Biarritz : les prix reculent encore de 1,9 % sur un an et tombent sous la barre des…

Située sur la Côte basque, dans les Pyrénées-Atlantiques, Biarritz demeure l’une des villes les plus emblématiques du littoral atlantique. Ancienne station impériale, réputée pour son architecture élégante, ses plages mythiques, son golf et sa qualité de vie, la ville conjugue prestige, dynamisme touristique et cadre résidentiel recherché.

Un marché biarrot (très) haut perché

Entre 2021 et 2023, les prix à Biarritz ont fortement progressé, passant d’environ 6 000 €/m² à un pic de 8 153 €/m², selon l'Observatoire PAP, soit une hausse marquée portée par l’attractivité du littoral basque et l’afflux d’acquéreurs nationaux. Sur cinq ans, la progression atteint ainsi + 15,3 %.

👉Depuis 2023, le marché se stabilise : les valeurs tournent autour de 7 475 €/m², avec un recul mesuré (- 7,9 % sur deux ans, - 1,9 % sur un an). Il s’agit davantage d’une normalisation après la flambée post-Covid que d’un véritable retournement.

Les prix par types de biens

👉Maisons : tarifs vue mer

Le prix moyen des villas grimpe à 8 491 €/m². Les maisons avec vue mer ou proche des plages prisées (Côte des Basques, Grande Plage) peuvent dépasser largement cette moyenne, atteignant parfois 12 000 €/m² pour les biens d'exception. Ces villas familiales avec jardin restent prisées par une clientèle à fort pouvoir d'achat, française et internationale.

Hausse ou baisse des prix à venir ?

Les prix immobiliers à Biarritz ont progressé de + 15,3 % sur les 5 dernières années, confirmant l'attractivité durable de la station balnéaire. Pour 2026, les perspectives restent orientées à la hausse, avec une progression estimée entre 2 et 3 % selon les quartiers. Plusieurs facteurs soutiennent cette dynamique : l'offre foncière limitée, la demande constante d'investisseurs et de résidences secondaires, et les projets de requalification urbaine en cours.

Les quartiers à Biarritz où acheter en 2026

📍Centre-ville : valeur refuge pour tous les budgets

Le cœur de Biarritz reste la zone la plus recherchée, avec ses commerces, ses Halles ouvertes 7 jours sur 7 et sa proximité immédiate des plages. Les prix oscillent entre 7 000 et 8 500 €/m² selon l'état et l'étage, avec des appartements de 50 à 60 m² qui trouvent preneur en moins de 50 jours. Les biens rénovés avec cachet Belle Époque se négocient au-dessus de 8 000 €/m², tandis que les studios et petites surfaces restent accessibles autour de 7 200 €/m².

📍 Côte des Basques : prestige et vue océan

Quartier emblématique des surfeurs et des amoureux de l'océan, la Côte des Basques affiche des prix premium entre 9 000 et 12 000 €/m² pour les biens avec vue mer. Un appartement de 70 m² avec balcon face à l'Atlantique peut dépasser les 750 000 €. Les résidences secondaires représentent ici la majorité des transactions, avec des délais de vente autour de 60 jours pour les produits bien valorisés.

Les prix, quartier par quartier, à Biarritz. © PAP

📍Quartier Aguiléra : opportunités familiales

Situé au nord de la ville, Aguiléra connaît une mutation majeure avec un projet de réhabilitation qui prévoit 250 à 300 logements neufs dont 60 % à vocation sociale d'ici 2029. Les prix actuels oscillent entre 6 500 et 7 500 €/m², soit 10 % sous la moyenne municipale. Ce secteur résidentiel proche des écoles et des transports attire les familles et les primo-accédants. Les travaux de modernisation devraient revaloriser le quartier de 2 à 3 % d'ici 2027.

📍Beaurivage-Espagne : potentiel de requalification

Zone en pleine évolution, ce secteur du sud-ouest de Biarritz offre des prix attractifs entre 6 200 et 7 000 €/m². Les appartements de 60 à 80 m² se négocient autour de 450 000 €, avec des délais de vente légèrement plus longs (70 jours en moyenne). Le quartier bénéficie de projets de rénovation urbaine et d'une amélioration des liaisons douces, ce qui en fait une zone à surveiller pour les investisseurs patients.

Biarritz vs les villes limitrophes

Face à ses voisines Bayonne et Anglet, Biarritz affiche des prix nettement supérieurs.

Quelques annonces qui ont bien marché sur PAP.fr

🏢 Appartement : 448 000 €

Ce trois-pièces de 58 m² est situé dans une impasse privée au calme, à deux pas des commerces et du quartier Bibi. Entrée indépendante et balcon avec vue dégagée.

🏢 Appartement : 323 500 €

Entre Bibi Beaurivage et Saint-Martin, ce trois-pièces 60 m², s'ouvre sur un balon-terrasse et profite d'une petite vue sur mer.

🏢 Appartement : 720 000 €

Idéalement situé entre les quartiers St-Charles et Larochefoucauld, au cœur d’un parc arboré, ce trois-pièces de 89,40 m² traversant, s'ouvre sur deux grandes terrasses.