Crédit immobilier : tensions sur les taux et les critères des banques

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11 Mai 2021 - Après des mois de baisse, les taux immobiliers augmentent en mai 2021. Et les banques, sélectives, appliquent des critères de crédit très stricts. Malgré ce tour de vis, les demandes de financement explosent et la production de prêts progresse !

Mai 2021 : le crédit immobilier en bref

  • Les taux des prêts à l’habitat remontent en mai 2021, mais restent proches de leurs plus bas niveaux historiques.
  • Les meilleurs profils décrochent des taux ultra-bas, les conditions pour les emprunteurs standard restent bonnes.
  • Sélectives, les banques passent au crible les situations financières et professionnelles des emprunteurs. L’apport devient indispensable.
  • Les investisseurs, les primo-accédants modestes et les seniors sont les plus impactés par le durcissement des critères bancaires.
  • Malgré ce contexte plus tendu, la demande de crédits immobiliers rebondit et de plus en plus de Français décrochent leur financement. 

Clap de fin pour la baisse des taux ? Selon les derniers communiqués des courtiers, les banques augmentent leurs barèmes en mai 2021. Contrairement à avril, où une minorité d’établissements avait relevé ses tarifs, la tendance touche cette fois-ci tous les prêteurs. Des courtiers comme Pretto ou La Centrale de Financement parlent de « hausse généralisée des taux immobiliers ». Si la tendance est réelle, on est loin d’une envolée. « Les augmentations varient le plus souvent de 0,05 à 0,20 % en fonction des durées et des profils d’emprunteurs », tempère Ludovic Huzieux, cofondateur d’Artemis Courtage. Actuellement, la moyenne brute sur vingt ans (hors assurance, garanties et frais annexes) tourne autour de 1,20 %, contre environ 1,10 % il y a quelques semaines. Bref, les taux restent très proches de leurs planchers historiques de la fin 2019.

Record à la baisse en avril. Le rebond de mai 2021 est d'autant plus notable qu'il intervient après un fort recul. La moyenne brute toutes durées confondues des prêts accordés en avril 2021 (donc négociés quelques semaines auparavant) tombe à 1,07 % en avril 2021, le plus bas niveau historique révèle l’Observatoire CSA/Crédit Logement. En même temps, les durées s’allongent (230 mois en avril 2021 contre 227 mois en janvier) et 55,7 % des crédits sont accordés sur vingt à vingt-cinq ans (46 % en 2019), un autre record. « Les banques continuent d’améliorer les conditions des crédits octroyés, afin de soutenir la demande des particuliers », analyse Crédit Logement/CSA.

Les taux immobiliers au 11 mai 2021

  • 7 ans : de 0,30 à 1,80 %. Moyenne à 0,70 %.
  • 10 ans : de 0,35 à 1,85 %. Moyenne à 0,80 %.
  • 15 ans : de 0,60 à 2,05 %. Moyenne à 0,95 %.
  • 20 ans : de 0,65 à 2,25 %. Moyenne à 1,20 %.
  • 25 ans : de 0,90 à 2,55 %. Moyenne à 1,40 %.

Source : Empruntis, Meilleurtaux, Cafpi, Artemis Courtage, La Centrale de Financement au 10 mai 2021. Fournis à titre indicatif par les courtiers en prêts immobiliers, ces taux sont bruts et ne tiennent pas compte des dépenses annexes (frais de notaire et de garanties, assurances, frais de dossier, etc.). Les taux les plus bas sont exceptionnels. Le taux d’un prêt immobilier est fixé au cas par cas, en fonction du profil de l’emprunteur et des caractéristiques du projet (durée, montant d’apport, etc.).

La demande de prêts immobiliers explose !

Le succès du crédit pas cher. Ces taux très bas et ces bonnes conditions de financement constituent une aubaine pour les emprunteurs. Ils le savent et comptent bien en profiter. Du coup, la demande de crédits immobiliers explose. « Nous enregistrons une hausse de 30 % du nombre de dossiers présentés sur le premier quadrimestre 2021 par rapport aux quatre premiers mois de 2020 », observe Philippe Taboret, directeur général-adjoint du courtier Cafpi. Chez Vousfinancer, la demande progresse de 20 % en avril 2021. Chez Artemis Courtage, les demandes de calcul d’enveloppe financière montent de 20 % en Ile-de-France et de 52 % en Bretagne.

