Bayonne : ces quartiers où les prix s'envolent (et ce n’est qu’un début) !

Bayonne, à la confluence de l’Adour et de la Nive, séduit de plus en plus d’acquéreurs grâce à son authenticité et son dynamisme. Avec 440 nouveaux habitants par an, la ville attire par son mélange de patrimoine historique et de modernité : cathédrale UNESCO, remparts Vauban, port actif et quartiers en mutation. Le centre-ville, le Petit Bayonne et Saint-Esprit offrent de belles opportunités d’investissement.

Les chiffres clés du marché immobilier bayonnais

Les quartiers bordant l'Adour et la Nive affichent les prix les plus élevés du marché bayonnais. Les biens avec vue sur les quais de la Nive se négocient entre 4 800 et 5 500 €/m², tandis que ceux donnant sur l'Adour atteignent 4 300 à 5 200 €/m². Les appartements avec balcon surplombant les fleuves sont particulièrement recherchés. Le secteur Port de Bayonne, en pleine mutation, voit ses prix grimper de 8 % sur un an.

Les berges réaménagées et les nouvelles promenades le long des cours d'eau renforcent l'attrait de ces secteurs prisés. Les biens en étage élevé avec vue dégagée se vendent 15 % plus cher que la moyenne du quartier.

👉 Les prix immobiliers par type de logement

• Les petites surfaces, particulièrement recherchées par les investisseurs, affichent les prix au m² les plus élevés. Les T3 constituent le meilleur compromis prix/surface, avec une demande soutenue des familles.
• Les appartements neufs se commercialisent 15 à 20 % plus cher que l'ancien, atteignant jusqu'à 5 800 €/m² dans les programmes récents du quartier Saint-Esprit.
• Les maisons avec jardin représentent le segment premium du marché bayonnais, avec des prix entre 450 000 € et 2 millions d'euros. Ces biens, particulièrement recherchés depuis 2024, affichent des valeurs de 4 822 €/m² en moyenne.
• Les maisons de caractère avec jardins paysagers, dans le secteur Saint Léon-Marracq, se négocient autour de 647 000 €, tandis que les propriétés des bords de Nive peuvent dépasser le million d'euros.
• Les demeures traditionnelles basques, reconnaissables à leurs colombages rouges typiques du Labourd, sont les biens les plus exclusifs du marché. À proximité de la cathédrale, une maison de maître avec jardin a été récemment vendue 1,9 million euros !

Les prix des quartiers qui ont la cote à Bayonne

📍 Le Centre-ville historique et ses halles

Le cœur historique de Bayonne, avec ses façades colorées et ses halles centenaires, séduit particulièrement les acquéreurs. Les appartements de caractère autour du Château-vieux et de la cathédrale se négocient entre 4 800 € et 5 500 €/m².

👉 Les biens rénovés dans les immeubles typiques à colombages, proches du Musée Bonnat-Helleu, atteignent même 6 000 €/m² pour les plus beaux emplacements. Les rues commerçantes comme la rue Port-Neuf voient leurs prix grimper de 7 % sur un an. Les petites surfaces autour des halles, prisées pour leur potentiel locatif pendant les Fêtes de Bayonne, s'arrachent à partir de 4 200 €/m².

📍 Le Petit Bayonne : le quartier tendance

Le quartier étudiant du Petit Bayonne connaît une transformation majeure depuis 2024. Les appartements dans ce secteur historique se négocient entre 3 877 € et 5 189 €/m². Les rares maisons atteignent des records à 10 660 €/m² !

👉L’ambiance culturelle dynamique, portée par les musées et le cinéma, séduit les investisseurs. Les biens proches de la faculté et des quais de la Nive ont gagné 7 % en un an. Au Petit Bayonne, les studios et T2 rénovés près de la rue Pannecau attirent une population jeune grâce aux commerces et aux façades à colombages typiques.

Les prix, quartier par quartier, à Bayonne. © PAP

📍 Saint-Esprit : le secteur qui monte

Les prix dans le quartier Saint-Esprit s'établissent en moyenne à 4 300 €/m², avec une fourchette comprise entre 3 500 et 5 000 €/m² selon l'emplacement et l'état du bien. Ce secteur en pleine mutation, situé sur la rive droite de l'Adour, connaît une transformation majeure avec l'arrivée de nouveaux commerces.

La rénovation des anciennes chocolateries et l’aménagement des berges boostent le marché. Les appartements rénovés dans les immeubles art déco atteignent 4 800 €/m², tandis que les biens à rénover restent accessibles autour de 3 800 €/m². Les investisseurs misent sur la proximité de la gare et le potentiel du quartier, où les maisons de ville avec jardin se vendent entre 450 000 € et 650 000 €.

Les perspectives du marché immobilier en 2025

Le port de Bayonne connaît une transformation majeure avec un trafic en constante hausse depuis 2023. Cette dynamique portuaire redessine le marché immobilier local. Les quartiers proches des nouvelles infrastructures portuaires voient leurs prix grimper de 8 % en moyenne depuis 2024. Le secteur des Allées Marines profite particulièrement des aménagements avec des appartements neufs commercialisés entre 5 200 € et 5 800 €/m².

👉 L'agrandissement du quai Gommes et la création de nouvelles voies ferrées pour 2025 stimulent déjà le marché. Les programmes immobiliers autour du port misent sur cette modernisation, proposant des logements avec vue sur l'Adour à partir de 4 900 €/m².

Les annonces qui ont cartonné sur PAP.fr

🏢 Appartement T3 rénové - 285 000 €

Situé dans le quartier prisé de Saint-Esprit, ce T3 lumineux de 68 m² rénové a séduit un jeune couple en seulement 5 jours. Sa proximité avec la future ligne de trambus et les commerces explique son succès fulgurant.

🏠 Maison basque traditionnelle - 495 000 €

Cette authentique demeure basque de 1930 séduit par ses colombages rouges traditionnels et son jardin de 800 m² arboré. Située dans le quartier recherché de Marracq, à 10 minutes des halles, elle conserve tout le charme de son architecture d'origine.

🏢 Studio proche cathédrale - 165 000 €

À deux pas des flèches de la cathédrale Sainte-Marie, ce studio de 32 m² séduit par sa vue imprenable sur le monument historique. Sa position stratégique, entre les restaurants des rues Port-Neuf et Poissonnerie, en fait un investissement prisé pour la location touristique avec un rendement potentiel de 6,2 %.