Immobilier : la reprise est-elle déjà terminée ?

Le marché immobilier reprenait son souffle mais...

La reprise est là (petite reprise). 2025 a été une année de normalisation du marché immobilier : les conditions de crédit se sont stabilisées, les taux sont redevenus « accessibles », et les acheteurs ont progressivement repris confiance. Près de 945 000 ventes ont été enregistrées sur l'année, contre environ 845 000 en 2024. Un rebond significatif, qui confirmait que le plus dur de la crise était derrière nous.

👉2026 devait être l'année de la confirmation. Elle s'annonçait décisive. Mais la guerre en Iran en a décidé autrement. Le conflit a fait grimper les prix de l'énergie, relancé l'inflation en zone euro, et contraint la BCE à agir : le 11 juin, elle a relevé ses taux directeurs de 0,25 %.

Le crédit, nerf de la guerre

La baisse progressive des taux depuis 2024 avait redonné du pouvoir d'achat aux ménages et relancé les projets mis en suspens. C'est pourquoi la hausse du 11 juin n'est pas anodine. Après des mois de détente monétaire, la direction s'inverse.

👉Et si les taux de crédit immobilier remontent dans la foulée, une partie des acquéreurs potentiels pourraient à nouveau mettre leur projet en pause. Or ce marché, qui a mis deux ans à retrouver un peu de souffle, n'a pas vraiment les moyens de se payer un nouveau coup de frein. Le risque est donc de voir une fin d'année s'éteindre d'elle-même, sous le poids de la hausse des taux. La rentrée bancaire sera déterminante.

Des évolutions de prix contrastées

Les hausses sont modestes, les baisses le sont tout autant : on est loin des emballements d'avant 2022 comme des décrochages redoutés. Les acheteurs sont de retour, les transactions reprennent (un peu), et les prix s'ajustent progressivement à une demande qui se réinstalle, sans précipitation.

👉Les hausses restent contenues, entre 0,2 % et 1,4 % sur un an. Marseille, Nice et Lille sont les plus dynamiques. Lyon, avec ses prix élevés, est quasi à l'arrêt : le marché y marque le pas sans pour autant décrocher.

⬆️Les villes où les prix montent (encore)

⬇️Les villes où les prix baissent

Bordeaux et Nantes poursuivent leur correction. Ces deux villes avaient fortement progressé durant la période 202-2022.

Des acheteurs toujours présents

La BCE vient de remonter ses taux, oui, mais la situation reste très éloignée de la période 2022-2024 ! A cette époque, le robinet du crédit était quasiment fermé : exigences d'apport autour de 20 %, dossiers refusés en masse, acheteurs bloqués à la porte des banques. Aujourd'hui, les établissements bancaires sont revenus dans une logique d'accompagnement.

👉Par ailleurs, le désir d'acheter ne disparaît pas ! Les acheteurs sont toujours présents, car un achat immobilier répond avant tout à une nécessité concrète : agrandissement de la famille, mobilité professionnelle, changement de situation personnelle. Ce type de demande est structurel, il ne dépend pas des cycles économiques ou géopolitques. C'est ce qui explique que le marché ne s'effondre pas, même sous pression.

Il manque un grand plan pour relancer durablement le marché

À regarder l'ensemble du tableau, on ne peut qu'être frappé par l'absence de vision d'ensemble. Les gouvernements successifs ont géré le logement à court terme, sans jamais se doter d'une politique structurelle à la hauteur des enjeux. Les besoins sont pourtant bien identifiés. 

• Le logement étudiant est sous pression extrême : certaines annonces de studio reçoivent jusqu'à 1 200 demandes en quelques jours.
• Le logement social : 2,7 millions de ménages sont en attente d'un logement social.
• La construction neuve elle est en panne, alors que la France aurait besoin de 400 000 nouveaux logements par an, notamment dans les métropoles.
• Les primo-accédants peinent à entrer sur le marché, car les prix n'ont que peu baissé au regard des capacités d'emprunt.

👉Et les investisseurs locatifs eux sont dans l'attente, voire se tournent vers d'autres placements. Le dispositif Jeanbrun, censé prendre la relève du Pinel, souffre d'un manque de lisibilité et de notoriété. C'est le symptôme d'un mal plus profond : l'instabilité fiscale chronique qui décourage l'engagement sur le long terme. Ici, il faudrait un grand dispositif, clair, durable, simple, auquel les investisseurs puissent vraiment faire confiance. Sans compter les mesures les plus inadaptées, qu'il faudrait mettre à plat une bonne fois pour toutes : loi Climat, encadrement des loyers, méthode et calcul du DPE... Il faudra bien, un jour, que les pouvoirs publics se saisissent vraiment du sujet...