Marseille : ces arrondissements où les prix peuvent (vraiment) exploser en 2026

À Marseille, les prix sont encore accessibles

Aujourd’hui, le prix moyen de l’immobilier à Marseille s’établit autour de 3 310 €/m², avec une hausse de 0,4 % sur un an. Des niveaux encore relativement abordables comparés à ceux d’autres grandes métropoles françaises.

Cette différence continue de jouer en faveur de la cité phocéenne. Elle permet notamment le retour de certains primo-accédants sur le marché, qui avaient été freinés ces dernières années par la hausse des taux d’intérêt et l’inflation. Pour une partie des ménages, acheter redevient progressivement une option crédible. D'autant plus que les loyers continuent de rester hauts.

🗣️« Dans ce contexte, la hausse des loyers rend l’achat encore plus intéressant financièrement. », souligne Mélie Poujol, responsable de l'antenne PAP de Marseille.

Les quartiers ciblés par les investisseurs

Les investisseurs continuent également de s’intéresser de près à plusieurs secteurs de Marseille, en particulier dans les arrondissements centraux et dans l’est de la ville. Certains quartiers restent particulièrement attractifs pour ce type d’achat, notamment les 1^er, 4^e, 5^e, 6^e et 8^e arrondissements, où la demande locative demeure soutenue.

Dans ces secteurs, les investisseurs recherchent principalement des petites et moyennes surfaces, allant du studio au T3. Ces biens présentent l’avantage d’être plus accessibles à l’achat tout en offrant un potentiel locatif intéressant.

👉La colocation, très répandue à Marseille, constitue d’ailleurs une stratégie privilégiée pour de nombreux investisseurs. Les appartements de type T3, qui peuvent être facilement transformés en colocation pour étudiants ou jeunes actifs, sont particulièrement recherchés.

Des ventes rapides quand le prix est juste

En moyenne, un bien se vend à Marseille environ en trois mois. Mais ce délai peut varier sensiblement selon le quartier, l’état du logement ou encore le niveau de prix demandé. La clé reste toutefois le positionnement du bien sur le marché. « Il est important d’être au prix juste pour vendre correctement, même dans un marché qui se porte relativement bien », rappelle Mélie Poujol.

Dans certains secteurs très recherchés, comme les 6^e, 7^e ou 8^e arrondissements, un appartement bien situé, en bon état et proposé au bon prix peut même se vendre en un mois à un mois et demi.

👉Des vendeurs pragmatiques

Si les conditions de financement se sont légèrement améliorées ces derniers mois avec la baisse progressive des taux d’intérêt, le pouvoir d’achat immobilier des ménages reste toutefois limité. Les acquéreurs restent donc très attentifs au prix et n’hésitent plus à comparer ou à négocier.

Face à cette réalité, les vendeurs ont progressivement ajusté leurs attentes. « Les propriétaires ont bien cerné les problématiques de pouvoir d’achat des acquéreurs », observe la responsable de l'antenne PAP de Marseille. Et cet ajustement contribue aujourd’hui à fluidifier de nouveau le marché dans certains secteurs de la ville.

Les quartiers familiaux restent très demandés

Du côté des familles, la recherche se concentre davantage sur les secteurs plus résidentiels de la ville, où l’on trouve des logements plus spacieux et un cadre de vie plus calme. Plusieurs arrondissements tirent particulièrement leur épingle du jeu, notamment les 9^e, 10^e, 11^e, 12^e et 13^e arrondissements de Marseille.

Ces quartiers, situés un peu à l’écart du centre, séduisent par leurs surfaces plus généreuses, la présence de maisons et de grands appartements, mais aussi par un environnement souvent plus adapté à la vie de famille. Les acheteurs y recherchent principalement des T4 ou des maisons, avec parfois un extérieur.

Nouveau tramway : un plus pour les quartiers nord ?

Plusieurs projets d’aménagement pourraient aussi soutenir l’attractivité de certains secteurs. Le prolongement du tramway et la future ligne 3 nord-sud, qui prévoit environ 6 kilomètres supplémentaires de rails, devraient améliorer l’accès à plusieurs quartiers. « Certains arrondissements vont clairement gagner en accessibilité, notamment le 9^e, le 10^e et les quartiers nord », explique Mélie Poujol. 

👉Une meilleure desserte pourrait à terme renforcer l’attractivité immobilière de ces secteurs… et soutenir les prix dans les années à venir. Rappelons que les quartiers nord affichent les prix les plus bas de la ville (avec certains arrondissements en dessous des 1 700 € /m²).