Les délais s'allongent. Si les banques relèvent leur taux en mai 2021, c’est d'abord pour ralentir un peu les flux. « Elles adaptent leurs barèmes en fonction de leur capacité de traitement des dossiers, laquelle est mise à mal par le confinement et les reports de vacances qui ont contraint leurs équipes à se mettre à 100 % en télétravail », note Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer. Mais surtout, la hausse tient à la progression des risques économiques, à une inflation qui revient et à des banques qui refont un peu de marge. C’est d'ailleurs pour cette raison qu’elles appliquent des frais de dossier plus élevés (dans les 1.500 à 2.000 €) qu’elles refusent souvent de négocier.

Prévisions incertaines. Pour la suite, les mouvements de taux devraient rester limités. D’un côté, la Banque centrale européenne (BCE) maintient sa politique accommodante. Nombre de banques sont encore en retard sur leurs objectifs de production de prêts immobiliers, ce qui limite les probabilités de hausse. Mais entre augmentation de certains indices financiers, retour de l’inflation, risque économique qui grandit et perspectives de sortie des mesures anti-crise, la boule de cristal se trouble. « Il faudra voir au second semestre si la hausse des taux immobiliers se confirme ou si c’est un effet temporaire », avance Pierre Chapon, président de Pretto.

Délais de crédit plus longs : comment réagir ?
Des demandes de prêts en hausse, des banques qui prennent davantage de temps pour examiner les demandes, des organismes de cautionnement des crédits plus tatillons : les délais pour obtenir les prêts jouent les prolongations. Obtenir une proposition de la banque peut prendre trois semaines à un mois et il faut souvent deux à trois semaines de plus pour éditer l’offre de prêt. Pour éviter le stress, les acquéreurs doivent négocier avec leur vendeur un délai de soixante jours pour la réalisation de la condition suspensive d’obtention du crédit. En cas de dépassement, les notaires, qui supervisent la transaction, acceptent quelques jours de plus. Les vendeurs ont intérêt à adopter la même attitude. Pour les rassurer, les acquéreurs feront réaliser une étude de faisabilité en amont par leur banque ou un courtier pour prouver qu’ils sont bien finançables.

Qui profite des taux les plus bas ?

Conditions de prêt exceptionnelles. Certains emprunteurs, les « beaux profils » en jargon financier, sont épargnés par la hausse. Ceux qui disposent de hauts revenus (au moins 80.000 € annuels à deux), de 20 % d’apport minimal hors frais et d’un patrimoine « peuvent obtenir, avec une négociation, jusqu’à 0,33 % sur dix ans, 0,48 % sur quinze ans, 0,63 % sur vingt ans et 0,88 % sur vingt-cinq ans », indique Philippe Taboret. Si les emprunteurs standard bénéficient, eux aussi, de bonnes conditions, les dossiers fragiles (bas revenus, faible apport) se voient appliquer des taux plus élevés, avec un vingt ans brut qui peut dépasser les 1,60 %. « Jamais les écarts entre les beaux dossiers et les autres n’ont été aussi importants », constate Ludovic Huzieux.

L’emprunteur, un bon placement pour les banques. Pourquoi les prêteurs accordent-ils des crédits à marge réduite, voire nulles, à certains particuliers ? « Pour les banques, un emprunteur, c’est un placement qui doit présenter peu de risques tout en étant rentable », répond Didier Laporte, le patron d’Universal Broker Service. « En baissant leur taux pour ces particuliers à fort potentiel financier, elles perdent une marge sur le prêt qu’elles récupèrent ensuite en lui vendant des assurances, des placements financiers. » Et puis les banques ont l’assurance de conserver celui qui a bénéficié de ces taux canons : il n’aura aucun intérêt à changer d’établissement pour renégocier son crédit.

