Immobilier : Paris et l’Ile-de-France résistent !

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26 Mars 2021 - Malgré la crise, malgré les désirs de quitter les métropoles, les ventes de logements se maintiennent dans la capitale et sa région, tandis que les prix de l’immobilier restent fermes. Etat des lieux d’un marché plutôt résilient.

Contre vents et marées, la pierre francilienne garde le cap ! 42.160 maisons et appartements anciens ont été vendus sur l’ensemble de la région parisienne entre novembre 2020 et janvier 2021, une hausse de 1 % par rapport à la période novembre 2019-janvier 2021 (une autre époque, avant la pandémie, la crise et les confinements). « Malgré un contexte actuel encore difficile, les volumes de ventes de logements anciens sur trois mois, de novembre 2020 à janvier 2021, dépassent de 18 % la moyenne de novembre-janvier de ces dix dernières années », remarquent les Notaires du Grand Paris, qui fournissent ces chiffres dans leur dernière note de conjoncture, parue le 25 mars 2021.

Le succès des maisons. Tous les secteurs, tous les biens ne sont pas logés à même enseigne. Les ventes baissent de 6 % à Paris, où 8.030 logements (dont 40 maisons) ont quand même changé de main entre novembre et janvier dernier. En petite couronne, les appartements montent de 2 % (11.790 transactions), contre 1 % en grande couronne (9.250 mutations). La maison, elle, tient la forme. 3.000 villas ont été vendues sur la période en petite couronne, une hausse de 3 %. En grande couronne ce marché connaît une forte croissance avec 10.000 transactions entre novembre 2020 et janvier 2021 (+ 8 %). « Ce qui témoigne d’un désir nouveau d’espace et de verdure des Franciliens », notent les notaires.

Ralentissement en vue. Si le marché de l’ancien reste ferme, la crise a quand même un impact. En janvier 2020, les ventes, en rythme annuel, reculent de 13 %. « L’activité de janvier a été affectée par le confinement de novembre 2020 et des signatures d’avant-contrats plus rares », constatent les Notaires. Et d’ajouter : « d’après nos premiers indicateurs, les volumes de ventes de février ont également connu un ralentissement, probablement plus marqué qu’en janvier, dans la mesure où Il faut environ trois mois pour qu’un avant-contrat se transforme en vente effective ». Il faudra attendre la prochaine note de conjoncture pour savoir si ce coup de mou s’annonce durable.

Paris : accalmie sur les prix de l’ancien

Pas de baisse en Ile-de-France. Selon les Notaires du Grand Paris, le prix du mètre carré ancien enregistre une stagnation ces derniers mois. En données corrigées des variations saisonnières, il monte de 0,5 % sur la période novembre 2020/janvier 2021 pour les appartements (6.690 €/m² moyen), les maisons grimpant dans le même temps de 1,3 % (333.200 € l’unité). En rythme annuel ? « Les augmentations de début 2020 laissent constater une progression des prix des logements anciens encore soutenue en un an, de 5,8 % en Ile-de-France de janvier 2020 à janvier 2021, + 5,2 % pour les appartements et + 6,9 % pour les maisons », répond la note de conjoncture des notaires.

Les prix se maintiennent. La capitale, avec ses valeurs stratosphériques, attire tous les regards. C’est d’autant plus vrai que certains observateurs évoquent une chute du mètre carré. Juges de paix en matière de prix immobiliers franciliens, les Notaires du Grand Paris constatent un recul de 1,1 % des prix parisiens sur novembre 2020/janvier 2021 en données brutes, un mouvement ramené à - 0,2 % en données corrigées des variations saisonnières. Dans la capitale, le mètre carré ancien culmine à 10.850 € en octobre et novembre 2020, pour passer à 10.737 € en janvier 2021. Bref, la baisse des prix à Paris est bel et bien une réalité. Mais elle reste aussi modeste que limitée…

