Immobilier : les 7 nouveautés pour investir en 2019

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03 Janvier 2019 - Prélèvement à la source, bail mobilité, nouvel avantage fiscal Denormandie, recentrage de la loi Pinel, encadrement des loyers… 2019 marque de nombreux changements pour les propriétaires bailleurs et les investisseurs dans l’immobilier.

A chaque nouvelle année son lot de nouveautés pour les propriétaires bailleurs et les investisseurs dans l’immobilier locatif. 2019 n’échappe pas à la règle. Les principaux changements concernent le domaine fiscal, avec par exemple le prélèvement des impôts à la source et la création du dispositif Denormandie, un avantage destiné à encourager la rénovation de l’ancien. L’autre grande nouveauté, c’est le bail mobilité pour les locations meublées de courte durée. Cet article se penche aussi sur les lois de défiscalisation Pinel et Censi-Bouvard, qui sont retouchées cette année. Ou encore sur le tour de vis réservé aux locations saisonnières de courte durée et sur le retour de l'encadrement des loyers à Paris.

Prélèvement à la source : l’impact sur les bailleurs. Le 1er janvier 2019 marque une vraie révolution fiscale. Les impôts sont prélevés directement sur les revenus de l’année en cours. Les loyers, s’ils restent imposables, ne sont pas soumis au prélèvement à la source. Le propriétaire bailleur les paie directement au fisc, par acomptes mensuels ou trimestriels sur la base de sa dernière déclaration. Une mesure qui concerne aussi bien les loyers provenant des locations vides (revenus fonciers) que ceux issus de la location meublée (recettes locatives relevant des bénéfices industriels et commerciaux). Pour en savoir plus, consultez notre article sur l’immobilier et le prélèvement à la source.

Location : le nouveau bail mobilité. Ce contrat de location est créé pour répondre aux besoins des personnes qui souhaitent se loger temporairement (étudiants, personnes en mobilité professionnelle notamment). Il dure dix mois au maximum, mais peut être signé sur trois ou quatre mois par exemple. Il ne porte que sur les locations meublées. Les charges sont calculées au forfait. Le bailleur n’a pas le droit de demander de garantie, comme c’est l’usage dans les formes classiques de locations. Le locataire, lui, peut bénéficier de la garantie gratuite Visale, qui couvre les impayés de loyers et de charges pendant la durée du contrat. Le bail mobilité est détaillé dans cet article qui s’accompagne d’une vidéo.

Loyers : le retour de l’encadrement. La ville de Paris va rétablir l’encadrement des loyers début 2019 (décision en attente), comme elle l’a signalé en décembre dernier. Une possibilité permise par la loi Alur, qui autorise les communes situées sur les marchés tendus à expérimenter cette mesure pendant cinq ans. Concrètement, les loyers parisiens ne pourront pas dépasser un loyer de référence établi en fonction de l’emplacement et de certaines caractéristiques du logement (nombre de pièces, date de construction, etc.). Un plafond qui pourra être dépassé dans certains cas (éléments de confort, adresse, etc.). Les dépassements seront sanctionnés. Le préfet pourra imposer une diminution de loyers et la restitution du trop-perçu au locataire, les bailleurs contrevenants s’exposant à une amende de 5.000 €. D’autres communes, notamment en proche banlieue parisienne, mais aussi Lille et Grenoble, souhaitent appliquer cette mesure. Pour en savoir plus, voir notre article sur l’encadrement des loyers à Paris.

Pinel : uniquement en zones tendues. L’avantage fiscal Pinel est désormais restreint aux secteurs dits tendus, soit les zones A bis, A et B1 du dispositif. Il s’agit notamment de la partie agglomérée de l’Ile-de-France, de la Côte d’Azur, du Genevois français et des métropoles de plus de 250.000 âmes. Sur ces secteurs, le Pinel court jusqu’au 31 décembre 2021. Les zones B2 et C ne sont plus éligibles à cet avantage fiscal depuis le 1er janvier 2019. Seuls les investisseurs qui ont signé leur avant-contrat avant cette date et qui signeront l’acte authentique devant notaire pour le 15 mars 2019 peuvent encore en profiter. Le Pinel est un avantage fiscal dédié à l’investissement locatif dans l’immobilier neuf. Montant : 12 % du prix sur six ans, 18 % sur neuf ans ou 21 % sur douze ans, calculés dans la limite d’un plafond de 300.000 €. Pour en profiter, l’investisseur doit respecter des plafonds de loyers et de ressources du locataire. Le Pinel est détaillé ici.

