Immobilier
de particulier à particulier

A quoi vous engage une offre d'achat ?

Vous avez trouvé le logement idéal et vous avez soumis une offre d'achat au propriétaire. Soit une proposition écrite l'avisant de votre désir d'acquérir le bien à un prix donné. Mais à quoi engage réellement ce préliminaire au compromis de vente et à quelles obligations est tenu le vendeur ?

En matière d'acquisition immobilière, le défi est multiple pour les candidats. Ils doivent non seulement faire coïncider leurs critères de sélection avec des prix ayant tendance à l'embonpoint, mais aussi devancer d'éventuels concurrents à l'affût de la bonne affaire. Rien d'étonnant donc, si dans cette course à la perle rare, les futurs acquéreurs engagent rapidement les négociations. Pour s'assurer les bonnes grâces du vendeur, certains tiennent même à formaliser leur engagement avant la signature de la promesse de vente ou du compromis de vente. C'est l'offre d'achat.

L'offre d'achat, un acte juridique

« L'offre d'achat est l'acte par lequel l'acquéreur potentiel manifeste sa volonté d'acheter le bien concerné à un prix arrêté. Elle est sommairement présentée comme un moyen de retenir le bien et d'en fixer le prix. Mais les implications juridiques qui s'ensuivent sont souvent floues pour les parties, or comme tout acte juridique, l'offre d'achat engage leurs responsabilités contractuelles », explique l'Anil (Agence nationale pour l'information sur le logement).

Lorsque la vente est formée et dite parfaite (voir paragraphe suivant), vendeur et acquéreur sont en effet théoriquement tenus de donner suite à leurs engagements. En pratique, force est de constater que les mesures coercitives envisagées par le législateur ne sont pas toujours suivies d'effet.

Les obligations de l'acquéreur

L'acheteur est engagé dès lors que son offre est acceptée par le vendeur. On considère alors qu'il y a accord sur « le prix et la chose ». Il ne peut théoriquement renoncer à l'acquisition, sauf en cas de refus ou de contre-proposition de la partie adverse.

En réalité, très peu de vendeurs prennent la peine de se retourner contre les acquéreurs qui leur font faux bond. Non seulement les procédures sont longues et coûteuses mais surtout les candidats indélicats peuvent faire jouer leur droit de rétractation de dix jours à l'issue de la signature du compromis de vente ou de la promesse de vente.

Quelles options pour le vendeur ?

Le vendeur est lié à la première offre " au prix ". Autrement dit, il est tenu d'accéder à la demande faite par l'acheteur si celui-ci propose d'acquérir le bien au prix initialement fixé.

Dans le cas contraire, si le futur acquéreur formule une offre en dessous du prix, le vendeur est en droit de refuser ou de faire une contre-proposition rendant caduque l'offre initiale. Chacun des protagonistes se retrouve alors libéré de toute obligation contractuelle.

Dès lors que le vendeur accepte le prix proposé, la vente est formée. L'acceptation doit être expresse, à savoir écrite. Le compromis de vente peut ensuite être signé.

Ouvrez le dialogue !

Pour éviter les situations confuses et les candidatures éphémères, l'une des solutions consiste à ouvrir le dialogue sur des questions pratiques. Côté vendeurs, n'hésitez pas à engager la discussion sur le mode de financement envisagé ou la réalisation d'une simulation de prêt. Cette simple approche vous permettra de juger des réelles motivations de vos acquéreurs potentiels.

Acquéreurs, intéressez-vous de près à l'avancement des différents diagnostics obligatoires, au délai d'entrée dans les lieux ou au vote des futurs travaux s'il s'agit d'une copropriété. Vous démontrerez non seulement votre implication mais vous serez aussi à même de formuler une offre plus réfléchie et mieux chiffrée.

Attention, seul le compromis/la promesse de vente fait courir le délai de rétractation de dix jours.

Le contenu de l'offre d'achat

La rédaction de l'offre d'achat ne répond à aucune règle d'écriture précise. Certains éléments essentiels du contrat doivent cependant apparaître clairement :

  • l'identification des parties à l'acte (acquéreur et vendeur) ;
  • la description détaillée du bien ;
  • le prix du bien concerné ;
  • le délai de validité au terme duquel l'offre devient caduque ;
  • les modalités de la réponse du vendeur (lettre recommandée avec accusé de réception ou mail).

Au stade de l'offre d'achat, il n'est pas nécessaire de soumettre la vente à certaines conditions (obtention du prêt, absence de servitudes..) ; celle-ci n'étant de toute façon légalement constituée qu'à la signature du compromis de vente et sous réserve de la réalisation des conditions suspensives qui y sont mentionnées.

Pas de versements avant la signature du compromis

L'offre d'achat ne doit en aucun cas s'accompagner du versement d'une somme d'argent sous peine de nullité de l'acte. Tant que la promesse/le compromis de vente n'est pas signé, l'acheteur ne peut verser aucun acompte au vendeur. Il ne peut donc pas lui remettre de chèque pour bloquer l'affaire.


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