Crédit immobilier : les seniors moins courtisés !

Le milieu bancaire n’est pas à un paradoxe près. Les emprunteurs de plus de 50 ans, pour la plupart déjà propriétaires, affichent a priori un excellent profil pour les banques : ils disposent souvent d'une bonne assise financière et d’un patrimoine, peuvent fournir un montant d'apport personnel plus conséquent et empruntent sur des durées plus courtes ce qui diminue les risques. Et pourtant… Malgré ces nombreux atouts, ils sont aussi plus à même de développer des problèmes de santé, ce qui fait grimper significativement le coût de leur assurance de prêt. De quoi limiter leur accès au crédit. Pire : ce phénomène se trouve amplifié par la crise sanitaire.

Risques de santé. Entre 2019 et 2020, la proportion des plus de 50 ans parmi le total des clients de La Centrale de Financement, un courtier en prêts immobiliers, recule de 2 %. Cette baisse s'explique notamment par une vigilance des banques qui s'est accrue vis-à-vis des profils présentant des risques de santé plus élevés dans un contexte de pandémie mondiale. « Les seniors ont été statistiquement la frange de population la plus touchée par le virus. Déjà élevés, les frais d'assurance invalidité décès dépassent désormais les intérêts du prêt pour les profils cinquantenaires et au-delà » pointe Sylvain Lefevre, président de la Centrale de Financement.

Retraite et baisse des revenus. Pour les emprunteurs de plus de 60 ans, la baisse de revenus liée au départ à la retraite se pose également comme un obstacle majeur au financement de leurs projets immobiliers : « En plus d’être considérés comme une population à risque par les assureurs, ils doivent faire face à une difficulté supplémentaire, celle de la baisse globale de leur revenu au moment du départ à la retraite, soit une moins-value d’environ 25% en moyenne » ajoute le courtier. La banque ne prendra pas en compte 100% des revenus nets pour établir la capacité d'emprunt mais se basera sur 70%. Un point qu'il ne faut donc pas négliger pour définir le pouvoir d'achat immobilier.

Réduire le coût de l’assurance. Chercher à faire baisser le cout de l’assurance en faisant jouer la concurrence semble être la solution pour ces accédants sur le tard. L’âge constitue en effet un critère important dans les grilles actuarielles des assureurs. « Et contrairement aux idées reçues, un senior a tout intérêt à faire jouer la concurrence en matière d’assurance de prêt immobilier » souffle Sylvain Lefèvre. A partir de 50 ans, la plupart des professionnels proposent en effet des contrats d'assurance individuels adaptés pouvant faire l’objet d’une délégation d’assurance (possibilité de souscrire un autre contrat que celui proposé par la banque, ciomme le permet la loi Lagarde de 2010).

Acheter pour habiter. Si les seniors décident d'acheter, c'est notamment parce que l'espérance de vie s'allonge. Mais aussi parce que la société change avec l'augmentation du nombre de divorces observé chez les plus de 50 ans. « Majoritairement secundo-accédants, les emprunteurs de plus de 50 ans orientent généralement la réalisation de leurs projets immobiliers vers un changement de résidence principale » analyse La Centrale de Financement. Au cours de l'année 2020, 69,58% des emprunteurs seniors qui ont eu recours à la Centrale de Financement se sont engagés dans un projet d'emprunt afin de s'offrir une nouvelle d'une résidence principale.

L’investissement locatif séduit. Soucieux de sécuriser leurs vieux jours, les seniors font preuve d’une réelle appétence pour l'investissement locatif. 30,42% se tournent vers ce type d'opération, 23,68% optant pour la location vide. « Les quinquagénaires souhaitent investir en locatif afin de bénéficier d’une fiscalité avantageuse mais aussi d’obtenir un supplément de revenu au moment de la retraite » observe Sylvain Lefèvre. Attention toutefois : les banques appliquent strictement le plafonnement du taux d’effort financier à 35% des revenus, ce qui peut bloquer les projets d’investissement locatifs des seniors qui n’ont pas fini de payer leur résidence principale. Un point à vérifier avant de se lancer !