Tour de vis sur les critères de prêt

Crise économique et gendarme du crédit. La vraie question, ce n’est pas le taux, mais les conditions de prêt. Et sur ce point, les banques sont particulièrement sélectives, comme le confirment tous les courtiers. D’abord, elles doivent respecter les consignes de réduction des risques de crédit du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF, le gendarme du crédit) émises fin 2020. Elles cantonnent la mensualité à 35 % des revenus et la durée ne peut pas dépasser vingt-sept ans. Surtout, il y a la crise. « Les incertitudes quant au risque accru de défaut de paiement à venir engagent les banques à se montrer plus prudentes », constate Cécile Roquelaure, directrice de la communication d’Empruntis.

Des finances saines pour emprunter. Les banques ne prêtent qu’aux bons gestionnaires. « Un emprunteur fiable n’est pas à découvert, a peu ou pas de crédit conso et n’essuie ni incidents de paiement, ni avis à tiers détenteur, ni fichage Banque de France » prévient Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux.com. Mieux vaut être en CDI ou fonctionnaire pour au moins l’un des membres du couple. « Rien n’est perdu pour les autres, notamment les indépendants » ajoute Didier Laporte. « Ils devront prouver la solidité de leurs finances sur les trois dernières années. Si un point apparaît un peu faible, les banques demanderont davantage d’apport et/ou réduiront la durée. »

Travailler pour rembourser. Attention ensuite à la situation professionnelle. En cas de doute, les banques s’assurent de la solidité financière de l’employeur via le Fichier bancaire des entreprises (Fiben) de la Banque de France. Les prêteurs s’intéressent à l’employabilité, autrement dit la capacité à retrouver du travail en cas de licenciement. Le chômage partiel ? Ceux qui ont repris une activité normale le justifieront grâce à une attestation de leur entreprise. Ceux qui sont en simple réduction d’activité peuvent trouver des solutions à condition de présenter un bon dossier (de l'apport et des comptes impeccables notamment). Ceux qui travaillent dans un secteur en difficulté (évènementiel, aérien, etc.) auront bien du mal à emprunter, sauf à rassurer le prêteur par un bel apport et un solide patrimoine.

Assurance emprunteur : les nouveaux enjeux
Avec des taux qui restent bas, l’assurance décès-invalidité, imposée par les banques lorsqu’elles prêtent, peut coûter plus cher que les intérêts du crédit. Pour faire baisser la facture, l’emprunteur peut choisir un autre assureur que celui proposé par l’établissement prêteur (contrat groupe). De quoi diviser l’addition par deux, voire par trois. Certaines banques acceptent, mais d’autres tordent le nez à cette idée de déléguer, leur contrat d’assurance groupe étant source de belles marges. Des banques coupent la poire en deux en proposant leur propre délégation.

Des spécialistes de la délégation (Magnolia, Sécurimut) pointent quelques banques qui poussent leurs emprunteurs à souscrire une assurance chômage. Or cette dernière est chère (jusqu’à 1% du capital emprunté), couvre partiellement le risque et n’entre en jeu qu’après des délais de carence et de franchise. Et puis intégrer cette couverture perte d’emploi empêche l’emprunteur de déléguer après la signature, comme le lui permet la loi Hamon : dans ce cas, il n’y a pas d’équivalence de garanties. Heureusement, les emprunteurs restent libres de refuser cette assurance perte d’emploi.

Apport personnel : indispensable pour emprunter !

Fonds propres : 10 % minimum. Justement, à propos d'apport : c'est l'une des principales clés pour emprunter. « Pour convaincre les banques, un apport de 10 % est nécessaire et les financements qui couvrent l’intégralité du bien ont disparu », explique Philippe Taboret. Attention : il faut ajouter à ces fonds propres les droits de mutation, les frais de garantie et de dossier… Au bout du compte, l’apport minimal doit représenter 15 à 20 % du budget global. Certains courtiers ne présentent pas le dossier aux banques si l’apport est inférieur à 10 %. Seuls les emprunteurs qui disposent d’un patrimoine et d’une épargne résiduelle ont une chance de décrocher un prêt avec peu d’apport.

