Immobilier : le neuf se vend-il trop vite ?

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09 Novembre 2018 - Malgré un léger recul au premier trimestre 2018, les ventes de logements neufs gardent un bon rythme. A tel point que les promoteurs commercialisent leurs logements plus vite qu’ils ne les construisent. Après quatre ans de croissance, ce marché immobilier pourrait connaître de fortes tensions, notamment sur les prix.

31.494 logements neufs ont été vendus au premier trimestre 2018, une baisse de 10,2% par rapport à la même période de 2017 révèle la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) dans une étude du 17 mars dernier. Un recul confirmé le même jour par le Commissariat général au développement durable (CGDD). D’après cette structure du ministère de la Transition écologique, 30.100 logements ont été réservés sur les trois premiers mois de 2018. C’est 5,1% de moins qu’au premier trimestre 2017. A noter : ces variations s’expliquent par une méthodologie et une couverture géographique différentes.

Coup d’arrêt pour le marché ? Les chiffres du premier trimestre 2018 doivent se replacer dans une perspective plus large. Selon la FPI, les réservations s’établissent à 23.787 logements au premier trimestre 2014, 26.849 sur les trois premiers mois de 2015, 30.804 sur la même période de 2016 pour culminer à 35.059 logements au premier trimestre 2017. Là encore, le CGDD confirme la tendance avec des chiffres différents. Il recense 19.925 réservations sur les trois premiers mois de 2014, 24.024 un an plus tard, 28.667 au premier trimestre 2016 et 31.664 sur janvier/février/mars 2017. Si le marché atterrit en douceur après une période de forte croissance, il conserve un bon niveau d’activité.

Neuf : regain printanier. Les annonces de la loi de finances 2018 et la météo catastrophique ont pénalisé le neuf durant les premiers mois de 2018. Depuis, le climat s’est amélioré. « Nos premiers indicateurs montrent un rebond des ventes en avril » signale Alexandra François-Cuxac, la présidente de la FPI. « La demande reste forte. Elle est soutenue par des taux très bas et par des aides (Pinel, PTZ NDLR) pour l’essentiel reconduites en 2018. » Pour sa part, l'Insee constate dans son enquête trimestrielle sur le marché du neuf que « les promoteurs, en avril 2018, sont plus nombreux qu’en janvier à estimer que la demande en logements est forte. »

Produire et vendre des logements. Au premier trimestre 2018, 24.546 logements neufs ont été mis sur le marché d’après la FPI (son observatoire couvre 88% du marché), un chiffre qui passe à 31.880 unités pour le CGDD (il analyse toute la France). Pour la fédération des promoteurs, c’est une baisse 14% alors que le CGDD observe une hausse de 2%. Divergence également sur l’offre commerciale. La FPI l’estime à 97.466 logements au premier trimestre 2018, une augmentation de +7,2% par rapport à la même période de 2017. Le CGDD la chiffre à 108.500 maisons et appartements, une progression de 2% sur la période examinée. Ce qu’il faut retenir : les acquéreurs comme les investisseurs bénéficient d’un large choix… Pour combien de temps ?

© Fédération des promoteurs immobilier (FPI)

Commercialisations éclair. Le problème, c’est que les logements neufs partent comme des petits pains. L’offre actuelle alimente 9,8 mois de fonctionnement du marché pour la FPI et 9,9 mois pour le CGDD. Alors qu’un délai de douze mois est signe d’équilibre entre l’offre et la demande. Et il faut en moyenne dans les 18 mois pour bâtir une nouvelle résidence. Bref, les pros vendent plus vite qu’ils ne fabriquent. « Les promoteurs veulent produire davantage pour satisfaire la demande en termes de quantité, de localisation et de prix, mais ils constatent que les problèmes de permis de construire, de recours et de normes réduit de plus en plus leur capacité à mettre des logements en chantier » pointe Alexandra François-Cuxac. La loi Elan, actuellement débattue au Parlement a pour but d’y mettre bon ordre, mais il faudra des années pour que ses effets jouent à plein.

Et les prix du neuf ? Dans ce contexte, les prix des logements neufs progressent. La FPI estime que les appartements montent de 3% sur un an, pour atteindre en moyenne 4.314 € du mètre carré en TVA à taux normal (20%). Toujours pour le collectif, le CGDD chiffre la hausse annuelle à 2,8%, avec un mètre carré moyen à un peu moins de 4.000 €. Pour cet organisme, les maisons grimpent de 3,3%, pour s’établir à 264.000 €. D’après la FPI, les promoteurs font le maximum pour contrôler leurs coûts car « les prix ont atteint des niveaux trop élevés pour de nombreux ménages. » Cette modération, mais aussi les taux bas et les aides financières, concourent au maintien d'un rythme de ventes soutenu. Mais un rebond du mètre carré neuf accompagné d’une hausse des taux à compter de la fin 2018, pourraient bien pénaliser ce marché en croissance depuis près de quatre ans.

© Fédération des promoteurs immobilier (FPI)