Location : une grille de vétusté pour prévenir les litiges

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17 Septembre 2019 - Pour savoir qui, du propriétaire ou du locataire, supporte le coût d’une réparation, il faut déterminer s’il s’agit d’une dégradation ou de vétusté. Pour aider à la décision, la loi permet d'annexer au bail une grille de vétusté qui indique la durée de vie théorique des principaux matériaux et équipements et la part du prix des réparations à laquelle peut être tenu le locataire. PAP propose dorénavant une grille de vétusté.

Pendant le cours d'une location vide ou meublée puis lorsqu’elle prend fin, la difficulté la plus fréquente que rencontrent propriétaires et locataires, c’est de savoir qui prend financièrement en charge le coût des travaux de réparation et de remplacement nécessaires.
En effet, pour aider à la décision, la loi n’offre que des concepts abstraits, subjectifs et de surcroit partiellement contradictoires. Une notion est particulièrement source de discussion : la vétusté.

Rappelons que la loi dispose que la vétusté n’est jamais à la charge du locataire ce qui signifie qu’elle est toujours à la charge du propriétaire bailleur. Or, la notion de vétusté, floue, pose problème. Quelle est la durée de vie d’une peinture ? D’un plan de travail ? D’un radiateur ? D’un four micro-ondes ? Comment savoir quelles sommes peuvent être valablement retenues sur le dépôt de garantie ?

Pendant longtemps seuls le bon sens, l'accord amiable et l’étude des décisions de justice guidaient les particuliers… ce qui n’était pas toujours satisfaisant. Dans une étude parue en janvier 2010, la CLCV notait par exemple que les travaux constituaient le principal motif de retenue sur le dépôt de garantie et qu'un important contentieux en découlait.
Pour pacifier les rapports locatifs, la loi « Alur » de mars 2014 permet d’annexer au bail une grille de vétusté.

Choisir une grille de vétusté

Un décret publié le 31 mars 2016 définit la notion de vétusté... mais ne propose pas une grille de vétusté officielle.

La définition de la vétusté

En droit, « la vétusté est définie comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement. ».
Mauvaise surprise, le décret ne propose pas de grille de vétusté et il faut donc la choisir soi-même si on souhaite en annexer une au bail.

Une grille de vétusté choisie parmi celles appliquées dans le logement social

A défaut de grille de vétusté officielle, une solution est proposée par la règlementation : le propriétaire et le locataire peuvent convenir de l'application d'une grille de vétusté dès la signature du bail, choisie parmi celles ayant fait l'objet d'un « accord collectif de location ». Ces accords collectifs sont assez fréquents pour les logements appartenant ou gérés par les organismes d'habitations à loyer modéré. Ils peuvent également avoir été conclus par des investisseurs institutionnels (banques, assurances).
Pour des exemples d'accords collectifs, vous pouvez consulter :

La grille choisie parmi celle mises en place dans le cadre d’un accord collectif doit définir au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire.

Les grilles de vétusté existantes dans le cadre d'un accord collectif de location sont surtout concentrées sur l'immobilier et sont relativement muettes quant au mobilier. Elles n'aideront donc pas à déterminer qui doit supporter le coût de la réparation ou du remplacement d'une table, d'un four à micro-ondes ou d'un lit.

La grille de vétusté établie par PAP

Autre solution, vous pouvez choisir d'annexer au bail la grille de vétusté nouvellement établie par PAP. Celle-ci, largement inspirée des multiples grilles existantes, est équilibrée. Bien évidemment elle doit être appliquée avec discernement et le propriétaire doit tenir compte de la nature et de la qualité des éléments du logement avant de déterminer quelle somme mettre à charge du locataire ; l'important est d'être équitable !

La grille de vétusté de PAP est accompagnée d'une notice pour une compréhension optimale.

Télécharger la grille de vétusté établie par PAP

L'annexion au contrat de location d'une grille de vétusté n'est jamais une obligation mais ce peut être un moyen pertinent pour louer en confiance et prévenir les litiges.

A défaut de convenir de l'application d'une grille de vétusté, propriétaires et locataires devront obligatoirement appliquer la notion de vétusté en bonne intelligence, sans référentiel écrit.

Si une grille de vétusté n'a pas été annexée au bail, la consultation d'une telle grille peut néanmoins être utile à la réflexion lorsque se pose la question de la répartition du coût des travaux. 

Comment utiliser une grille de vétusté ?

La grille de vétusté s’applique uniquement en cas d’usage anormal du logement, c’est-à-dire en cas d’usure accélérée du logement et de ses équipements consécutive à un comportement fautif du locataire (dégradation, mauvais usage, défaut d'entretien, etc.). Dans ce cas, une part du coût des travaux est à la charge du locataire, déduction faite de l’abattement prévu par la grille de vétusté.

Concrètement, il suffit de repérer dans la grille l'élément à réparer/remplacer (la peinture, la moquette, la cabine de douche, etc.) et de regarder sa valeur résiduelle au jour des travaux. Si la valeur résiduelle est de 90 %, cela signifie que le locataire supportera 90 % du coût des travaux et le propriétaire 10 %. Si en revanche la valeur résiduelle n'est plus que de 20 %, cela signifie que le locataire supportera 20 % du coût des travaux et le propriétaire 80 %. Au-delà de la durée de vie théorique, la valeur résiduelle tombe à zéro et l'intégralité du coût de la réparation est à la charge du propriétaire.
Dans les toutes premières années de vie d'un équipement ou d'une partie du logement, la grille de vétusté peut prévoir une période de « neutralisation » pendant laquelle le coût de remise en état est entièrement à la charge du locataire.

La durée de vie s’apprécie en fonction de la date de pose des matériaux ou de mise en service des équipements et non en fonction de la date d'entrée dans les lieux du locataire.

Un locataire quitte un logement qu’il a occupé deux ans : une chambre peinte il y a six ans nécessite d’être repeinte.  

  • les travaux s'expliquent par une peinture de mauvaise qualité ou inadaptée, une pose mal réalisée, l’humidité intrinsèque au logement ou un système de ventilation mal conçu ; dans ce cas le coût des travaux est à 100 % à la charge du propriétaire. Le locataire n’ayant pas contribué à l’usure (usage normal du logement), on n’applique pas la grille de vétusté.
  • les travaux  s'expliquent par un usage anormal du locataire (quelques taches/marques/rayures ou par les fumées de cigarettes), on applique la grille de vétusté. Dans notre exemple, la peinture a six ans : selon la grille de vétusté de PAP, la peinture a une durée de vie de dix ans et une valeur résiduelle de 40 % au bout de six ans. Le locataire supportera donc 40 % du coût des travaux, le bailleur 60 %.
  • si un simple lessivage de la peinture est suffisant, le locataire en paie la totalité puisque le coût du nettoyage du logement et de ses équipements est toujours à 100 % à charge du locataire.

Pour faire bon usage d'une grille de vétusté, nous vous recommandons notre vidéo Comment utiliser une grille de vétusté ?

Vétusté, entretien courant, grosses réparations : qui paie quoi ?

Au-delà de la notion de vétusté, rappelons les obligations du propriétaire et du locataire en matière de travaux :

Le bailleur :

  • doit remettre au locataire un logement décent en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;
  • doit effectuer dans le logement toutes les réparations, autres que locatives (donc les grosses réparations notamment), nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
  • doit supporter les travaux de réparation ou de remplacement dus à la vétusté.

Le locataire :

  • doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat ;
  • doit prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté.

Source : décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d'établissement de l'état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale