons que le logement compte pour 26,6% des revenus chez les accédants à la propriété et pour 28,4% chez les locataires du secteur privé d’après l’Insee. Pour le baromètre Sofinscope/Crédit Agricole du 20 avril 2017, les Français consacrent 23,2% de leurs revenus à leurs dépenses logement (loyers, remboursements crédit, charges, etc.).

La construction de logements

La situation actuelle. 465.100 permis de construire ont été attribués entre avril 2016 et mars 2017, en hausse de 14,5% par rapport aux douze mois précédents d’après le Commissariat général au développement durable. Dans le même temps, 393.400 logements ont été mis en chantier, une progression de 15,5% sur la période. Les taux très bas ainsi que les mesures de soutien au logement neuf (PTZ, loi Pinel, programmes en TVA réduite) dopent les ventes des promoteurs et des constructeurs de maisons individuelles depuis plus de deux ans, ce qui se répercute forcément sur l’activité du bâtiment.

Le programme de Marine Le Pen. Elle propose de mettre en place « un grand plan d’aide à la construction et à la réhabilitation de logements ». Elle ne livre que peu de détails et aucun chiffre sur ce projet dont le financement serait assuré par le Fonds de réserve des retraites. L’échelon de décision se situerait au niveau de l’Etat. Marine le Pen souhaite par ailleurs simplifier les normes de construction, qui sont actuellement au nombre de quatre mille.

Le programme d’Emmanuel Macron. Il compte définir des Zones de construction prioritaires sur les secteurs très tendus. L’objectif : créer un choc d’offre pour contenir les prix. 100.000 nouveaux logements seraient destinés aux étudiants et aux jeunes actifs. L’échelon de décision se placerait au niveau des collectivités territoriales, mais « quand c'est nécessaire, l'Etat prendra ses responsabilités pour organiser la construction dans les zones tendues » en attribuant les permis de construire ou en limitant les recours contre les autorisations d’urbanisme. Emmanuel Macron souhaite mettre en place un moratoire sur les normes de construction.

L’accession à la propriété

La situation actuelle. En 2016, 116.745 ménages ont bénéficié du PTZ (76% dans le neuf), un crédit gratuit réservé aux primo-accédants, contre 59.899 en 2015 (95% dans le neuf). Une hausse liée à l’amélioration du dispositif adoptée l’an dernier (assouplissement des conditions d’obtention, augmentation des montants, optimisation des remboursements). Ce coup de pouce s’arrête au 31 décembre 2017. Ajoutons que la croissance du marché de la primo-accession tient aussi à la chute des taux immobiliers constatée l’an dernier, qui a elle aussi dopé le pouvoir d’achat.

Marine le Pen. Elle compte faciliter l’accès à la propriété en renforçant les dispositifs existants et en améliorant les conditions de vente des HLM à leurs occupants. 1% du parc social pourrait ainsi être vendu.

Emmanuel Macron. Son programme manque de précision sur ce sujet. On sait juste qu'il souhaite mettre en place des politiques sectorisées en matière de logement et d’accession à la propriété basés sur des mécanismes d'aides.

Les loyers et le secteur locatif

La situation actuelle. Ce secteur est placé sous l’étroit contrôle de la puissance publique, avec notamment l’encadrement des loyers pour 1.149 villes situées en zones tendues, ou encore le système de plafonnement des loyers à Paris et à Lille voulu par la loi Alur. Un arrêt du Conseil d’Etat du 15 mars 2017 impose la généralisation de ce dernier dispositif à toutes les communes des zones tendues, comme le prévoyait au départ la loi Alur. Une mesure qui mettra du temps à entrer en vigueur… si elle est adoptée.

Marine le Pen. Pour elle, l’encadrement a certes fait baisser les loyers, mais il a un aspect dissuasif pour les investisseurs. Elle souhaite que la question soit abordée de façon moins contraignante. Autre mesure : créer un dispositif « Protection logement jeunes », qui prévoit une revalorisation de 25% des Aides personnelles au logement pour les moins de vingt-sept ans et un plan de construction de logements pour ces publics. Rien n’est dit sur les rapports locatifs (législation sur les baux d’habitation, protection du locataire, dépôt de garantie, etc.).

Emmanuel Macron. Il considère que le dispositif d’encadrement des loyers a des effets pervers. Il compte avant tout l’évaluer pour soit le débrancher progressivement, soit pour peut-être le conserver comme il l’a signalé à la Fondation Abbé Pierre. Autre mesure : la création d’un bail mobilité professionnelle. D’une durée de trois à un an, il serait conclu sans dépôt de garantie et fonctionnerait à la manière du bail étudiant pour les locations meublées. Emmanuel Macron est muet sur les rapports locatifs. Il dément catégoriquement la rumeur selon laquelle il taxerait les propriétaires ayant remboursé leur prêt.  

