Bayonne : les prix baissent (encore) de 2,8 % et vont passer sous la barre de...

Au cœur du Pays basque, entre l'Adour et la Nive, Bayonne conjugue patrimoine historique et dynamisme économique. Avec ses remparts Vauban, sa cathédrale classée UNESCO et son port actif, la cité basque attire une clientèle diversifiée de jeunes actifs et d'investisseurs parisiens en quête d'un cadre de vie privilégié.

Un marché bayonnais toujours haut perché

Située à quelques kilomètres de Biarritz et d’Anglet, Bayonne se place clairement dans le haut de la fourchette départementale. Le prix moyen au mètre carré atteint 4 148 €, selon l’Observatoire PAP, avec une évolution contrastée : + 20,8 % sur cinq ans, mais une légère baisse de 2,8 % sur un an. Cette correction récente ne signe pas un retournement de marché : elle s’inscrit dans un contexte qui reste tendu, porté par l’attractivité croissante de la ville, qui gagne près de 500 nouveaux résidents par an.

👉 Des prix immobiliers qui résistent

Contrairement aux grandes métropoles françaises où les reculs de prix se font désormais sentir, Bayonne affiche une remarquable résistance. Le marché se maintient à un niveau élevé, avec des appartements qui se négocient en moyenne 4 102 €/m², et jusqu’à près de 4 900 €/m² dans les quartiers les plus recherchés, tandis que les maisons atteignent en moyenne 5 044 €/m².

🗣️ « Bayonne reste avant tout une ville de résidents à l’année : les résidences principales représentent 89 % des logements, ce qui stabilise le marché. Dans le même temps, une nouvelle clientèle de cadres franciliens et bordelais profite du télétravail et du TGV pour s’installer, avec des budgets souvent renforcés par la revente de leur bien », observe Roman Rainfray, chargé d'études chez PAP.

👉 Les prix par type de biens

Les quartiers prisés où investir à Bayonne

📍Centre-Ville - Hôtel de Ville : le cœur historique au prix fort

C’est le cœur battant de Bayonne, avec ses rues commerçantes, ses services et ses écoles accessibles à pied. Les appartements se négocient autour de 4 436 €/m², un niveau nettement supérieur à la moyenne de la ville. Les maisons, rares et recherchées, culminent à environ 6 847 €/m². On y paye le confort du « tout à pied » et l’animation urbaine.

📍Arènes - Lachepaillet : le résidentiel chic

Quartier résidentiel recherché, Arènes-Lachepaillet combine calme, bonne desserte et proximité du centre. Les appartements atteignent environ 4 892 €/m², soit parmi les plus chers de Bayonne. Les villas s'échangent autour de 6 205 €/m², reflet d’une offre limitée et d’une forte demande familiale.

📍 Saint-Léon - Maignon : des maisons très recherchées

C’est l’un des secteurs les plus chers pour les maisons à Bayonne. Les appartements avoisinent 4 436 €/m², mais ce sont surtout les maisons qui se distinguent, avec un prix moyen autour de 7 304 €/m². La rareté de l’offre et le cadre résidentiel expliquent notamment cette susurenchère. Les biens familiaux avec jardin y sont particulièrement disputés.

📍 Petit Bayonne : charme historique

Véritable joyau patrimonial de la cité labourdine, Petit Bayonne concentre l'essence même de l'identité basque. Ce quartier historique abrite notamment les célèbres remparts Vauban. Les appartements se situent autour de 3 771 €/m², ce qui en fait une porte d’entrée encore relativement abordable pour vivre près du centre. En revanche, les maisons atteignent des niveaux très élevés, avec une moyenne d’environ 8 921 €/m².

Les prix, quartier par quartier, à Bayonne. © PAP

Les quartiers plus accessibles

• Hauts de Sainte-Croix : le plus abordable de Bayonne. Avec un prix autour de 3 445 €/m² pour les appartements, c’est l’un des secteurs les moins chers de la ville. Quartier installé en hauteur et un peu à l’écart du centre, il attire les primo-accédants et les investisseurs qui cherchent à rester à Bayonne tout en maîtrisant leur budget. Les maisons plus rares atteignent facilement 4 991 €/m².
• Saint-Esprit : une valeur sûre. Reliés par le pont éponyme qui traverse l'Adour, Saint-Esprit affiche des appartements à 4 069 €/m² légèrement en dessous de la moyenne de la ville. Les projets d'aménagement urbain transforment progressivement ce secteur, attirant jeunes couples et familles à la recherche d'authenticité.
• Mousserolles : une alternative aux quartiers centraux. Avec un prix d’environ 3 869 €/m² pour les appartements, Mousserolles propose une alternative plus abordable aux quartiers du centre et des Arènes. Le quartier mêle immeubles et maisons, dans un environnement plutôt résidentiel.

Bayonne vs les villes limitrophes

Avec un prix moyen de 4 148 €/m² contre 8 742 €/m² à Biarritz, Bayonne s'impose comme le choix rationnel de l'agglomération Côte basque-Adour.

Perspectives 2026 : l’immobilier toujours sous pression

En 2026, le marché bayonnais devrait rester sur un plateau de prix élevé mais stabilisé, porté par les grands projets de requalification. L’opération du Prissé en est l’exemple le plus marquant : 350 nouveaux logements dont 45 % en locatif social, avec une programmation anti-spéculation qui impose 90 % de résidences principales et un plafonnement partiel des prix à 4 000 €/m². Dans le centre ancien, le PNRQAD transforme progressivement le Petit et le Grand Bayonne.

🗣️ « Ces opérations de requalification vont stabiliser le marché en créant une offre accessible aux locaux », anticipe Roman Rainfray. L'impact se mesure déjà : les secteurs concernés affichent une hausse d'intérêt de 15 % depuis l'annonce des projets.

Quelques annonces qui ont bien marché sur PAP.fr

🏢 Appartement : 185 000 €

Cet appartement de 64 m² baigné de lumière s'ouvre sur un balcon de 3 m² orienté Sud. ll offre deux chambres et une cuisine séparée aménagée.

 🏠 Maison : 595 000 € 

Située dans le quartier calme et recherché d'Arrousets, cette maison de 111 m² dispose d'une piscine et d'un studio indépendant.

🏢 Appartement : 255 000 €

Ce deux pièces de 45 m² entièrement rénové est situé au dernier étage d'un immeuble traditionnel bayonnais installé sur les quais de la Nive.