Location : une grille de vétusté introuvable

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11 Avril 2018 - Pour savoir qui, du propriétaire ou du locataire, supporte le coût d’une réparation, il faut déterminer s’il s’agit d’une dégradation ou de vétusté. Pour aider à la décision, la loi « Alur » laissa espérer une grille de vétusté qui n'est jamais réellement venue. La future loi « Elan » ne promet aucune amélioration.

Pendant le cours d'une location vide ou meublée puis lorsqu’elle prend fin, la difficulté la plus fréquente que rencontrent propriétaires et locataires, c’est de savoir qui prend financièrement en charge le coût des travaux de réparation et de remplacement nécessaires.
En effet, pour aider à la décision, la loi n’offre que des concepts abstraits, subjectifs et de surcroit partiellement contradictoires. Une notion est particulièrement source de discussion : la vétusté.

Rappelons que la loi dispose que la vétusté n’est jamais à la charge du locataire ce qui signifie qu’elle est toujours à la charge du propriétaire bailleur. Or, la notion de vétusté, floue, pose problème. Quelle est la durée de vie d’une peinture ? D’un plan de travail ? D’un radiateur ? D’un four micro-ondes ? Comment savoir quelles sommes peuvent être valablement retenues sur le dépôt de garantie ?

Pendant longtemps seuls le bon sens, l'accord amiable et l’étude des décisions de justice guidaient les particuliers… ce qui n’était pas toujours satisfaisant. Dans une étude parue en janvier 2010, la CLCV notait par exemple que les travaux constituaient le principal motif de retenue sur le dépôt de garantie et qu'un important contentieux en découlait.
Pour pacifier les rapports locatifs, la loi « Alur » de mars 2014 prévoyait de déterminer « les modalités de prise en compte de la vétusté » afin de mieux calculer les réparations locatives. Le texte chargé d'apporter la lumière, paru en mars 2016, est malheureusement très décevant et n'a pas apporté l'aide escomptée.

Vétusté : une définition… mais pas de grille de vétusté

Le décret publié le 31 mars 2016 définit la notion de vétusté... mais n'a pas proposé une grille de vétusté universelle !

La définition de la vétusté

Le décret donne la définition de la vétusté, que chacun connaissait toutefois déjà parfaitement : « la vétusté est définie comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement. ».
Le texte n’apporte absolument rien sur ce point.

Une grille de vétusté à trouver soi-même… si on le souhaite et le peut.

Mauvaise surprise, le décret ne fixe aucune grille de vétusté ! Celles et ceux qui la guettaient pour faire leurs comptes devront faire sans !

Une solution est toutefois proposée par le décret : depuis le 1er juin 2016, le propriétaire et le locataire peuvent convenir de l'application d'une grille de vétusté dès la signature du bail, uniquement choisie parmi celles ayant fait l'objet d'un « accord collectif de location ». Ces accords collectifs sont assez fréquents pour les logements appartenant ou gérés par les organismes d'habitations à loyer modéré. Ils peuvent également avoir été conclus par des investisseurs institutionnels (banques, assurances).
Pour des exemples d'accords collectifs, vous pouvez consulter :

Les grilles de vétusté existantes dans le cadre d'un accord collectif de location sont surtout concentrées sur l'immobilier et sont relativement muettes quant au mobilier. Elles n'aideront donc pas à déterminer qui doit supporter le coût de la réparation ou du remplacement d'une table, d'un four à micro-ondes ou d'un lit.

Le décret précise que la grille choisie parmi celle mises en place dans le cadre d’un accord collectif doit définir au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire.

A défaut de convenir de l'application d'une grille de vétusté, propriétaires et locataires devront obligatoirement appliquer la notion de vétusté en bonne intelligence, sans référentiel écrit.

Le choix d'annexer au bail une grille de vétusté (qu'il faut déjà trouver...), bien qu’intellectuellement séduisant, apparaît peu pertinent : le bail proprement dit auquel s'ajoutent sa notice d'information et des annexes multiples (les diagnostics notamment) ont déjà rendu le contrat de location « obèse » ; il est donc peu probable que les parties souhaitent ajouter une couche supplémentaire... Par ailleurs, les grilles de vétusté existantes sont complexes et parfois différentes quant à leur contenu, plus ou moins favorables au bailleur ou au locataire : annexer une grille de vétusté peut donc être source de tensions...loin de l'objectif de pacification de la loi Aur !

En conséquence, rien n'a changé ou presque et propriétaires et locataires continuent de s'opposer, les premiers voyant surtout des dégradations, les seconds surtout de la vétusté. Bref, un texte presque pour rien...
On peut espérer que la future loi « Elan » en cours de discussion vienne clarifier la notion d'usure normale du temps en fournissant une grille de vétusté plus ou moins universelle, mais le projet de loi ne contient malheureusement pour l'instant aucune mesure sur ce sujet.

S'il n'est donc pas indispensable d'annexer au bail une grille de vétusté, une telle grille peut être utile à la réflexion lorsque se pose la question de la répartition du coût des travaux.  

Vétusté, entretien courant, grosses réparations : qui paie quoi ?

Au-delà de la notion de vétusté, rappelons les obligations du propriétaire et du locataire en matière de travaux :

Le bailleur :

  • doit remettre au locataire un logement décent en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;
  • doit effectuer dans le logement toutes les réparations, autres que locatives (donc les grosses réparations notamment), nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

Le locataire :

  • doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat ;
  • doit prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté.

Source : décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d'établissement de l'état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale

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