PAP.fr, Immobilier de particulier à particulier
Immobilier de particulier à particulier

Location vide : les motifs de préavis réduit après la loi Alur

Pour mettre fin au contrat de location, le locataire doit signifier au propriétaire son congé. En location vide, le locataire doit respecter un délai de préavis de trois mois. Dans certains cas précis, le délai de préavis est ramené à un mois.

Le contrat de location vide est conclu pour une durée de trois ans renouvelable. Le bail peut prendre fin prématurément lorsque le propriétaire ou le locataire donne congé. Le locataire qui veut mettre fin au contrat peut le faire beaucoup plus librement que le propriétaire :

  • Le propriétaire ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail (tous les trois ans) en respectant un délai de préavis de 6 mois et en motivant son congé (congé pour vente, reprise pour habiter, motif légitime et sérieux).
  • Le locataire peut donner congé à tout moment en respectant un délai de préavis de 3 mois.

Le délai imparti au locataire est réduit à un mois dans certaines hypothèses et la loi pour l'accès au logement et à un urbanisme rénové (Alur) du 24 mars 2014 allonge la liste de ces hypothèses. Ainsi, lorsque le logement se situe en zone tendue, le délai de préavis est réduit à un mois sans que le locataire n'ait à justifier d'un changement de situation.

Quels sont les motifs de préavis réduit après la loi Alur ?

La loi Alur reprend les motifs de préavis réduit liés à l'évolution professionnelle du locataire. Ainsi, le délai demeure réduit à un mois lorsque le locataire justifie :

  • d'un premier emploi,
  • d'une mutation professionnelle,
  • de perte d'emploi,
  • d'un nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi
  • du bénéfice du revenu de solidarité active (RSA).

En revanche, la loi Alur crée de nouveaux motifs de préavis réduit à un mois lorsque :

  • le logement se situe dans une zone tendue,
  • l'état de santé du locataire, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile,
  •  le locataire bénéficie de l'allocation adulte handicapé,
  • le locataire s'est vu attribuer un logement social.

Qu'est-ce que une zone tendue ? Les zones tendues sont les « zones d'urbanisation de plus de 50.000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logement ». Les communes concernées sont désignées dans un décret n°2013-392 du 10 mai 2013

Quelles formalités ? Le délai court à compter de la réception par le bailleur de la lettre recommandée avec accusé de réception ou de la signification par acte d'huissier. La loi Alur prévoit  désormais que le congé puisse être remis en main propre contre récépissé ou émargement, dans ce cas le congé démarrera le jour de la remise en main propre. Le locataire qui souhaite bénéficier d'un motif de préavis réduit doit joindre au courrier du congé les pièces qui justifie le délai d'un mois (lettre de licenciement, certificat médical...). 

L'énumération des motifs de préavis réduit est limitative. En aucun cas, le locataire ne peut bénéficier d'un préavis réduit à un mois pour un autre motif que ceux exposés prévus par la loi. En revanche, si le propriétaire a accepté un préavis réduit sur un motif erroné, il ne peut revenir sur sa position alors que les locataires ont quitté les lieux (Cass. civ. 3e, 19 septembre 2012).

Les juges acceptent parfois que le locataire quitte les lieux sans préavis lorsque des circonstances exceptionnelles le justifient. Ce serait notamment le cas si le logement se révélait humide et insalubre, ou infesté de puces.

L'application de la loi Alur dans le temps

La loi Alur se distincte par sa complexité et notamment en ce qui concerne l'application de la loi dans le temps. En effet, les nouvelles dispositions ne s'appliquaient jusque là qu'aux contrats signés ou reconduits depuis le 27 mars 2014. La loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques dite loi Macron, publiée le 7 août 2015, vient rectifier cette difficulté de l'application dans le temps.

A compter du 8 août 2015, le locataire, quelle que soit la date de signature de son contrat de location, pourra bénéficier des nouveaux motifs de préavis réduit à un mois,

  • dès lors que le logement se situe en zone tendue ;
  • dès lors que son état de santé justifie un changement de domicile ;
  • dès lors qu'il bénéficie d'une allocation adulte handicapé ;
  • dès lors qu'il s'est vu attribuer un logement social.

Publié par & © pap.fr -

En savoir plus

Louer solidaire

Vous souhaitez tout à la fois louer en toute sécurité, bénéficier d'un avantage fiscal et permettre à des personnes en difficulté de se loger ? C'est...

Logement en mauvais état : que faire ?

Huit ans après l'entrée en vigueur du décret du 30 janvier 2002 sur les logements décents, où en sommes-nous ? Loue-t-on encore des logements non...

Départ à la cloche de bois : comment reprendre possession du logement ?

En cas de départ à la cloche de bois, la loi 2010-1609 du 22 décembre 2010 est venue simplifier la procédure permettant au bailleur de reprendre...