Encadrement des loyers : non, 95 % des studios ne sont pas hors-la-loi (chiffres à l'appui)

Encadrement des loyers : nos chiffres en toute transparence

Sur l'ensemble des annonces PAP dans les zones concernées par l'encadrement des loyers, le dépassement du plafond touche 41 % des annonces, pour un montant moyen de 160 €. L'écart avec les 95 % annoncés par l'étude Que Choisir Ensemble est considérable, et il a probablement une explication simple : une étude qui photographie les annonces en ligne à un instant T surreprésente mécaniquement les logements en dépassement.

👉Un logement positionné en dessous des plafonds reste en moyenne trois fois moins longtemps en ligne. Regarder une photographie à un instant T revient à sous-compter ces annonces, simplement parce qu'elles ont déjà disparu du site au moment de l'observation.

Oui, les petites surfaces dépassent plus souvent l'encadrement

Nos propres données le confirment : 63 % des studios de moins de 20 m² dépassent le plafond, contre 31 % pour les studios plus grands. Ce n'est pas une anomalie du marché parisien ou une dérive isolée. C'est une conséquence directe de la façon dont les plafonds sont calculés.

👉Un logement a un coût plancher indépendant de sa surface : cuisine, salle de bains, raccordements. Ce coût est ensuite dilué sur la surface totale. Or, les plafonds de loyer sont calculés en €/m², un montant fixe multiplié par la surface : à quartier et nombre de pièces égal, un 28 m² a un plafond exactement deux fois plus élevé qu'un 14 m². Dans la réalité du marché, il ne coûte pas deux fois plus cher.

Tout ce que l'encadrement des loyers ne règle pas

L'encadrement passe à côté du vrai problème : une concentration de la demande dans les métropoles, et le manque d'offres en face. Deux exemples récents l'illustrent :

1. Un studio de 17 m² à Paris 20^e, loué en dessous du plafond légal (502 € pour un plafond à 517 €), a reçu 1 700 candidatures.
2. Un deux-pièces meublé de 23 m² à Paris 11^e, loué avec un complément de loyer de 96 €, en a reçu 1 200.

L'encadrement agit sur un symptôme, pas sur la cause : le nombre de logements disponibles rapporté au nombre de personnes qui en cherchent un. C'est pour ça qu'il reste relativement inefficace.

👉C'est aussi un dispositif conflictuel

Il fait porter la responsabilité sur les propriétaires, comme s'il suffisait de les contraindre pour régler la crise du logement. Or les prix sont tout aussi élevés à l'achat, ce qui coince également les locataires qui voudraient devenir propriétaires. Opposer locataires et propriétaires masque un problème qui les dépasse tous les deux.

La vraie question n'est pas de savoir qui dépasse les plafonds, mais pourquoi l'offre de logements reste si loin des besoins dans les villes où se concentrent emplois, universités et infrastructures.

La position de PAP sur l'encadrement des loyers

PAP ne nie pas que le dépassement des plafonds soit une réalité, en particulier sur les petites surfaces. Nos propres données le montrent clairement. Mais un dispositif dont l'effet réel sur les loyers reste mineur, qui repose sur une méthode de calcul mal calibrée pour les petites surfaces, et qui installe une relation de défiance entre propriétaires et locataires, ne traite pas le problème de fond : il n'y a pas assez de logements là où sont les emplois, les universités et les infrastructures.

🗣️« On ne réglera pas la crise du logement en braquant les projecteurs sur les loyers des studios. Le vrai sujet, c'est pourquoi il n'y a qu'une poignée de villes en France où on peut à la fois trouver un travail, une place à l'université et un logement. C'est ce chantier qu'il faut ouvrir ! », Corinne Jolly, PDG de PAP.