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Location vide : les motifs de préavis réduit après la loi Alur

Pour mettre fin au contrat de location, le locataire doit signifier au propriétaire son congé. En location vide, le locataire doit respecter un délai de préavis de trois mois. Dans certains cas précis, le délai de préavis est ramené à un mois.

Le contrat de location vide est conclu pour une durée de trois ans renouvelable. Le bail peut prendre fin prématurément lorsque le propriétaire ou le locataire donne congé. Le locataire qui veut mettre fin au contrat peut le faire beaucoup plus librement que le propriétaire :

  • Le propriétaire ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail (tous les trois ans) en respectant un délai de préavis de 6 mois et en motivant son congé (congé pour vente, reprise pour habiter, motif légitime et sérieux).
  • Le locataire peut donner congé à tout moment en respectant un délai de préavis de 3 mois.

Le délai imparti au locataire est réduit à un mois dans certaines hypothèses et la loi pour l'accès au logement et à un urbanisme rénové (Alur) du 24 mars 2014 allonge la liste de ces hypothèses. Ainsi, lorsque le logement se situe en zone tendue, le délai de préavis est réduit à un mois sans que le locataire n'ait à justifier d'un changement de situation. Une difficulté d'application de la loi dans le temps.

Quels sont les motifs de préavis réduit après la loi Alur ?

La loi Alur reprend les motifs de préavis réduit liés à l'évolution professionnelle du locataire. Ainsi, le délai demeure réduit à un mois lorsque le locataire justifie :

  • d'un premier emploi,
  • d'une mutation professionnelle,
  • de perte d'emploi,
  • d'un nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi
  • du bénéfice du revenu de solidarité active (RSA).

En revanche, la loi Alur crée de nouveaux motifs de préavis réduit à un mois lorsque :

  • le logement se situe dans une zone tendue,
  • l'état de santé du locataire, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile,
  •  le locataire bénéficie de l'allocation adulte handicapé,
  • le locataire s'est vu attribuer un logement social.

Qu'est-ce que une zone tendue ? Les zones tendues sont les « zones d'urbanisation de plus de 50.000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logement ». Les communes concernées sont désignées dans un décret n°2013-392 du 10 mai 2013

Quelles formalités ? Le délai court à compter de la réception par le bailleur de la lettre recommandée avec accusé de réception ou de la signification par acte d'huissier. La loi Alur prévoit  désormais que le congé puisse être remis en main propre contre récépissé ou émargement, dans ce cas le congé démarrera le jour de la remise en main propre. Le locataire qui souhaite bénéficier d'un motif de préavis réduit doit joindre au courrier du congé les pièces qui justifie le délai d'un mois (lettre de licenciement, certificat médical...). 

L'énumération des motifs de préavis réduit est limitative. En aucun cas, le locataire ne peut bénéficier d'un préavis réduit à un mois pour un autre motif que ceux exposés prévus par la loi. En revanche, si le propriétaire a accepté un préavis réduit sur un motif erroné, il ne peut revenir sur sa position alors que les locataires ont quitté les lieux (Cass. civ. 3e, 19 septembre 2012).

Les juges acceptent parfois que le locataire quitte les lieux sans préavis lorsque des circonstances exceptionnelles le justifient. Ce serait notamment le cas si le logement se révélait humide et insalubre, ou infesté de puces.

L'application de la loi Alur dans le temps

La loi Alur se distincte par sa complexité et notamment en ce qui concerne l'application de la loi dans le temps. En effet, les nouvelles dispositions ne s'appliquent qu'aux contrats signés ou qui se sont reconduits depuis le 27 mars 2014.

Il n'y a pas de difficulté pour les contrats signés depuis le 27 mars 2014, la loi Alur s'applique sans exception. En revanche, à quel moment un contrat se reconduit ? Le contrat de location vide a une durée de trois ans à l'issue de laquelle, en l'absence de congé, il se reconduit pour une nouvelle durée de trois ans. Si la reconduction du contrat est intervenue depuis le 27 mars 2014, les dispositions de la loi Alur s'appliquent au contrat.

Prenons deux hypothèses. Un contrat de location vide signé le 12 novembre 2008 s'est reconduit le 12 novembre 2011, puis le 12 novembre 2014 (donc après le 27 mars 2014). Il est donc désormais soumis à la loi nouvelle. Le locataire peut donc demander le bénéfice du préavis réduit à un mois si le logement se situe dans une zone tendue. En revanche, si le contrat de location a été signé le 15 mars 2008 s'est reconduit le 15 mars 2011, puis le 16 mars 2014. Il demeure régi par la loi ancienne. Il ne sera soumis à la loi Alur que le 15 mars 2017.

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