Immobilier : le crédit à la française menacé ?

Des taux au plus bas, des banques qui veulent prêter : en France, le marché du financement immobilier tourne à plein régime. L’an dernier, 156 milliards d'euros de prêts à l’habitat ont été distribués (hors rachat et renégociations), contre 120 milliards en 2014, révèle le Crédit foncier. Pour cet établissement, 2016 s’annonce sous les meilleurs auspices avec un volume de production estimé à 163 milliards d’euros. Bref, tout roule. Du moins pour le moment.

La mécanique du crédit pourrait bien s’enrayer. Le Comité de Bâle, l’instance qui régule le système bancaire européen, planche sur de nouvelles mesures de réduction des risques. Son idée : imposer aux banques françaises d’augmenter leurs fonds propres lorsqu’elles accordent des crédits immobiliers à des emprunteurs qui ont peu ou pas d’apport personnel. « Cette recommandation pourrait dissuader les banques de distribuer ces prêts du fait des surcoûts entraînés », pointent la Fnaim pour l’ancien, LCA-FFB pour la maison neuve et la Fédération des promoteurs immobiliers.

Les prêts sans apport seraient risqués pour les banques. Sans apport, l’emprunt équivaut au prix du logement. Or ce dernier sert de garantie au prêt. Donc, si l’emprunteur revend avec une décote par rapport au prix de départ (en cas de baisse de l’immobilier ou de cession pour cause de force majeure par exemple), le prix de vente ne couvre pas la valeur du logement. Et la banque ne rentre pas dans ses frais. C’est justement pour limiter ce risque que le Comité de Bâle compte imposer l’augmentation des fonds propres des établissements prêteurs.

Si elle était adoptée, la mesure ferait bien des victimes. Les principaux concernés : les accédants modestes à la propriété et les jeunes. Ce sont eux qui empruntent avec très peu voire pas d’apport. Avec la nouvelle norme, soit les banques refuseront de les financer, soit elles leur demanderont des fonds qu’ils n’ont pas, ce qui revient au même. Autre catégorie menacée : les investisseurs en locatif. Ils recourent aux prêts sans apport pour optimiser leur fiscalité (les intérêts d’emprunt sont déductibles des loyers). Au bout du compte, des dizaines de milliers de projets pourraient être tués dans l’œuf par la décision du Comité de Bâle.

Les professionnels se mobilisent. « Nous invitons instamment les autorités françaises à soutenir la spécificité du financement du logement en France afin qu’il ne soit pas pénalisé par ce projet de recommandation du Comité de Bâle », expliquent les trois fédérations professionnelles. « Il en va de la poursuite d’une relance durable du logement. » Pour ces organisations, le modèle français, qui repose sur la capacité de l’emprunteur à rembourser et pas sur la valeur du bien financé, a fait ses preuves. Elles soulignent notamment « le niveau très faible du taux d’impayés de crédit même en temps de crise ».

Pour le moment, les emprunteurs n’ont rien à craindre. L’idée du Comité de Bâle en est au stade de projet. Elle doit être affinée. Elle entrera ensuite dans une phase de négociation. Puis elle devra être transcrite dans le droit français. Bref, il faudra encore deux ou trois ans pour que cette nouvelle norme, si elle est adoptée, entre en vigueur. Il n’en reste pas moins que le crédit à la française est bien dans le collimateur du Comité de Bâle. Ce dernier, en juin 2015, entendait remettre en cause les prêts à taux fixes, une spécialité hexagonale qui compte pour plus de 99 % du marché d’après l’Observatoire du financement CSA/Crédit Logement.