© ADSN BIEN/Notaires du Grand Paris

Paris reste cher. Pour autant, la folle ascension du mètre carré parisien touche sans doute à sa fin. Les notaires estiment qu’il se stabilise depuis janvier et qu’ils « oscilleraient entre 10.630 et 10.650 € le mètre carré. En mai 2021, le niveau des prix (10. 630 €/m²) serait ramené à celui de mai 2020 ». Sur le reste de la région, la hausse annuelle des prix, pour les appartements, serait cantonnée à 3,3 % en petite couronne et à 1,5 % en grande couronne entre mai 2020 et mai 2021. Les tensions sont plus fortes sur la maison : « on attend en mai 2021 une hausse annuelle de 4 % en Ile-de-France, + 2,5 % en petite couronne et +4,7 % en grande couronne » prévoient les notaires. Le prix de l’engouement !

Un marché plus juste. Il semble bien qu’avec la crise et les circonstances actuelles, le marché, tant à Paris qu’en petite et grande couronne, retrouve davantage de mesure en matière de prix. Certains excès d’avant la crise, où l’ancien à rénover était parfois proposé au prix du refait à neuf, où le deuxième étage pouvait s’afficher au même prix que le sixième, n’ont plus lieu d’être. Les acquéreurs, bien informés, restent vigilants et refusent de surpayer leur nouvelle maison, leur nouvel apparemment. Les vendeurs, eux aussi bien au fait des évolutions du marché, fixent leur prix avec mesure, pour s’assurer d’une transaction rapide sans brader leur logement.

© ADSN BIEN/Notaires du Grand Paris

Immobilier neuf : l'Ile-de-France à deux vitesses

La promotion en crise. Côté neuf, 3.757 logements ont été mis en vente au quatrième trimestre 2020, une chute de 42 % par rapport à la même période de 2019 selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). Pénurie foncière, recul des permis de construire, jungle administrative et recours contre ces mêmes permis entravent la production. Résultat : l’offre tombe à 16.237 logements fin 2020 (- 28 % sur un an, soit 9,6 mois de fonctionnement du marché). Moins d’offre, c’est moins de choix et donc moins de ventes, lesquelles dévissent de 43 % au quatrième trimestre 2020. Les prix, eux, perdent 7 % (4.962 €/m² moyen). Une baisse qui s'explique par un déplacement de la production, les promoteurs achetant des terrains plus loin pour contenir leurs prix et satisfaire l'envie de verdure des Franciliens.

Paris : 380 logements en vente ! La situation est bien plus tendue dans la capitale. Alors que dans l’ancien, 30.610 ventes ont été enregistrées en 2020 selon les notaires, seuls 268 logements neufs ont été réservés l’an dernier à Paris d'après l’observatoire Capem. Un plongeon de 42 % en un an et de 81 % sur quatre ans ! Entre terrains rarissimes, contraintes techniques et administratives ou encore nombreux recours, bâtir à Paris devient mission - presque - impossible. D’après le Capem, 201 logements ont été mis sur le marché l’an dernier (- 63 % par rapport à 2019). 380 biens sont disponibles à fin 2020 contre 453 un an auparavant. Et le mètre carré moyen frise désormais les 13.000 € selon une étude de l’Adil 75…

Reprise chez les constructeurs. La construction de maisons individuelles, elle, cartonne. A fin janvier 2021, les ventes des constructeurs bondissent de 11,1 % en rythme annuel (sans doute plus de 7.000 ventes sur un an) d’après le Markémétron/Caron Marketing, seul indicateur de ce secteur. La construction de maisons profite de l’engouement pour la nature et le calme malgré des terrains rares et chers. Selon une étude du ministère de la Transition écologique, la parcelle moyenne s’affiche à 149.700 € pour 609 mètres carrés. Avec une maison qui vaut en moyenne 204.500 € pour 134 mètres carrés, un projet de construction tourne en moyenne autour de 355.000 €, un niveau compétitif pour un bien aux dernières normes de confort et de performances.  

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