L’investissement locatif

La situation actuelle. 61.325 logements neufs ont été vendus aux investisseurs en locatif dans le neuf en 2016, en hausse de 23% par rapport à 2015 selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). « Cette croissance est la conséquence du bon calibrage du dispositif Pinel », estime cette organisation. Il faut dire que la carotte fiscale est alléchante. Avec elle, les investisseurs peuvent déduite jusqu’à 63.000 € directement de leurs impôts. Comme le PTZ, le Pinel s’arrête au 31 décembre 2017. Sans mécanisme d’incitation fiscale, les ventes aux investisseurs particuliers ne dépasseraient pas les 20.000 logements selon les estimations de la FPI.

Marine le Pen. Elle devrait maintenir le Pinel en vigueur, même si elle ne s’interdit pas de rationaliser les dispositifs de soutien au logement. Rien n’est dit sur les autres mécanismes (location meublée classique ou de tourisme sur courte durée, loi Malraux, etc.).

Emmanuel Macron. Il table sur une stabilité fiscale, ce qui sous-entend le maintien de la loi Pinel. Toutefois, le candidat d’En Marche ! compte l’évaluer pour en mesurer l’efficacité. Comme sa rivale, il ne dit rien sur les autres mécanismes fiscaux. Il déplore les dérives liées à la location meublée touristique de courte durée.

Les droits de mutation

La situation actuelle. Aujourd’hui, les droits de mutation (improprement appelés frais de notaire) représentent 5,80% de la valeur du logement dans l’ancien. Des sommes (9,8 milliards d’euros en 2016 selon le Comité des finances locales) qui pour l’essentiel alimentent les caisses des collectivités locales.

Marine le Pen. Elle compte réduire les droits de mutation de 10% pour « réduire les dépenses logement des ménages », selon son programme, qui ne dit pas si le manque à gagner pour les communes sera compensé.

Emmanuel Macron. Il ne se prononce pas sur le sujet. On peut donc supposer en toute logique que les droits de mutation, s’il est élu, ne bougeront pas.

Les plus-values immobilières

La situation actuelle. Les résidences principales sont exonérées de cet impôt. Pour les autres biens (logements locatifs, résidences secondaires, etc.), un système dégressif est appliqué. Il aboutit à une exonération totale de la taxation sur les plus-values au bout de 22 ans (30 ans pour les prélèvements sociaux).

Marine le Pen. Le dispositif serait maintenu en l’état, puisque son programme est muet sur le sujet.

Emmanuel Macron. Le dispositif serait maintenu en l’état pour exactement les mêmes raisons.

L’impôt de solidarité sur la fortune

La situation actuelle. 342.000 ménages paient cette contribution qui se déclenche dès que leur patrimoine dépasse 1,3 million d’euros. Les biens qui entrent dans sa base de calcul : l’immobilier (avec un abattement de 30% sur la résidence principale), les valeurs mobilières (assurance-vie, actions, etc.), les bijoux, véhicules, meubles, etc. L’ISF rapporte un peu plus de 5 milliards d’euros chaque année.

Marine le Pen. Selon la proposition 74 de son programme, elle souhaite « assurer une juste contribution fiscale, en refusant toute hausse de la TVA et de la CSG et en maintenant l’ISF ».

Emmanuel Macron. L’impôt serait réformé et serait essentiellement basé sur le patrimoine immobilier, avec un seuil de déclenchement laissé à 1,3 millions d’euros et le maintien de l’abattement de 30% sur la résidence principale.

La taxe d'habitation

La situation actuelle. L’enjeu des présidentielles porte essentiellement sur la taxe d’habitation. Cette contribution, due par tout habitant d’un logement (sauf exception), représente un joli magot : 21,7 milliards d’euros en 2015 qui viennent alimenter les caisses des collectivités locales.

Marine le Pen. Elle milite pour une baisse -non chiffrée- pour les plus modestes et pour le gel de son augmentation.

Emmanuel Macron. Il compte exonérer 80% des ménages de la taxe d’habitation, un impôt qu’il juge « injuste ». La mesure entrerait progressivement en vigueur en 2018 pour être généralisée en 2020. A cette date, elle entraînerait une baisse de 36% des ressources des communes selon l’Association des maires de France. Le candidat d’En Marche ! s’est engagé à ce que l’Etat compense intégralement le manque à gagner.

