Immobilier : tensions sur le marché du neuf

157 827 logements neufs tous secteurs confondus ont été vendus en 2017, une hausse de 5,9% par rapport à 2016, signale l’Observatoire de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), qui couvre 88% du marché, dans une étude très détaillée parue le 1er mars 2018. Un très bon score, qui permet au secteur de retrouver les niveaux de 2007, autrement dit ceux d’avant la crise des subprimes. « Ces nouveaux logements représentent un toit pour autant de ménages, soit près de 360 000 personnes », estime Alexandra François-Cuxac, la présidente de la FPI.

Qui profite de la hausse ? En 2017, 118 021 logements ont été achetés par des particuliers, le reste relevant des investisseurs institutionnels et des bailleurs sociaux. Des ventes au détail qui progressent de 1% sur un an, reflétant « une relative stagnation » indique la présidente de la FPI. Pour elle, « la croissance du marché du neuf n’est pas suffisamment équilibrée ». Si les ventes aux particuliers investisseurs (notamment en loi Pinel) montent de 3,7% sur un an, la résidence principale n’augmente que de 1,7% malgré le soutien du PTZ, la principale aide à l’accession à la propriété.

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Lancements commerciaux. Les promoteurs mettent les bouchées doubles pour alimenter le marché. 112 267 logements neufs ont été lancés en commercialisation en 2017, contre 107 280 en 2016. Une hausse de 4,6% qui relève de l’exploit tant le montage des opérations est complexe. Rareté des terrains, dépollution des sols, règles d'urbanisme, longueur des procédures (dix mois, voire davantage pour obtenir un permis de construire), abondance des normes techniques : il faut trois à quatre ans minimum pour livrer une nouvelle résidence !

Marché déséquilibré. La progression des lancements commerciaux montre que « l’appareil de production de logements reste mobilisé » se félicite Alexandra François-Cuxac. Mais pour elle « la reconstitution de l’offre est trop lente car les promoteurs vendent plus vite qu’ils ne mettent en vente ». Selon l’Observatoire de la FPI, il faut en moyenne 9,4 mois pour écouler un programme neuf, alors qu’un délai de 12 mois est signe d’équilibre entre l’offre et la demande.

Offre élargie. Fin 2017, 95 725 logements sont disponibles à la vente, une hausse de 8% en un an. De quoi laisser le choix aux acquéreurs. Mais uniquement s’ils s’orientent vers le collectif. L’offre se compose de 90 279 appartements et de… 5 446 maisons ! Logique : les promoteurs interviennent essentiellement en zones A bis, A et B1 (secteurs tendus soit l’Ile-de-France, le Genevois français et grandes métropoles), des adresses très urbanisées qui n’ont guère la place d’accueillir des maisons. Selon le Commissariat général au développement durable, plus de 80% de l’offre se situe sur ces secteurs.

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Prix stabilisés. Au plan national, le mètre carré neuf s’établit à 4 133 € (hors parking, TVA à 20%), une progression de 1,8% sur un an et de 0,1% si l'on compare le quatrième trimestre 2017 au quatrième trimestre 2016. « Les promoteurs s’efforcent de garder leurs prix sous contrôle », explique Alexandra François-Cuxac. « Ils doivent faire preuve d’une grande vigilance sur cette question car le neuf a atteint les limites à la hausse en termes de prix pour les particuliers. Une progression même modérée a un impact négatif immédiat sur la demande. »

Prévisions pour 2018. Des coûts maîtrisés, des aides (Pinel, PTZ) maintenues dans les secteurs tendus : « les fondamentaux du marché sont bien orientés », note Alexandra François-Cuxac. Attention toutefois à la reconstitution de l’offre et à l’évolution des prix. « Maintenir en 2018 le niveau élevé de l’activité de 2017 serait un résultat positif », estime la présidente de la FPI. La prochaine loi Elan (Evolution du logement et de l’aménagement numérique) aidera-t-elle les promoteurs à « produire du logement plus accessible grâce à la simplification, à la libération du foncier, à la lutte contre les recours abusifs en matière de permis de construire et à la maîtrise des coûts de construction », comme le souhaite Alexandra François-Cuxac ? Réponse dans quelques jours, lorsque ce texte sera rendu public.

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