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Faire face aux impayés de loyers

L'impayé de loyer est une situation délicate pour le locataire et pour le propriétaire. Pour trouver une solution satisfaisante, les deux parties doivent réagir tout de suite, solliciter des aides, trouver un accord ou engager une procédure. Personne n'a intérêt au pourrissement de la situation.

Le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus dans le bail ! S'il ne s'exécute pas, le propriétaire doit agir, il est en droit de demander à ce que l'on mette fin au contrat. Que le logement soit loué vide ou meublé, le propriétaire doit procéder selon certaines étapes.

Un bon compromis vaut mieux qu'un mauvais procès !

Le propriétaire doit d'abord engager une phase amiable. Par téléphone, par mail ou par lettre simple, le bailleur demande des explications au locataire et tente de trouver une solution amiable pour le remboursement des loyers impayés : échelonnement de la dette, abandon d'une partie de la créance... Les parties prendront bien soin de consigner les éléments de leur accord dans un document écrit, daté et signé par chacun.

La propriétaire doit également faire appel à la caution pour obtenir le règlement des loyers.

Locataire en difficulté : comment obtenir de l'aide ?

 Plusieurs dispositifs peuvent apporter des solutions :

SOS loyers impayés - 0 805 160 075 - est un service téléphonique gratuit à disposition des locataires et des propriétaires qui bénéficient de conseils et d'un accompagnement adapté à leur situation grâce à une mise en relation rapide avec un agent de l'ADIL ou auprès des services sociaux de la mairie.

Le Fonds de Solidarité pour le Logement est un dispositif d'aide pouvant intervenir auprès des personnes en difficultés. Il permet, sous certaines conditions, d'apporter une aide financière ou des mesures d'accompagnement social, à des personnes en difficulté pour accéder à un logement ou faire face à leurs obligations et aux charges liées au logement mais aussi à la fourniture d'énergies, eau et téléphone. Pour réaliser une demande, le locataire doit se rapprocher du Conseil général du département de la location.

L'Action Logement propose une aide aux salariés qui subissent un évènement difficile ou imprévu (séparation, divorce, licenciement, maladie, handicap, décès, surendettement...) les empêchant de payer leur loyer, de trouver un logement ou de s'y maintenir.

Malheureusement, un accord amiable est souvent impossible parce que le locataire se trouve dans une situation trop compliquée ou qu'il est de mauvaise foi. Dans ce cas, l'envoi d'une lettre de mise en demeure envoyée par courrier recommandé avec demande d'avis de réception est la première étape de la procédure contentieuse. Dans la lettre, le propriétaire donne un délai au locataire pour payer les sommes dues.

L'injonction de payer : exiger le paiement sans mettre fin au bail

L'injonction de payer est une procédure simple. Elle permet d'obtenir rapidement le paiement d'une créance, émanant d'un contrat par exemple. La juridiction compétente pour connaître de la requête est la juridiction de proximité pour les créances inférieures ou égales à 4.000 euros et le tribunal d'instance pour les créances qui vont au delà.

Pour former sa requête, le demandeur remplit et dépose au greffe de la juridiction compétente un formulaire prévu à cet effet ainsi que les pièces justificatives au soutien de sa demande.

Si le juge estime la requête justifiée, il rend une ordonnance portant "injonction de payer" qui doit être notifiée par le propriétaire au locataire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois pour contester l'injonction en saisissant le tribunal. Si le locataire ne conteste pas, le bailleur est en mesure de faire exécuter l'ordonnance.

L'injonction a l'avantage de la rapidité et de l'économie. Toutefois, elle n'est pas nécessairement la procédure la plus adaptée aux recouvrement de loyers impayés. En effet, l'injonction de payer ne peut aboutir qu'au paiement d'une dette et non à la résiliation du bail. Or, dans la plupart des cas, le bailleur souhaite en plus du paiement des loyers impayés, le départ du locataire. La procédure d'injonction de payer trouve néanmoins son utilité dans l'hypothèse d'un litige lié à la réalisation de travaux. Le locataire décide d'arrêter de payer son loyer pour contraindre le propriétaire à réaliser des travaux. Avec l'injonction de payer, le propriétaire veut mettre fin au litige et obliger le locataire à s'exécuter, sans toutefois mettre fin au bail.

Le plus souvent, le bailleur aura intérêt à mettre en jeu la clause résolutoire contenue dans le bail afin d'obtenir le départ du locataire.

Le jeu de la clause résolutoire pour mettre fin au bail

Dans la grande majorité des modèles de contrats, comme ceux que nous proposons, il est inséré une clause résolutoire. La clause résolutoire, c'est la clause prévoyant la résiliation de plein droit, c'est-à-dire automatique, du contrat de location pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Si la clause simplifie la résiliation du contrat, l'intervention d'un juge est malgré tout requise.

Si dans le délai imparti au locataire (et à la caution) dans la mise en demeure, aucun paiement n'a été réalisé, le propriétaire doit alors se rapprocher d'un huissier de justice dans le secteur géographique du logement (pour limiter les frais de déplacement). Après avoir visé le contrat de bail et l'éventuelle caution solidaire, l'huissier de justice délivre un commandement de payer au locataire (et à sa caution).

Si le locataire ne s'est pas exécuté dans les deux mois qui suivent le commandement de payer, le propriétaire peut l'assigner aux fins de constat de la résiliation du bail.

Ce délai de deux mois doit permettre de saisir les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents. Une enquête sociale et financière est réalisée durant laquelle le locataire et le propriétaire sont en mesure de faire leurs observations.

Les deux parties sont ensuite convoquées à une audience pour présenter leur arguments. En application de la clause résolutoire, le juge n'a qu'une option :

  • il peut constater immédiatement la résiliation du bail et prononcer l'expulsion du locataire, ou,
  • il peut temporiser la résiliation du bail et accorder des délais de paiement au locataire.

En l'absence de clause résolutoire ? Dans ce cas, il faudra s'en remettre à l'appréciation souveraine du juge. Après une mise en demeure de payer ou un commandement de payer sous un délai raisonnable, le propriétaire peut assigner le locataire en expulsion devant le tribunal d'instance. Le juge tranche souverainement, il peut donc refuser de prononcer la résiliation du bail !

Et si vous aviez souscrit une assurance loyers impayés ?

En cas d'impayé de loyer, après avoir relancé le locataire et lui avoir fait parvenir une lettre de mise en demeure en courrier recommandé avec accusé de réception, vous devez transmettre à l'assureur, dans le délai prévu par le contrat, une déclaration de sinistre avec les pièces justificatives.

L'assurance prend en charge l'indemnisation du premier euro de loyer impayé : il n'y a pas de franchise. Le versement de l'indemnité est réalisé dès le troisième mois suivant celui du premier terme impayé. Vous devez informer l'assureur des éventuels règlements effectués par le locataire postérieurement à la déclaration de sinistre.

Le locataire ne reste pas "impuni" : l'assureur se substitue au propriétaire et se retourne contre le locataire pour obtenir le paiement des sommes dues.


Publié par © PAP.fr -


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