Biarritz : le marché immobilier se stabilise (enfin), une aubaine pour les vendeurs

Nichée entre océan et montagnes, Biarritz séduit par son cadre de vie exceptionnel. Ancienne station impériale, la ville offre un mélange unique de raffinement, de culture surf et de traditions basque. Ses plages renommées, ses golfs de prestige, son centre-ville animé et ses infrastructures de qualité, en font une destination de choix pour les familles, les retraités et les investisseurs.

Une stabilisation des prix après des années de hausse

Après avoir connu une progression spectaculaire des prix entre 2018 et 2022 (plus de 30 % dans certains secteurs), le marché biarrot semble avoir atteint un plafond. En 2025, les prix au m² restent élevés - autour de 7 639 € en moyenne - mais n’augmentent plus. Dans certains quartiers périphériques ou pour les biens à fort besoin de rénovation, les négociations se font plus fréquentes.

Les prix par type de bien

Les prix dans les quartiers prisés de Biarritz

📍Front de Mer : 9 045 €/m²

Le quartier du Front de mer est sans conteste le plus emblématique de Biarritz. Il s’articule autour de la Grande Plage, du casino et de l’Hôtel du Palais. Très touristique en haute saison, il reste animé toute l’année grâce à ses cafés, ses commerces de standing et ses vues spectaculaires sur l’océan.

👉 C’est ici que les prix des logements sont les plus élevés, dépassant fréquemment 10 000 €/m². Les biens les plus recherchés ? Les appartements avec terrasse ou balcon face à la mer, souvent rares.

📍Halles-Hurlague : 7 808 €/m²

Autour des Halles de Biarritz s’étend un quartier vivant, mêlant ambiance de village et mode de vie urbain. Les ruelles animées, les marchés, les bars et les petites places donnent à ce secteur une atmosphère conviviale et typiquement basque.

📍Saint Charles-Golf : 7 367 €/m²

Situé au nord du centre, ce quartier verdoyant séduit une clientèle à la recherche de tranquillité et de standing. On y trouve de belles villas basques, des résidences modernes et une proximité appréciable avec le golf du Phare. Les prix au mètre carré y tournent autour de 8 000 €.

📍Parme-La Négresse : 6 082 €/m²

Les quartiers en bord de mer et proches du centre-ville affichent les prix les plus élevés, tandis que les zones périphériques offrent des tarifs plus abordables. Ces quartiers situés en entrée de ville, proches de la gare et de l’aéroport, sont longtemps restés à l’écart des grandes dynamiques immobilières de Biarritz.

👉 L’arrivée de nouveaux programmes immobiliers, la facilité d’accès et des prix atteignant 5 000 €/m² en font des secteurs intéressants pour les primo-accédants ou les investisseurs.

Les prix, quartier par quartier, à Biarritz. © PAP

Biarritz ou ses voisines ? Le comparatif des prix qui pique

Entre l’élégance de Biarritz, la nature d’Anglet ou le charme basque de Bidart, chaque ville a son style… et ses prix !

La location saisonnière assèche le marché locatif

Le marché locatif est marqué par une forte tension. Plusieurs facteurs contribuent à cette pression :

• Demande accrue : Les prix de l’immobilier étant élevés, de nombreux ménages ne parviennent pas à acquérir leur résidence principale restant locataire. Ce qui ne libère pas de logements ;
• Offre limitée : La transformation de logements en locations saisonnières réduit le parc disponible pour la location longue durée. Conséquence : la concurrence pour les logements disponibles fait monter les loyers.

Quelles perspectives pour le marché immobilier de Biarritz en 2025 ?

La baisse des prix enregistrée l’année écoulée semble plus être un rééquilibrage qu’un signe de désengagement des acheteurs. Une hausse progressive des transactions est attendue dès le second semestre 2025 comme celle des prix comprise entre 2 et 3 % par an d’ici fin 2026.

Pourquoi les prix devraient augmenter ?

1. Biarritz est, de longue date, une destination prisée pour les résidences secondaires. Résultat : les logements avec vue mer sont notamment très recherchés. Des biens premium dont les prix sont appelés à se maintenir, voire à progresser ;
2. Biarritz est densément bâtie et soumise à une politique d’urbanisme stricte, notamment en matière de protection du littoral. L’offre reste structurellement inférieure à la demande. Cette rareté soutiendra les prix.

Des exemples d'annonces qui ont bien marché sur PAP.fr

🏢 Studio – Centre- ville - 265 000 €

Ce studio de 26 m², situé au cœur de Biarritz, profite d’un emplacement exceptionnel à deux pas de la Grande Plage. Ce bien s’adresse autant aux amateurs de pied-à-terre qu’aux investisseurs.

🏢 Trois pièces – Saint-Charles - 490 000 €

Dans le quartier Saint-Charles, cet appartement traversant de 62,92 m² se situe au 7^e étage avec vue imprenable sur l’océan. Mis en vente 490 000 € soit 6 341 €/m², il dispose de deux loggias, d’un garage fermé et d’une cave.

🏢 Cinq pièces duplex – Gare du Midi - 880 000 €

Ce duplex de 101,72 m², situé entre la Gare du Midi et la place Clémenceau, occupe les deux derniers étages d’un chalet biarrot des années 1930. Ce bien ne nécessite aucuns travaux.