Immobilier : les prix à l’abri du risque inondation

Les récents exercices de simulation de la crue centennale ont rappelé aux Parisiens qu’ils vivaient dans un secteur à risques ! L’inondation, avec ses rues transformées en rivières, le rez-de-chaussée des commerces et celui des habitations envahis par les eaux, est en effet le principal risque naturel en France métropolitaine. Pas moins de 3,7 millions de logements sont situés en zone inondable dans l’Hexagone, soit un potentiel de 6,8 millions d’habitants exposés. Cette épée de Damoclès a-t-elle une influence sur le prix de vente des biens ? Réponse avec le commissariat général au développement durable qui a étudié l’influence du risque inondation sur la valeur des logements.

L’inondation fait chuter les prix

Logiquement, les prix des logements exposés à un risque d’inondation devraient être inférieurs à ceux qui ne le sont pas. Car cet évènement naturel occasionne des dommages financiers importants. Mais ce n’est pas le cas ! Le risque d’inondation n’impacte pas le prix du logement sauf si une inondation s’est déroulée récemment. Exemple : à Charleville-Mézière, une commune des Ardennes. De 1984 à 1994, le prix des logements en zone inondable n’est pas significativement différent de celui des biens en secteurs non inondable. Durant cette période, aucune inondation majeure n’a été répertoriée. « Ce qui peut expliquer que le risque n’a pas été pris en compte par les marchés immobiliers », analyse Amélie Mauroux, l’auteur de l’étude. En revanche, la crue centennale de la Meuse en 1995 a tiré par la suite les prix de l’immobilier vers le bas, les logements situés en zone inondable accusant une baisse de 21,7% par rapport à ceux implantés en zones non inondables.

Une belle vue prime sur le risque

Les acquéreurs ne tiennent pas compte non plus du risque d’inondation quand ils achètent un logement. La raison ? La recherche d’un environnement plus qualitatif comme la proximité du littoral, d’une rivière qui l’emporte sur une potentielle menace. Sur le littoral du Pas-de-Calais, le prix des appartements en aléa fort d’inondation est ainsi supérieur de 25 % à celui des biens similaires qui ne sont pas concernés par le risque d’une inondation.

Un risque méconnu

Le risque d’inondation préoccupe d’autant moins les acquéreurs que cette menace reste souvent théorique et mal perçue comme l’observent les notaires, les élus locaux et les associations d’habitants. Les particuliers considèrent en effet les très faibles probabilités d’inondations comme nulles ou les ignorent. Le diagnostic ERNMT, qui indique à l’acquéreur si le logement vendu se situe dans un périmètre exposé à un risque, ne semble pas apporter une information pertinente sur la menace encourue.