Crédit immobilier : où en sont vraiment les taux à fin 2016 ?

OAT 10 ans comme Obligation assimilable du Trésor à dix ans. C’est l’instrument qui permet à la France d’emprunter sur les marchés financiers. Son taux sert grosso modo de point de repère aux banques pour calculer les tarifs de leurs prêts immobiliers. Et justement : le taux de l’OAT est passé de 0,45% à 0,83% entre le 8 et le 14 novembre 2016. Un coup de chaud lié notamment aux résultats de l’élection présidentielle aux USA, qui ont tourneboulé les marchés. Selon le principe qui veut que les soubresauts de l’OAT se répercutent quelques semaines plus tard sur les taux immobiliers, ces derniers auraient dû rebondir le mois dernier. En fait, non.

Que s’est-il passé en novembre 2016 ? Après avoir perdu près de 2% entre décembre 2012 et octobre 2016, le taux immobilier moyen a encore reculé. Il est passé de 1,33 à 1,31% entre octobre et novembre dernier selon l’Observatoire du financement CSA/Crédit Logement. Une surprise ? Pas vraiment. Si les banques ont ajusté leurs barèmes à la baisse en dépit des tensions constatées sur l’OAT et les marchés financiers, c’est tout simplement parce que la première quinzaine de novembre marque la dernière ligne droite pour atteindre leurs objectifs commerciaux. En clair : elles ont bradé leurs tarifs pour séduire toujours plus de clients.

Crédit : les évolutions récentes des taux immobiliers

© CSA/Crédit Logement

Pourquoi l’argent est resté bon marché ? Les banques ont continué à prêter à bas coût en novembre 2016 parce qu’elles ont bénéficié d’excellentes conditions de financement. Certes, l’OAT sert plus ou moins de mètre-étalon aux taux immobiliers. Mais ces derniers dépendent avant tout du prix de l’argent sur les marchés financiers et du niveau de l’inflation. Lesquels, avec les largesses de la Banque centrale européenne (taux directeur à zéro, taux de dépôt négatif) et la croissance molle, sont quasi nuls. Résultat : le taux immobilier moyen hors assurances sur vingt ans est passé de 1,60% en octobre à 1,55% en novembre 2016 !

Pourquoi parle-t-on de hausse des taux ? Le 22 novembre 2016, Vousfinancer.com annonce une première, légère et fragmentaire remontée des taux immobiliers. « Dans le contexte actuel, les banques anticipent une prochaine hausse de l’inflation et de leurs coûts de refinancement les conduisant à augmenter leurs taux de crédit afin de préserver leurs marges », expliquait à l’époque Sandrine Allonier, directrice des relations banques de ce courtier en prêts immobiliers. L’info fait le buzz puisqu’elle témoigne d’une inversion de tendance. Rappelons que les taux n’ont cessé de plonger depuis début 2012 et qu’ils ont battu record sur record à la baisse depuis le début de 2016.

Les taux augmentent-ils vraiment ? Oui. « Le mouvement est incontestablement haussier mais pas généralisé », note Cécile Roquelaure, directrice de la communication chez Empruntis.com. Dans sa lettre de conjoncture du 2 décembre 2016, ce courtier signale que sur quarante-cinq barèmes de banques reçus au début de ce mois, trente-deux augmentent de 0,05 à 0,20%, six sont stables et sept baissent d’environ 0,05% mais « pas pour tous les profils ». Certaines banques, qui visent une clientèle haut de gamme, sont encore prêtes à accorder des décotes, avec par exemple des prêts sur vingt ans de l’ordre de 1,10% hors assurance.

Hausse ou envolée des taux ? Cette tendance à la progression modérée se retrouve sur l’évolution des taux en fonction des durées. Maël Bernier, directrice de la communication du courtier Meilleurtaux.com, observe que « sur les taux moyens, seules les durées de sept ans et de vingt ans enregistrent une hausse, avec 0,06 et 0,07% de plus par rapport au mois dernier, les autres durées comme les autres profils sont stables ou même en baisse pour les crédits sur sept ans ». Pas de quoi flageller un greffier. D’ailleurs, le taux moyen brut sur vingt ans s’établit à 1,60% au 5 décembre 2016. C’est un peu plus qu’en octobre… Mais c’est 0,10% de moins qu’en septembre dernier !

Crédit immobilier : les taux au 5 décembre 2016

Source : Empruntis.com. taux bruts, hors assurances et coût des garanties.

Quelles sont les prévisions pour 2017 ? « Les taux d’intérêt devraient remonter dans les prochains mois mais ils resteront à des niveaux très bas », estime Jauffrey Ianszen, directeur réseaux et développement chez le courtier Immoprêt. « Cette hausse ne sera pas suffisamment importante pour désolvabiliser les emprunteurs », relève Philippe Taboret, directeur général adjoint du courtier Cafpi. Là encore, notre greffier échappe au martinet. Pour autant, les acquéreurs devront quand même tenir compte de l’évolution des prix. Selon le dernier indice notaires-Insee, l’ancien progresse de 1,7% sur un an. Le neuf, lui, monte de 3,4% d’après la fédération des promoteurs immobiliers (FPI).

Et si les taux recommençaient à baisser ? Les risques d’envolée des taux sont d’autant plus limités que les conditions de financement des banques vont rester excellentes, comme l’a récemment précisé la BCE. Et puis les établissements prêteurs ont annoncé pour 2017 des objectifs commerciaux aussi élevés qu’en 2016. Du coup, ils se serviront plus que jamais du crédit immobilier pour conquérir de nouveaux clients. « Dans ce contexte, les banques devraient avoir la volonté de maintenir des taux de crédit attractifs en 2017 », anticipe Jérôme Robin, le patron de Vousfinancer.com, « elles pourraient même peut-être faire le choix de les baisser à nouveau au printemps, période clé pour l’immobilier. »