Rénovation : un nouvel avantage fiscal. Pour encourager la rénovation du bâti ancien dégradé en centre-ville, le gouvernement met en place un nouveau système de défiscalisation. Il prend le nom de l’actuel ministre délégué chargé de la Ville et du Logement Julien Denormandie. Montant du nouvel avantage : 12 % du prix du logement sur six ans, 18 % sur neuf ans ou 21 % sur douze ans, le tout étant calculé sur un plafond d’investissement de 300.000 € (même architecture que le Pinel). Pour en profiter, il faut réaliser des travaux comptant pour 25 % du prix total de l’opération. Celle-ci doit porter sur un bien dégradé, qui ne répond pas aux critères du logement décent et est situé dans l’une des 222 communes bénéficiant du Plan Action Cœur de Ville. Les communes qui se lancent dans une opération de revitalisation du territoire sont elles aussi éligibles au Denormandie. Les décrets d’application sont en attente de publication. Pour en savoir plus, voir notre article sur ce nouvel avantage fiscal.

Le Censi-Bouvard prolongé. Réservé aux investissements locatifs dans certaines résidences services neuves, le dispositif Censi-Bouvard est prolongé jusqu’au 31 décembre 2021 alors qu’il devait s’éteindre fin décembre 2018. Ce mécanisme prend la forme d’une réduction d’impôt égale à 11 % du prix du logement étalé sur neuf ans, calculée dans la limite d’un plafond d’investissement de 300.000 €, soit un avantage fiscal de 3.666 € par an pendant neuf ans. Le Censi-Bouvard ne s’applique qu’aux résidences pour étudiants et pour personnes âgées (les résidences de tourisme en sont exclues). L’investisseur doit louer le bien meublé par bail commercial et se place sous le statut fiscal de loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Tour de vis sur la location touristique. La loi Elan du 23 novembre 2018 alourdit les contrôles et les sanctions concernant la location touristique de courte durée. Les particuliers qui ne respectent pas les formalités de déclaration obligatoires risquent une amende de 5.000 € maximum. Ceux qui refusent de transmettre le décompte des nuits de location encourent une amende pouvant monter à 10.000 €. Une somme qui grimpe à 50.000 € par logement pour les plateformes qui ne respectent pas la loi. De son côté, la Mairie de Paris est passée à la vitesse supérieure pour lutter contre les locations touristiques de courte durée. Outre des contrôles renforcés (elle a mis en place une équipe dédiée d’une trentaine d’agents), elle s’attaque à ceux qui ne respectent pas la loi. Entre autres exemples, une amende de 50.000 € est prévue pour chaque logement loué en saisonnier de façon irrégulière. Cet article fait le point sur la location touristique de courte durée.

L’assurance emprunteur taxée en 2019
Les investisseurs qui financent leur placement par un crédit devront prendre en compte une dépense supplémentaire dès 2019. La taxe spéciale sur les conventions d’assurance est étendue à l’ensemble des garanties. Jusqu’à fin 2018, elle ne s’appliquait qu’à la perte d’emploi et à la couverture contre l’invalidité, la garantie décès étant exonérée. Désormais, cette taxe touche toutes les garanties. Les propriétaires investisseurs verront leurs cotisations augmenter de 3 à 9 % selon le spécialiste de l’assurance emprunteur Securimut. Pour le courtier Credixia, cela représente une hausse du coût global du contrat de 2 à 3 € par mois. A noter toutefois : pour les bailleurs, les frais d’assurance emprunteur sont déductibles des revenus fonciers.