L’encadrement des loyers à Lille le 1er février 2017

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01 Février 2017 - A partir d'aujourd'hui, 1er février 2017, l’encadrement des loyers s’applique à Lille ainsi que dans les communes d' Hellemmes et Lomme. Comme à Paris, le loyer des locations vides et meublées à usage de résidence principale y sont donc plafonné.

Depuis le 17 octobre 2017 l'encadrement des loyers ne s'applique plus à Lille, Hellemmes et Lomme, suite à une décision du tribunal administratif de Lille. Les propriétaires bailleurs n'y ont donc plus l'obligation de respecter un loyer plafond.
Le Gouvernement a décidé de faire appel de cette décision et l'encadrement du loyer pourrait à l'avenir y redevenir obligatoire si le juge le décidait.
Attention : l'encadrement à la relocation y reste lui applicable !  

A compter du 1er février 2017, l’encadrement des loyers s'applique dans la ville de Lille et dans deux communes associées : Hellemmes et Lomme.
Il s'y impose donc un nouveau mode de fixation du loyer (un plafonnement du loyer en pratique), identique à celui appliqué à Paris depuis le 1er août 2015.

Rappelons que le plafonnement du loyer, en vigueur à Paris, Lille, Hellemmes et Lomme ne doit pas être confondu avec l’encadrement du loyer à la relocation qui lui s’applique dans toute la zone tendue ! En effet, dans les 1.149 villes concernées, le loyer ne doit pas être augmenté entre deux locataires, sauf exceptions.

Les locations concernées par l’encadrement des loyers à Lille, Hellemmes et Lomme

Sur tout le territoire des trois communes, sont concernées les locations d'habitation vide ou meublée à usage de résidence principale du locataire qui font l'objet d'un contrat signé à compter du 1er février 2017. C'est la date de signature du bail qui est déterminante ; en conséquence, les contrats signés avant le 1er février 2017 n'ont pas à respecter l'encadrement des loyers :

  • même si la remise des clés a lieu après le 1er février 2017 ;
  • même lors de leur tacite reconduction.

En revanche, les contrats de location à usage de résidence secondaire, de logement de fonction ou de vacances (les locations saisonnières) ne sont pas concernés par l'encadrement des loyers.

Le fonctionnement de l’encadrement des loyers à Lille, Hellemmes et Lomme

L'encadrement des loyers impose de ne pas dépasser un loyer plafond dit "loyer de référence majoré". Exceptionnellement, ce plafond peut être dépassé par l'application d'un complément de loyer.

Un loyer plafond à ne pas dépasser : le loyer de référence majoré

Le mécanisme de l'encadrement des loyers à Lille, Hellemmes et Lomme a strictement la même architecture que celui appliqué à Paris intra-muros depuis le 1er août 2015.

Des catégories de logement sont déterminées en fonction des caractéristiques suivantes :

  • le type de location, non meublée ou meublée ;
  • le nombre de pièces principales ;
  • l'époque de construction.

Des secteurs géographiques sont ensuite délimités dans lesquels les plafonds sont identiques. En indiquant sur le site dédié encadrementdesloyers.gouv.fr le nombre de pièces du logement, sa période de construction, s'il s'agit d'une location nue ou meublée et pour finir son adresse exacte, on obtient :

  • un loyer de référence ;
  • un loyer de référence minoré de 30 %
  • un loyer majoré de 20 % (le plafond à ne pas dépasser).

Les montants obtenus correspondent à un loyer hors charges/m²/mois. Le loyer doit donc se trouver dans une fourchette comprise entre le loyer de référence minoré et le loyer de référence majoré.
Une fois obtenu le loyer de référence majoré, il suffit de le multiplier par la surface habitable du logement pour obtenir le loyer hors charges à ne pas dépasser.

A compter du 1er février 2017, un studio de 20 m² construit avant 1946, loué vide au 2, place du Général de Gaulle ("Lille centre", situé en zone 1, la plus chère)  ne doit pas être loué plus de : 20 X 20,6 €/m²/mois (loyer de référence majoré) = 412 €/mois.
Si ce même logement est loué meublé, son loyer maximal ne peut pas excéder 20 X 21,7 €/m²/mois (loyer de référence majoré) = 434 €/mois.
Au loyer s'ajoute bien évidemment les charges qui, elles, ne sont pas concernées par l'encadrement des loyers. 

Le plafond de loyer est d'environ 5 % plus élevé en location meublée qu'en location nue pour tenir compte de l'ameublement.

Un loyer plafond qui peut être exceptionnellement dépassé : le complément de loyer

Un dépassement du plafond de loyer est possible par l'application d'un complément de loyer (la somme qui excède le loyer de référence majoré). Excessivement peu défini par la loi, ce complément doit être justifié par des caractéristiques de localisation ou de confort du logement mais uniquement lorsque ces caractéristiques réunissent les conditions suivantes :

  • elles n'ont pas été prises en compte pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement ;
  • elles sont déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ;
  • elles ne donnent pas lieu à récupération par le bailleur au titre des charges (ce qui interdit donc d'invoquer la présence d'un ascenseur ou d'un gardien, ces prestations étant intégrées aux charges récupérables versées mensuellement par le locataire).

L'application d'un complément de loyer est donc malaisée et ne se conçoit que pour des caractéristiques plus ou moins exceptionnelles (un duplex, la présence d'un grand balcon avec une jolie vue, une maison individuelle dans un quartier d'habitat collectif, etc.). La présence d'une dépendance (emplacement de stationnement, cave) ne justifie ainsi un complément de loyer que si cela est peu fréquent dans l'immeuble ou le groupe d'immeubles.

Le complément de loyer peut être contesté pendant les trois premiers mois du bail devant la commission départementale de conciliation. Si les recours sont rares (environ une centaine de dossiers à Paris en un an et demi d'application de l'encadrement des loyers), il est prudent d'être raisonnable dans la fixation du complément de loyer et d'en justifier précisément l'existence dans la clause « loyer » du bail de manière à éviter autant que possible les litiges.

Vous pouvez également consulter notre vidéo pour tout savoir de l'encadrement des loyers...sans se fatiguer ! :

L'encadrement des loyers n'est pas illégal. En effet, dans un arrêt très récent (9 décembre 2016), le Conseil d’État a rejeté les demandes en annulation du dispositif en considérant notamment que l’encadrement des loyers ne portait atteinte ni au droit de propriété ni au principe de sécurité juridique.  

Alors que la loi dite « Alur » de mars 2014 pose le principe d’un encadrement des loyers (au sens de "plafonnement") dans toutes la zone tendue, soient 1.149 villes de 28 agglomérations de métropole, ce dispositif ne sera finalement appliqué que dans quatre communes (Paris, Lille, Hellemmes et Lomme) d’ici les élections présidentielles et législatives du printemps 2017. Si une extension de l’encadrement des loyers est déjà prévue (à Grenoble et en banlieue parisienne) pour dans un à deux ans, celle-ci dépendra entièrement de la politique du logement du futur gouvernement.

Sources :