L’apport, c’est la sécurité. Pour les banques, l’apport témoigne du sérieux de l’emprunteur (il sait épargner donc il sait rembourser). Et puis ces fonds propres diminuent le montant emprunté. De quoi profiter d’un meilleur taux et respecter les limites du HCSF (durée cantonnée à vingt-sept ans, taux d’effort plafond à 35 %). C’est aussi une question de garanties. En cas de revente du bien pour cause de force majeure, l’emprunteur doit accepter une décote. Si le crédit couvre 80 % du prix et que cette décote est de 20 %, un apport de 20 % compensera et le prêt sera remboursé. Sans apport, payer la banque sera bien plus délicat…

Garanties : les nouvelles demandes des banques

Marge de manœuvre. De plus en plus de banques demandent, en plus de l’apport personnel, une épargne résiduelle. Cette somme (de 5.000 à 10.000 €), sert de marge de manœuvre notamment en cas de saut de charges (différence entre l’actuel loyer et la future mensualité) important. L’épargne résiduelle pourra aussi être imposée pour la construction d’une maison ou la réalisation de gros travaux. Des imprévus peuvent contrarier la bonne fin du projet, faisant chuter la valeur du bien, lequel sert de garantie au crédit. Les investisseurs sont aux aussi concernés, l’épargne résiduelle permettant de faire face aux remboursements du prêt en cas de vacance locative ou d’impayés de loyers.

Garanties immobilières. Les banques peuvent aussi s’intéresser au logement. « Elles regardent par exemple la performance énergétique », confie Sylvain Lefèvre, qui dirige La Centrale de Financement. « Les biens classés G et F sur le Diagnostic de performance énergétique vont être progressivement interdits à la location et vont forcément perdre de la valeur. » L’adresse peut jouer : un bien mal placé résiste mal aux baisses de prix. Lors d’une revente en urgence, une décote mettra l’emprunteur en grande difficulté lorsqu’il s’agira de rembourser. Dans ce cas, le crédit ne sera accordé que si l’apport personnel est important et la durée limitée…

Achat-revente : des exigences plus strictes
En matière d’achat-revente et de crédit relais, les banques sont plus pointilleuses sur les qualités du bien à vendre, mais aussi sur le nouveau projet (adresse et qualité technique notamment). De plus en plus, elles demandent des expertises immobilières, un acte plus poussé qu’un avis de valeur. Par ailleurs, les taux des prêts relais, ces crédits qui permettent d’acheter avant d’avoir revendu, dépendent beaucoup du profil de l’emprunteur. Un couple d’emprunteur qui gagne moins de 50.000 € par an se verra appliquer un taux brut de 1,20 à 1,30 %. Alors qu’un ménage qui gagne plus de 80.000 € par an touchera son prêt relais à 0,70 ou 0,80 % (chiffres issus de barèmes bancaires fournis à titre indicatif).

Qui sont les exclus du crédit immobilier ?

Les jeunes pour cible. Les premières victimes de ces conditions strictes, ce sont les jeunes primo-accédants modestes. Selon des barèmes bancaires que PAP a pu consulter, les banques leur proposent des taux de 1,60 %, voire davantage sur vingt ans alors que la moyenne tourne autour de 1,20 %. Autre handicap : leur apport est limité et les plafonds de durée et de taux d’effort recommandés par le HCSF brident leur solvabilité. Mais en présentant un profil rassurant (et de l’apport), les banques font des efforts. « En avril 2021, les taux des emprunteurs les plus modestes ont baissé de six points de base alors que ceux des autres emprunteurs n’ont reculé que d’un point de base », révèle Crédit Logement/CSA.

L’investissement à la peine. Les investisseurs en locatif ont, eux aussi, du mal à décrocher leur crédit. « Pour calculer leur capacité d’endettement, les banques prennent aujourd’hui en compte toutes les charges, y compris le prêt de la résidence principale, ce qui peut mener au dépassement des 35 % de taux d’effort imposé par le HCSF », pointe Philippe Taboret. Autre écueil : les banques exigent au moins 10 % d’apport hors frais et la durée est limitée à vingt ans. Certaines ne prêtent qu’aux investisseurs qui ont payé leur résidence principale. Mais là encore, des banques peuvent faire des efforts. Celles qui veulent conquérir un investisseur intégreront les loyers à hauteur de 80, voire 90 % dans le financement, par exemple.

Taux de l’usure : menace sur le crédit immobilier ?
Le taux de l’usure, c’est le plafond que le Taux annuel effectif global (TAEG) ne peut légalement pas dépasser. Au-delà, le crédit est refusé. Calculé tous les trois mois par la Banque de France, il prend en compte le taux du crédit, l’assurance, les frais de garantie et de dossier, la rémunération des intermédiaires. La mauvaise nouvelle, c’est que ce taux de l’usure a baissé. Au deuxième trimestre 2021, il est par exemple fixé à 2,60 % pour les prêts immobiliers supérieurs à vingt ans, contre 2,67 % au premier trimestre.

