Le Pré-Saint-Gervais : les prix chutent (encore) de 3,2 % en 2025 et tombent à...

Les prix ont reculé de 3,2 % en un an au Pré-Saint-Gervais 

En 2025, le marché immobilier du Pré-Saint-Gervais se stabilise après une période de baisse modérée. Le prix moyen s’établit autour de 6 192 €/m², en recul de 3,2 % sur un an. Une correction logique après plusieurs années de hausses soutenues, liée à la remontée des taux d’intérêt et à une baisse du pouvoir d’achat immobilier des ménages. Mais contrairement à d'autres villes de la petite couronne, la dynamique ne s’est pas effondrée.

👉 Avec 645 acheteurs actifs sur PAP.fr et un délai de vente moyen de 62 jours, la demande reste présente, notamment pour les petites et moyennes surfaces.

👉Les prix moyens par type de bien

Quelles perspectives pour l’immobilier en 2026 ?

Si les taux d’intérêt se stabilisent et que le contexte économique reste favorable, les prix pourraient progresser entre 1 et 3 % en 2026, selon l’Observatoire PAP. Cette dynamique serait portée par plusieurs facteurs :

1. Des transports efficaces : avec la ligne 11, prolongée jusqu’à Rosny-Bois-Perrier et la ligne 5 à proximité, la commune est bien connectée. Cette accessibilité continue de renforcer son attractivité auprès des actifs ;
2. Un foncier rare : dans une commune dense, la rareté de l’offre (notamment pour les maisons ou les grandes surfaces) limite les risques de surproduction et soutient les prix sur le long terme ;
3. Une demande toujours présente : jeunes ménages, primo-accédants et investisseurs restent à l’affût de biens, particulièrement les 2 et 3 pièces bien situés.

Les prix dans les quartiers prisés du Pré Saint-Gervais

📍Gabriel-Péri : 6 468 €/m²

Gabriel-Péri est un quartier résidentiel calme, situé à la frontière de Pantin. Son attractivité repose sur sa proximité avec la ligne 5 du métro et sur un cadre plus serein, loin de l’agitation du centre. Le tissu urbain est assez dense. Il attire une population mixte, avec une forte proportion de primo-accédants. C’est aujourd’hui l’un des quartiers les plus chers de la ville.

📍Le Belvédère : 6 417 €/m²

Situé au sud-est de la ville, en lisière du périphérique, le quartier du Belvédère séduit par ses vues dégagées et son urbanisme aéré. Il accueille plusieurs ensembles résidentiels modernes, souvent avec espaces verts. Moins commerçant que le centre, il bénéficie d’un environnement calme et d’un bon accès aux transports, notamment le métro Mairie des Lilas. Les prix y sont un peu plus élevés que la moyenne communale.

Les prix, quartier par quartier, au Pré-Saint-Gervais. © PAP

📍Jean-Jaurès : 6 360 €/m²

Le quartier Jean-Jaurès constitue une zone de transition entre le centre-ville et les limites nord de la commune. On y trouve une grande diversité de logements, des immeubles anciens de 3/4 étages aux petits collectifs plus récents. Le secteur est bien desservi par les transports, avec un accès rapide à Paris et aux Lilas. Il reste assez recherché. Les prix y sont dans la moyenne haute du Pré-Saint-Gervais.

📍Centre-ville : 6 030 €/m²

Le centre-ville du Pré-Saint-Gervais concentre la majorité des commerces, services et équipements de la commune. Très animé et bien desservi, c’est un secteur recherché par les jeunes actifs et les familles qui apprécient la proximité immédiate des transports (métro Hoche). L’architecture y est variée, mêlant immeubles anciens et résidences plus récentes.

Le Pré-Saint-Gervais vs les villes limitrophes 

Le Pré-Saint-Gervais s’inscrit dans la moyenne haute du secteur, tout en restant légèrement plus accessible que certaines communes voisines.

Qui achète au Pré Saint-Gervais ?

• Les primo accédants (45 %). Ils recherchent un 2 voire un 3 pièces, proche des transports ;
• Les jeunes familles (35 %). Elles visent un 3 ou un 4 pièces dans un secteur calme mais bien situé, avec accès aux écoles et aux commerces ;
• Les investisseurs (20 %). Ils privilégient les studios ou les 2 pièces offrant un bon potentiel locatif avec la proximité de Paris grâce au métro pour la location en meublé par exemple.

Quelques annonces qui ont bien marché sur PAP.fr

🏢 2 pièces - Centre-ville

Il s’agit d’un bien atypique en souplex, avec un grand séjour/salle à manger, cuisine ouverte équipée et une chambre spacieuse. Il est proposé à 250 000 € soit 4 808 €/m².

🏢2 pièces - Gabriel-Péri

Proche du centre-ville, cet appartement bénéficie de la proximité des commerces et du métro. Ses atouts ? Terrasse sur jardin avec cave plus un parking. Son prix ? 300 000 € soit 8 108 €/m².

🏢2 pièces - Centre-ville

Au dernier étage d’un petit immeuble, ce deux pièces de 43,25 m² bénéficie d’une exposition Ouest et d’une cuisine haut de gamme, calme. Il est vente 330 000 € soit environ 7 630 €/m².