Décret sur l'état des lieux : rien à signaler

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01 Juin 2016 - Le décret du 30 mars 2016 fixant les modalités d'établissement des états des lieux d'entrée et de sortie pour les logements loués à usage de résidence principale entre en vigueur ce 1er juin.

 L'établissement des états des lieux, surtout de sortie, est l'une des sources de litiges entre bailleurs et locataires. La loi Alur du 24 mars 2014 avec son ambition affichée d'améliorer les rapports locatifs avait prévu que les modalités d'établissement des états des lieux d'entrée et de sortie seraient précisées par décret.
Deux ans plus tard, voici le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, qui dit fixer les modalités de l'établissement et de la tenue des états lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale. Nous allons traiter ici l'état des lieux, pour la vétusté vous pouvez consulter l'article "La grille de vétusté de la loi Alur".

Le champ d'application de l'état des lieux

Ce décret, pris en application de la loi Alur, vise les logements à usage de résidence principale. L'état des lieux doit couvrir l'ensemble des locaux et équipements d'usage privatif mentionné dans le contrat de bail et dont le locataire a la jouissance exclusive.

Le décret n'apporte aucune innovation, le champ d'application des états des lieux reste le même que précédemment. 

L'objectif de l'état des lieux

L'état des lieux vise à décrire et constater l'état de conservation du logement. Doivent y figurer un certain nombre d'informations :

A l'entrée et à la sortie, l'état des lieux doit préciser :

    • s'il s'agit de l'état des lieux d'entrée ou de sortie ;
    • la date d'établissement de l'état des lieux ;
    • la localisation du logement ;
    • la désignation des parties et la domiciliation du bailleur ;
    • le cas échéant la désignation des mandataires pour réaliser l'état des lieux ;
    • le cas échéant, les relevés de compteurs individuels d'eau ou d'énergie ;
    • le détail et la destination des clefs ou tout autre dispositif d'ouverture des locaux à usage privatif ou commun ;
    • la description précise de chaque pièce et partie du logement : l'état des revêtements des sols, murs et plafonds, les équipements et éléments ;
    •  les éventuelles observations ou réserves ;

 A noter :  ce dernier point ne concerne que les états des lieux d'entrée qui, on le rappelle, peuvent être complétés par le locataire dans les dix jours de la tenue de l'état des lieux. Il est également laissé au locataire la possibilité de le compléter avec l'état des éléments de chauffage pendant le premier mois de chauffe.

    • l'état des lieux peut être illustré d'images ;
    • la signature des parties ou des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux.

 A la sortie du logement, l'état des lieux doit préciser:

  • la nouvelle adresse du locataire ;
  • rappeler la date de réalisation de l'état des lieux d'entrée ;
  • l'évolution ou l'absence d'évolution de l'état de chaque pièce et partie du logement constatée depuis la tenue de l'état des lieux d'entrée.

A l'exception de la possibilité d'illustrer l'état des lieux par des images, le décret n'apporte aucune précision supplémentaire sur les modalités de l'établissement des états des lieux. Le texte se contente d’entériner la pratique. Les locataires et bailleurs qui pensaient trouver un texte qui viendrait trancher les litiges existant encore sur la tenue de l'état des lieux seront déçus. Le décret ne propose aucune nouvelle solution.

La forme de l'état des lieux

Le décret rappelle que l'état des lieux ne peut viser que les meubles et équipements mentionnés au contrat. Une manière de préciser que les deux documents (contrat et état des lieux) doivent être en adéquation et viser les mêmes éléments.

Les états des lieux d'entrée et de sortie peuvent être réalisés sur un document unique. Il faudra alors être vigilant à ce que l'on puisse bien faire la distinction entre les éléments notés lors de l'entrée et de la sortie.
Les états des lieux peuvent (et c'est le plus courant) être réalisés sur deux documents distincts. Pour une meilleure lisibilité, il est conseillé d'utiliser des formulaires similaires.
PAP.fr propose des formulaires d'état des lieux à jour des dernières dispositions de la loi Alur.

L'état des lieux peut être établi sur un support papier ou sous forme électronique. Dans tous les cas, il doit être remis au moment de sa signature à chacune des parties ou leur mandataire, soit en main propre pour le support papier, soit par voie dématérialisée (mail) pour le support électronique.

Pas de grande révolution là non plus. Le décret encore une fois entérine la pratique. On pourrait penser que la dématérialisation de l'état des lieux est une innovation, mais en réalité elle est déjà pratiquée, par certaines des personnes mandatées pour réaliser les états des lieux.

Ce décret attendu depuis deux ans ne présente que très peu de nouveaux éléments : la possibilité d'illustrer son état des lieux d'images et la possibilité de faire un état des lieux dématérialisé. Ce ne sont pourtant pas les deux points qui cristallisent le plus de litiges entre locataires et bailleurs.
Dans son ensemble, ce texte reprend la pratique sans apporter de précisions sur les éléments les plus litigieux : notamment le fait que les propriétaires bailleurs ou leur mandataire ne puissent compléter les états des lieux de sortie lorsqu’ils constatent après coup des dégradations difficilement détectables au premier abord (électroménager, équipements électriques, plomberie, etc.) et en réciprocité avec cette faculté accordé au locataire dans l'entrée des lieux.