Exonération de plus-value pour la résidence principale : à quelles conditions ?
La vente de la résidence principale est toujours exonérée d'impôt sur la plus-value immobilière. Oui, mais encore faut-il qu'il s'agisse vraiment de la résidence principale du vendeur ! Or la vie à deux ne relève plus nécessairement des schémas familiaux traditionnels, et quand l'un des concubins vend son logement alors qu'il n'y vit plus à l'année, comment ça se passe ? Bercy vient de répondre à cette question en rappelant au passage les conditions d'exonération d'impôt sur la plus-value lors de la vente de la résidence principale.
La question posée au ministère des Finances concerne la vente par un concubin de son logement, alors qu'il partage sa vie depuis plusieurs années avec son concubin et que chacun a conservé son logement respectif.
Le concubin qui vend le logement dans lequel il ne vit plus, peut-il bénéficier de l'exonération d'impôt sur la plus-value puisqu'il continue à déclarer ce logement en tant que résidence principale sur sa déclaration d'impôt sur le revenu ? La réponse est non ! Bercy rappelle à cette occasion les conditions qui permettent aux particuliers d'être exonérés de plus-value lorsqu'ils vendent leur résidence principale.
Pas de plus-value si le vendeur habite réellement son logement
Tout d'abord, pour bénéficier de l'exonération d'impôt sur la plus-value, le logement doit constituer la résidence habituelle et effective du propriétaire vendeur : c'est-à-dire le logement dans lequel le contribuable habite la majeure partie de l'année. Or, contrairement à une idée reçue, il ne suffit pas d'indiquer l'adresse du logement que l'on désigne comme résidence principale sur la déclaration annuelle des revenus pour éviter l'impôt sur la plus-value ! Il s'agit en réalité d'une question de fait : le vendeur doit réellement y vivre la majeure partie de l'année. Par conséquent, une utilisation temporaire du logement ne suffit pas à faire bénéficier de l'exonération. En cas de doute, le contribuable doit au contraire prouver par tous moyens l'effectivité de la résidence !
Lorsque le vendeur réside six mois de l'année dans un logement et six mois dans un autre, la résidence principale qui va bénéficier de l'exonération d'impôt sur la plus-value immobilière est celle pour laquelle le vendeur bénéficie des abattements en matière de taxe d'habitation.
Pas de plus-value si le logement était la résidence principale au jour de la vente
Par ailleurs, le logement doit constituer la résidence principale du vendeur au jour de la cession. Par conséquent, si le logement ne constitue plus la résidence principale du vendeur au moment où il signe la vente chez le notaire, il perd le bénéfice de l'exonération. C'est le cas, par exemple, si le vendeur quitte son logement et le met en location à son départ. Même si ce logement était sa résidence principale jusqu'à ce qu'il déménage, le fait de l'avoir loué lui fait perdre le droit à l'exonération d'impôt sur la plus-value.
Cependant, il arrive fréquemment qu'après avoir mis en vente son bien, un vendeur soit amené à déménager. Il ne perd pas pour autant le droit à être exonéré d'impôt sur la plus-value, si la vente intervient, après son départ, dans des délais normaux, et à condition que le logement n'ait pas été occupé depuis le départ du vendeur, ni gratuitement par des proches du vendeur, ni donné en location. Un délai normal de vente est, selon l'administration fiscale, un délai de un an.
La résidence principale : une notion au cas par cas
Pour conclure, Bercy rappelle que la notion de résidence principale qui permet d'échapper à l'impôt sur la plus-value est par conséquent une question de fait qui s'apprécie au cas par cas, sous le contrôle du juge de l'impôt, au regard de l'ensemble des critères rappelés !
Source : question ministérielle N° 72280, réponse du 07/04/2015
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