Avec ce plafond plus bas, les acquéreurs modestes avec peu d’apport, qui se voient appliquer les taux immobiliers les plus élevés, peuvent se heurter à ce mur du taux de l’usure. Les banques en ont bien conscience : la baisse des taux d’avril 2021 a été plus forte pour ces particuliers, note l’Observatoire Crédit Logement/CSA, justement pour contourner l’écueil. Les seniors et les personnes malades, qui paient leur assurance de prêt au prix fort, ont intérêt à la déléguer. Autre problème : une prochaine hausse des taux des prêts immobiliers pourrait bien exclure nombre d’emprunteurs du marché, la faute à un taux de l'usure devenu vraiment trop bas…

La production de prêts au logement rebondit !

Marché dynamique. La sélectivité des banques n’empêche pas le marché de fonctionner. « La production mensuelle de crédits à l'habitat hors renégociations progresse et atteint 17,7 milliards d'euros en mars après 15,6 milliards en février », signale la Banque de France dans un communiqué du 6 mai 2021. Sur février/mars/avril 2021, le nombre de prêts accordés bondit de 18,7 % par rapport à la même période de 2020 d’après Crédit Logement/CSA. Lequel d’ajouter que sur douze mois (base avril 2021), le nombre de crédits accordés reste en baisse de 8,5 % par rapport aux douze mois précédents. La conséquence du tour de vis sur les primo-accédants modestes, certains investisseurs et les personnes à risques de santé.

Moins de refus de prêt. Pour autant, il semble bien que les emprunteurs se soient adaptés aux nouveaux critères de prêt. « Ils s’informent davantage, se préparent et connaissent les critères des banques », indique Didier Laporte. De leur côté, les courtiers se montrent très exigeants et ne présentent aux banques que les dossiers qui cadrent strictement avec les critères de prêt et qui sont susceptibles d’être acceptés. Et ça paie ! « Le taux de refus de dossiers par les banques s'élève à 4,8 % au premier trimestre 2021, contre 6,5 % sur la même période en 2020 », signale Ludovic Huzieux. Une bonne nouvelle pour les emprunteurs, pour les banques qui peuvent produire et pour les courtiers, des intermédiaires qui ne sont payés que si le dossier est signé.

Cinq conseils de pros pour obtenir un crédit immobilier

  • « L’emprunteur doit calculer son budget avant de se lancer et doit inclure tous les postes jusqu’au moindre détail pour montrer à la banque qu’il est bien préparé donc prêt à assumer ses remboursements. » Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer.
  • « Mieux vaut emprunter en couple pour répartir les risques sur deux personnes et faire attention aux dépenses inconsidérées comme les jeux en ligne, très mal vus par les banques. » Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux.com
  • « L’apport personnel reste l’une des principales clés pour emprunter. Pour le constituer ou l’augmenter, les emprunteurs doivent mobilier leurs économies, leur participation ou recourir aux donations familiales. » Philippe Taboret, directeur général-adjoint de Cafpi.
  • « La négociation sur certains postes comme les frais de dossier reste ouverte, mais c’est de plus en plus difficile. Les emprunteurs ne doivent pas oublier que la priorité, c’est bien de décrocher le prêt. » Ludovic Huzieux, cofondateur d’Artemis Courtage.
  • « Au moins six mois avant de se lancer, l’emprunteur purgera ses découverts, soldera ses crédits conso et démontrera qu’il saura rembourser tout en conservant une capacité d’épargne résiduelle. » Sylvain Lefèvre, président de la Centrale de Financement.
  • Le conseil en plus : tous les courtiers recommandent aux acquéreurs de faire réaliser une étude de faisabilité en amont, quel que soit le type de projet (résidence principale ou secondaire, investissement locatif). Un acte matérialisé par un document récapitulatif attestant de la solvabilité de l'emprunteur. Ce dernier pourra ainsi prouver au vendeur qu'il a les moyens de concrétiser son projet.

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