Dispositif Jeanbrun : le bon plan pour investir dans l'immobilier en 2026 ?

Jeanbrun : un outil fiscal puissant, surtout pour le neuf

Précision importante : ce dispositif s’applique uniquement aux logements neufs ou à l’ancien rénové en profondeur, et pour la location vide, exclusivement. Jeanbrun repose sur un principe fort : l’amortissement fiscal, qui permet de déduire chaque année une partie de la valeur du logement des loyers perçus. Concrètement, cela réduit fortement, voire annule, le revenu foncier imposable, ce qui renforce le rendement de l’investissement.

L’amortissement porte sur :

• 80 % du prix du logement,
• les 20 % restants, correspondant à la valeur du terrain, n’étant pas amortissables.

👉Les avantages dans le neuf

• 3,5 % par an en loyer intermédiaire,
• 4,5 % par an en loyer social,
• jusqu’à 5,5 % par an en loyer très social.

👉 Les avantages dans l’ancien lourdement rénové

• 3 % par an en loyer intermédiaire,
• 3,5 % par an en loyer social,
• 4 % par an en loyer très social.

Depuis la fin du dispositif Pinel, il n’existait plus de mécanisme incitatif pour l’investissement locatif, rendant urgent la mise en place d’un nouveau dispositif pour soutenir le neuf. Avec le Jeanbrun, on parle d'un dispositif très favorable aux contribuables disposant de hauts revenus. Ce sont eux qui tireront réellement leur épingle du jeu. Car plus le taux d'imposition est élevé et plus le dispositif sera efficace !

Un dispositif ouvert à l’ancien… mais trop limité dans les faits

Le dispositif Jeanbrun prévoit en théorie d’être ouvert à l’ancien, mais son application reste très restreinte. Pour être éligible, il faut investir 30 % du prix du logement dans des travaux lourds, ce qui devient un obstacle majeur dans les grandes métropoles.

👉 À Paris, par exemple, où le prix moyen dépasse 9 720 €/m², un studio à 200 000 € nécessiterait près de 70 000 € de travaux pour répondre aux critères. Ce type de logements, très répandus, peuvent difficilement supporter un tel niveau d’investissement. De plus, seuls les appartements collectifs sont concernés par le dispositif. Les maisons individuelles et l’ancien non lourdement rénové restent exclus.

Enfin, le dispositif ne concerne que les nouveaux investissements (à partir de 2026) ; les logements existants, qui pourraient être remis sur le marché, ne sont pas éligibles. Et cela limite fortement le nombre de biens qui pourraient être mobilisés.

Pas de relance majeure du marché à attendre

Le dispositif Jeanbrun est clairement avantageux pour le neuf et devrait relancer la demande sur ce segment. Mais la construction de nouveaux logements prend des années, et ses effets se feront donc surtout sentir sur le long terme.

Pour le reste du marché, notamment l’ancien, le manque de mesures claires et efficaces limite tout impact immédiat. Alors que l'ancien représente un bastion de logements, directement employables, et pour lequel des millions de locataires seraient preneurs ! Les investisseurs attendent une réelle visibilité sur leur fiscalité et sur les contraintes pesant sur leurs projets, comme les obligations de rénovation énergétique ou encore l’encadrement des loyers.

👉 En résumé, le dispositif Jeanbrun constitue un outil fiscal puissant et attractif pour investir dans le neuf, mais une réponse (très) partielle à la crise du logement, laissant de côté une grande partie du potentiel de l’immobilier ancien.