La rénovation énergétique des logements

La situation actuelle. Grenelle de l’Environnement, protocole de Kyoto, COP 21… Depuis près de dix ans, la France met en place des politiques d’aides à la rénovation énergétique du parc immobilier ancien. Entre autres outils d’incitation, les particuliers peuvent bénéficier du Crédit d’impôt transition énergétique (CITE), de l’Eco-PTZ, des certificats d’énergie, des coups de pouce des collectivités locales. De nouvelles mesures sont adoptées à intervalles réguliers, comme l’obligation de réaliser des travaux d’isolation lors des ravalements de façade.

Marine le Pen. Son programme prévoit un grand plan d’aides à la réhabilitation des logements. Rien n'est dit sur les objectifs, les moyens de cette politique, sinon qu’elle sera financée sur le Fonds de réserve des retraites.  

Emmanuel Macron. Il compte engager un grand plan de rénovation des logements, avec notamment la suppression des passoires thermiques. Généralisés, les audits énergétiques seront gratuits pour les propriétaires désargentés. Le CITE, qui bénéficie aux ménages un an après les travaux, sera transformé en prime utilisable immédiatement. Les travaux associant maintien des habitants à domicile et rénovation seront encouragés.

La gouvernance en matière de logement

La situation actuelle. Aujourd’hui, la politique du logement est conduite par… le ministère du Logement. Mais pas seulement. Le ministère de l’Ecologie, le secrétariat d’Etat à la Ville, le ministère de la Culture pour les questions liées à l’architecture et naturellement Bercy, qui détient les cordons de la bourse, ont tous leur mot à dire. Va-t-on vers un choc de simplification ?

Marine le Pen. Un seul ministère prendrait en charge le logement, l’aménagement du territoire et les transports. Autre objectif : « rééquilibrer la politique de la ville vers les zones rurales ».

Emmanuel Macron. Il souhaite « renforcer le lien entre les politiques urbaines et les autres politiques publiques, développement économique, éducation, santé, etc. » mais ne dit rien sur les modalités pratiques.  

Le Pen vs Macron : les programmes logement en bref

Sur le fond, aucun candidat ne propose un programme de rupture. Comme les précédents présidents, tous deux souhaitent produire davantage de logements. Il reste à savoir où les bâtir précisément et comment financer les nouveaux projets.

Les architectures des principaux dispositifs de soutien sont conservées avec des retouches mineures. L’aide à l’accession à la propriété n’est pas remise en question, le PTZ ayant fait la preuve de son efficacité. L’avantage fiscal Pinel sera conservé pour les mêmes raisons.

Marine le Pen et Emmanuel Macron sont d’accord sur la rénovation énergétique, le premier étant moins flou que sa rivale sur la mise en œuvre. Côté locatif, le candidat d'En Marche ! souhaite évaluer l’encadrement des loyers pour éventuellement le débrancher… ou pas. Marine le Pen reconnaît certaines de ses vertus mais elle souhaite développer une approche moins dure.

Certains domaines sont ignorés par les deux candidats : les rapports propriétaires/locataires et la copropriété, par exemple. Personne ne parle d’évaluation de la politique publique et personne ne dit si les 45 milliards d'euros dévolus chaque année au logement (secteur social et privé confondus) sont employés à bon escient.

Reste quelques mesures radicales. Comme la volonté d’Emmanuel Macron d’exonérer 80% des ménages de la taxe d’habitation ou de recentrer l’ISF sur l’immobilier. Chez Marine le Pen, les propositions choc visent essentiellement le logement social, avec l’application de la préférence nationale dans leur attribution.  

De façon impartiale, on peut dire que le programme d’Emmanuel Macron est davantage détaillé et chiffré (il compte près de 2.300 mots). Alors que celui de Marine le Pen reste au niveau des grandes intentions (ses propositions 138 à 144, qui concernent le logement, comptent au total 350 mots).

Surtout, les deux candidats devront prendre soin de ne pas gripper une machine immobilière qui tourne à plein régime. 867.000 biens anciens ont été vendus entre mars 2016 et février 2017 (+7,7% par rapport aux douze mois précédents selon les Notaires de France). Dans le neuf, la Fédération des promoteurs immobiliers recense 148.618 réservations en 2016, (+21% sur un an). Les constructeurs ont vendu 133.600 maisons à bâtir l’an dernier, contre 110.803 en 2015 d’après l’organisation LCA-FFB. Même le locatif repart. Une récente étude de l’observatoire spécialisé Clameur a ainsi mis en avant l'amélioration de la mobilité résidentielle et la stabilisation des loyers.